北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告钱先生起诉称：2015年2月27日，经协商被告钱某甲购买我位于XX街A地房产一处。该房产系临街门面，坐南面北，两间两层，另加一个院子和厨房。双方约定：我以36万元的价格卖给被告，被告当场付款10万元，剩余26万元于一个月内付清。现已超过还款日期三个多月。经多次催要，被告均以各种理由拒不还款。所以请求法院依法判令被告付清所欠购房款260000元并承担诉讼费用。
二、被告辩称
被告钱某甲答辩称并提出反诉：2015年2月27日，我经人介绍与钱先生签订协议，约定钱先生将其位于XX镇XX街A地的两间两层楼房外加院子和厨房卖给我，总价款36万元，我当场支付现金10万元，余款一个月付清。钱先生承诺可以办到土地证、房产证等相关证件。交房后我了解到该房系在XX镇XX居委会所有的集体土地上违规建造，根本无法办理任何手续，同时钱先生在明知其房后(院内)有四座坟墓的情形下，隐瞒此重大事项，导致我误判购买该房。为此提起反诉，请求依法确认我与钱先生签订的房屋买卖协议无效;双方相互返还房屋和购房款
三、法院查明
2015年2月27日，钱某甲和钱先生经口头协商达成房屋买卖协议。协议约定：钱先生位于XX街A地房产一处(该房产系临街门面，坐南面北，两间两层，另加一个院子和厨房)以36万元的价格卖给钱某甲。付款方式：钱某甲当场付款10万元，余款26万元在一个月内付清。钱某甲按约定于当天付购房款100000元给钱先生。此后，钱先生将房屋交付钱某甲。钱某甲接收房屋后开始对房屋进行装修。付款期限届满后，钱某甲没有支付下欠购房款，其以钱先生所出售的房屋下面有坟墓为由拒绝付款并要求解除购房合同，相互返还房屋和购房款。涉案房屋建设用地系XX县XX镇XX居委会集体所有土地;钱先生、钱某甲均为XX县XX镇XX村村民，而非XX居委会集体经济组织成员。
四、法院判决
1、被告(反诉原告)钱某甲应返还原告(反诉被告)钱先生涉案房屋，于本判决生效后十日内交付完毕。
2、被告(反诉原告)钱某甲应赔偿原告(反诉被告)钱先生因房屋被占用的损失(按本金260000元，自2015年2月27日起至房屋实际返还钱先生之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率作为基础，按照逾期付款罚息利率标准计算利息);钱某甲应付的该赔偿款直接从钱先生应返还钱某甲的100000元中抵扣，余款由原告(反诉被告)钱先生返还被告(反诉原告)钱某甲，于本判决生效后三十日内付清。
3、驳回原告钱先生的其他诉讼请求。
4、驳回被告钱某甲的其他反诉请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：本案系农村房屋买卖纠纷，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案原、被告均不是XX居委会集体经济组织成员，双方于2015年2月27日所进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故认定为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
