北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某1、张某2诉称，张某1、张某2父亲去世后，其母亲柳某卧病在床不能自理，由张某2、张某3轮流照顾。2014年5月，原告得知张某名下的北京市朝阳区701号房屋已经过户到张某3名下，总价格27.54万元，明显低于正常价格。现起诉，要求撤销存量房屋买卖合同，并要求张某3向我们返还上述房屋所有权。
2、被告辩称
张某3辩称：房屋原系张某、柳某所有，其二人无偿赠与给我，买卖只是形式，其二人之处分权应得到保护，张某1、张某2之请求没有依据。另只有合同当事人有权主张撤销，张某1、张某2主体不适格，请求法院驳回其二人的起诉。
柳某述称，将房屋过户给张某3是我与张某的无偿赠与行为，买卖只是形式，不要房款，是我的真实意思表示。
二、法院查明
北京市朝阳区701号房屋原登记于张某名下。2011年1月19日，张某作为出卖人，张某3作为买受人，双方签订存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售701号房屋，成交价格27.54万元。
张某与柳某系夫妻，且育有子女三人，即张某1、张某2、张某3。2014年1月27日，张某去世。
经询，柳某称其同意701号房屋过户至张某3名下，且称其与张某系向张某3无偿赠与该房屋，签订前述存量房屋买卖合同仅为办理过户手续的需要。原审中，张某1、张某2表示要求撤销前述存量房屋买卖合同的依据为《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定。
三、法院判决
1、一审判决
驳回张某1、张某2的起诉。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
张某1、张某2据以提出撤销涉案合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，该法第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条规定：“下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
从上述法律规定来看，行使撤销权限于合同当事人，并应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权丧失。本案中，张某与张某3于2011年1月19日即已就房屋签订存量房屋买卖合同，2014年1月27日张某去世。现张某1、张某2以系张某之继承人要求撤销前述合同，而柳某称将房屋过户给张某3是其与张某共同实施的赠与行为，买卖只是形式，其二人不要房款，意思表示明确，就此而言，张某1、张某2主张的欺诈事实并无证据证明。退而言之，即使欺诈情形存在，作为合同当事人的张某亦应于知道或应当知道欺诈之日起一年内行使，否则丧失撤销权，现张某于房屋过户之日三年后去世，去世前一直未提出撤销合同之诉求，其已丧失撤销权。既然张某去世时已丧失撤销权，张某1、张某2作为继承人当然不得继承此权利。
