在线咨询 | 联系我们
咨询电话:400-183-6969

成功案例

团队介绍
业务领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
您现在的位置是: 成功案例 >

签订房屋买卖合同后,房屋被查封,买方能够要求解除合同吗?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-03-01


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告张某诉称,原、被告系房屋买卖合同关系,双方于2016年3月7日签订了二手房购买合同,合同约定原告以2465000元的价格,购买被告所有的房屋一套,定金为20万元人民币,同时约定于2016年5月5日之前到房管局打印正式协议,双方如不按时签订正式买卖合同,则作违约处理,若被告违约将退还原告双倍定金的违约金。合同签订后,我给付了被告20万元购房定金,后由于被告的个人原因至今未能与我履行合同,被告的侵权行为已经严重影响到我的家庭,也给我的家庭带来了巨大的损失,现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律规定向法院提起诉讼:1.解除原、被告签订的二手房购买合同;2.判令被告赔偿原告违约金20万元;3.诉讼费、保全费由被告承担。

  2、被告辩称

  被告宋某辩称,原告所述原、被告系房屋买卖合同关系,双方于2016年3月7日签订了二手房购买合同及合同签订后原告给付我20万元购房定金的情况属实。没有与原告到房管局打印正式协议的原因是与原告签订合同后,人民法院通知我因债务纠纷已经查封了诉争房屋,2016年4月初我通知原告诉争房屋已经查封,告诉原告得先解决查封问题才能过户,2016年5月5日由于查封没有解决,双方未能到房管局签订正式买卖合同。2016年6月因为我还曾向原告借款18万,所以同意原告的岳父母入住了诉争房屋。2016年9月我将20万购房定金通过银行转账方式汇给原告,原告同意解除合同,否则我不会将定金退还。现我同意解除双方签订的二手房购买合同,不同意原告的其他诉请,理由为:1.被告得知诉争房屋查封后,第一时间通知原告,向原告释明诉争房屋已经查封,有可能无法继续履行买卖合同,被告在短时间内并没隐瞒其房屋状况事实,也并没有给原告造成重大损失,短期内房屋价值变动不是很大,在同年经双方协商,被告已将房屋定金退还给原告视为原告对合同认可解除。2.在签订合同时房屋处于良好状态,没有合同中出现的违约状况,合同成立后房屋被司法机关查封,是被告不可预见的,应当属于合同成立后重大情势变更,被告不构成根本性违约,不应承担违约责任。3.被告在发现查封后,积极与原告沟通,被告将所收定金全部退还原告,原告当时也表示解除合同,没有要求双倍违约金,基于以上理由被告不同意支付违约金。

  二、法院查明

  房屋的权利人为被告宋某,2016年3月7日原、被告就上开房屋签订了二手房购买合同。该合同的主要内容为:“甲方(卖方)宋某,乙方(买方)张某,一、建筑面积164.93平方米……,房屋成交价格2465000元,定金200000元。二、甲方确保产权清晰,房屋的所有权是其本人的合法所有,甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在交易前办妥,交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任。三、甲乙双方约定于2016年5月5日之前签订正式买卖合同,签订地点为房管局,甲乙双方如不按时签订正式买卖合同,则作违约处理,如遇不可抗力因素导致无法履行本协议,则不作违约处理。四、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费等日支付首付款(含定金)人民币75万元给甲方,剩余房款人民币1715000元申请银行按揭,并于银行放款当日付给甲方。五、违约责任。1.如甲方房屋产权不清晰,没有合法的产权证,或有任何欺骗行为的视为甲方违约。2.如甲方没有任何不清晰,不合法产权问题,乙方不得随意改变主意,不购买其房屋,否则视为违约。3.房屋有质量问题或安全隐患的乙方有权拒绝购买,不承担违约责任。4.甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款,则视作违约,如甲方违约,甲方应退还乙方双倍定金的违约金,如乙方违约,乙方放弃收回定金的权利,乙方所付的定金视作违约金。补充:乙方于2016年3月7日付定金5万元整交于甲方,另15万元整于2016年3月9日前存入甲方指定账户内,甲方同意在双方于房管局签订正式买卖合同时,退还乙方15万元作为首付,甲乙双方签字并按手印,2016年3月7日。”合同签订后的2016年3月7日和2016年3月9日原告分两次给付被告购房定金共计20万元。

  另查,上述房屋于2015年12月9日被人民法院查封,于2016年3月14日被人民法院查封,2016年3月23日被人民法院解除查封,后又被其他法院轮候查封。由于上述原因双方未能按照约定于2016年5月5日之前到房管局签订正式的房屋买卖合同至今。2016年6月被告允许原告入住上开房屋,2016年9月被告返还原告购房定金20万。庭审中,被告陈述返还原告购房定金时,原告同意解除合同,原告对此不予认可。

  三、法院判决

  1、解除原告张某与被告宋某签订的二手房购买合同;

  2、被告宋某赔偿原告张某违约金200000元。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,本案中,由于涉案房屋已被人民法院在另案中司法查封,构成法律上的履行不能。现原告要求解除双方签订的二手房购买合同,被告同意解除,法院照准。

  关于原告要求被告赔偿违约金200000元一节,经庭审查明,原告在签订合同后按照约定给付被告200000元购房定金,并无违约情形,在此情况下被告理应按照合同约定的2016年5月5日之前与原告到房管局签订正式的房屋买卖合同,现被告未能如约履行的行为违反合同约定,构成违约,应承担违约责任,对于原告的该项诉讼请求,法院予以支持。

  关于被告主张诉争房屋查封后,第一时间通知原告,向原告释明诉争房屋已经查封,有可能无法继续履行买卖合同,被告在短时间内并没隐瞒其房屋状况事实,也并没有给原告造成重大损失,短期内房屋价值变动不是很大,在同年经双方协商,被告已将房屋定金退还给原告视为原告对合同认可解除,原告没有要求双倍违约金一节,因其未提供证据证实原告同意解除合同,放弃主张违约金,故对被告的该项抗辩,法院不予采纳。

  关于被告主张在签订合同时涉案房屋处于良好状态,没有合同中出现的违约状况,合同成立后涉案房屋被司法机关查封,是被告不可预见的,应当属于合同成立后重大情势变更,被告不构成根本性违约,不应承担违约责任一节,经查在合同签订时,涉案房屋已被人民法院查封,即使如被告所述其并不知情,但被告对其在人民法院曾有民事纠纷是知晓的,为确保其与原告签订的合同能够正常履行,在签订合同时也应对涉案房屋的权属进行查询。另合同签订后,被告在知道涉案房屋被查封情况下,未采取有效措施予以解封,是合同不能继续履行的重要原因,被告对合同的解除存在过错,故应承担违约责任,其现主张属于重大情势变更理据不足,法院不予采纳。



添加微信×

扫描添加微信