北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告齐某诉称:1.齐某在购买房屋时曾看过多个楼盘，之所以决定购买本案中某地产公司开发的房屋(以下简称×号房屋)，就是因为销售人员告诉齐某×号房屋有40多平方米的下沉庭院，4米宽的下沉庭院足以让地下一层房间的采光效果与地上一层一样，销售人员承诺开发商会按设计图、买卖合同中按比例的缩略图交房。2016年4月1日齐某收房时发现，×号房屋下沉庭院的两侧宽度分别为1.385米和2.685米，远小于《商品房预售合同》附图中的比例尺寸及该楼盘在建委备案的设计图和施工图尺寸，齐某当即向某地产公司提出异议，后多次协商不成，故诉至法院;2.《补充协议》第二十条属于排除购房人权益的限制性条款，该条款应属无效。3.某地产公司没按合同约定交房，应承担重建的义务，无法重建的话，应对齐某造成的损失承担违约责任。
请求法院：1.判令某地产公司依约及规划备案重建地下一层下沉庭院，如果无法重建，向我方支付面积差额款1756509.23元;2.判令某地产公司按照同等房屋租金标准每月4万元向齐某支付赔偿，从交房之日2016年4月30日起计算至某地产公司重建完毕之日止。
二、被告辩称
被告某地产公司辩称：不同意齐某的诉讼请求与理由，请法院驳回。某地产公司从未给过齐某下沉庭院的尺寸图，合同中后附的图上并没有标注下沉庭院的宽度，且合同中明确约定庭院的大小、位置以交房的时候为准，建筑商在竣工备案交规划委的图并没有实测，与事实建造情况不符。
三、审理查明
2014年3月20日，齐某(买受人)与某地产公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定：齐某购买某地产公司开发的×号房屋，预测建筑面积244.01平方米，套内建筑面积191.8平方米，单价每平方米58074.1元。合同附件十《补充协议》第二十条“对附带庭院、屋顶平台、露台使用权及地下室使用的约定”有如下内容：买受人同意：与该商品房所在楼宇毗邻的庭院、该商品房所在楼宇屋顶平台、露台均由出卖人进行划分和分配，买受人对此不持异议。购买附带庭院、附带屋顶平台、露台及附带与商品房连通的地下室的特定商品房的买受人对所附带的庭院、屋顶平台、露台及地下室拥有独立使用权，该买受人对附带庭院、屋顶平台、露台不计入商品房建筑面积、其对上述附带庭院、屋顶平台、露台不享有所有权的情况完全知悉。附带庭院、屋顶平台、露台的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准。
预售合同所附地下一层平面图中，下沉庭院的南北方向未标注尺寸。齐某认可其要求某地产公司重建的地下一层下沉庭院属于合同附件十《补充协议》第二十条中约定的附带庭院、露台，认可该下沉庭院的面积不记入房屋产权证的建筑面积之内，不在计价面积之内。
齐某提交买房时销售人员给其提供的一张地下一层平面图，上面标注有下沉庭院的尺寸，证明某地产公司在售楼时明确告知了齐某下沉庭院的具体面积。某地产公司对该证据的真实性不认可。
齐某提交如下证据：证据1.其绘制的自行测量的本小区内别的楼的下沉庭院的尺寸图及照片，证明别的楼下沉庭院都是按照合同中交付的，×号房屋下沉庭院面积变小，×号房屋下沉庭院非常窄，宽度不够，地下没有采光;证据2.沙盘模型照片，模型上体现的齐某跟其他楼的庭院大小应该是一致的。
某地产公司发表如下质证意见：图片和自己制作的图不是合同附件，不能作为主张的依据，其他楼的照片没有类比性，当时在交房验收的时候明确告知了齐某，齐某对此情况是了解的。齐某当时提出了异议，我们告知其合同中有约定，虽然附带的庭院属于有独立的使用权，但是不具有商品房的性质，齐某对附带庭院不享有所有权是知悉的，对庭院的位置面积以交付时为准。
四、法院判决
北京市第三中级人民法院经审理判决如下：1、某地产公司于本判决生效后七日内赔偿齐某损失六十万元;
2、驳回齐某的其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案的争议焦点为：
第一，关于双方是否曾就×号房屋所附之下沉庭院的面积达成过明确合意的问题。某地产公司称合同附件中的附图未标示尺寸，其从未给过齐某标有下沉庭院尺寸的平面图，下沉庭院的面积应以房屋交付时为准，本律师认为，合同附件一的房屋平面图虽未明确表明下沉庭院南北方向之尺寸，但该图与朝阳区住宅工程质量分户验收汇总表之附图和北京市规划委员会朝阳分局备案的竣工图之间能互为佐证、相互印证，前述三张图与齐某所称其在买房时销售人员给其提供的标有下沉庭院完整尺寸的地下一层平面图，在具体房屋结构与布局、尺寸、比例等方面亦具有高度一致性，故应当对标有下沉庭院完整尺寸的平面图的真实性予以确认。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本案中，齐某提交的标有下沉庭院完整尺寸的平面图亦应视为合同内容，故本案应根据双方合同约定及该平面图综合确定某地产公司的交房义务。
第二，关于补充协议第二十条中“附带庭院……的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准”的条款的效力问题。本条款中，虽然约定房屋下沉庭院的使用权为赠送，不计入商品房的建筑面积，但双方在协商过程中及订立合同时，对于该庭院的尺寸、面积等相关情况已有明确约定，齐某购房时对此已形成合理期待。而该条款中“以交房时的状态为准”的约定损害了买房人购买房屋时依据合同应受保护的合理期待，导致房屋买受人的权利在房屋交付之前始终处于不确定的状态，不符合合同必须严守的合同法基本原则，也与房地产交易的实践不符，该约定如果有效，将排除某地产公司在交房不符合约定时的违约责任，不合理、不正当的免除了某地产公司的相关义务与责任，严重损害和排除买房人的相关权益，故“以交房时的状态为准”约定应为无效的格式条款。
第三，关于某地产公司是否违约及违约责任应如何承担的问题。如前所述，标有下沉庭院尺寸的平面图亦构成房屋买卖合同之内容，某地产公司应按约交付相应房屋与庭院。但在实际交房时，某地产公司交付的下沉庭院的面积与向齐某销售房屋时提供的平面图的尺寸不符，故其未按合同约定向齐某交付房屋已构成违约，应承担相应违约责任。因重建下沉庭院客观上实难实现，故某地产公司应向齐某承担赔偿损失的责任。就具体赔偿数额，因该部分面积并非合同中有明确计价标准的商品房套内建筑面积，故可以根据房屋情况及房屋总价款、交付情况、影响大小等因素酌定计算数额。就齐某主张的租金损失问题，其该项主张无事实和法律依据，不应支持。
