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北京房产律师靳双权点评一起因为逾期交房引发的退房纠纷

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-06-10 20:32


原告诉称
李某丽向本院提出诉讼请求:1、解除我与M公司签订的房屋认购协议书、北京市存量房屋买卖合同补充合同及其附件、补充协议;2、M公司返还我全部购房款1528020元;3、M公司返还我代收房屋装修、装饰及配套设施款1558176元;4、M公司支付违约金;5、M公司承担本案诉讼费、保全费5000元,保单费12537.18元。
事实与理由:2016年2月21日,我与M公司签订房屋认购协议书,约定由我购买M公司拟开发建设的位于北京市海淀区一号房屋,实际总房价为3134396.37元。2016年3月12日,我与M公司签订了《北京市存量房屋合同》,约定购买坐落于海淀区一号房屋,合同第四条约定:房屋成交价为1528020元。2016年3月12日,支付房款650000元。2016年3月25日,支付剩余房款878020元。该房屋装修、装饰及配套设施设备作价1606276元。2016年3月12日,我支付690000元,剩余装修款916276元。上述两部分不可单独购买或出售。以上价款买受人一并支付。合同第六条约定:出卖人应当于2017年3月31日将房屋交付买受人。
合同签署后我按照约定于2016年3月26日支付了房屋款和装修款。2017年1月7日,我与M公司签订了补充协议,约定将原合同第七条第一款修改为:买受人有权在2017年3月31日前提出退房,在这期间退房的,出售人应以买受人已交付的购房款及装修款之和为基数,按同期银行存款利率计算,自买受人付清房款之日起至买受人签署退房申请之日止,向买受人支付利息。逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况之外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件交付房屋于买受人的,应承担违约责任。合同签订后,M公司未能按照合同和补充协议约定的时间交付房屋。虽经我多次催告,其仍未能按时交付房屋。我于2018年5月25日以挂号信的形式送达解除合同通知。我认为,M公司逾期交付房屋行为系严重违约且已经逾期14个月之久。我依约定要求解除合同并支付违约金等符合合同约定和法律规定。
 
被告辩称
M公司辩称,同意解除双方签订的房屋认购协议书、北京市存量房屋买卖合同补充合同及其附件、补充协议,同意返还全部购房款1528020元。李某丽计算违约金的标准没有按照补充协议的约定,应该是按照银行贷款利率上浮50%,起算时间为2017年10月1日,基数为3086196元。保单费和保全费与我公司无关,不同意支付,不同意支付诉讼费。
 
本院查明
2016年2月21日,李某丽(乙方)与M公司(甲方)签订《房屋认购协议书》,约定由李某丽购买M公司开发建设的位于北京市海淀区一号房屋,房屋建筑面积为58.77平方米,套内建筑面积为38.8平方米,建筑面积单价为57533.32元/平方米,实际总房价为3134296.37元人民币。2016年3月12日,李某丽(买受人)与M公司(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》,合同约定由李某丽购买海淀区一号房屋,房屋建筑面积为58.77平方米,房屋规划设计用途为商业。合同第四条约定:房屋成交价为1528020元;代收该房屋装饰、装修及配套设备设施等作价1606276元。合同第六条约定:出卖人应当于2017年3月31日前将房屋交付买受人。合同第七条第一款约定:逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,逾期在15日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行。
2016年4月26日,李某丽(买受人)与M公司(出卖人)签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,合同约定由李某丽购买海淀区一号房屋。2017年1月7日,李某丽(买受人)与M公司(出卖人)签订补充协议及附件,协议约定:“原合同第七条第一款修改为:买受人有权在2017年3月31日前提出退房,在这期间提出退房的,出卖人应以买受人已交付的购房款及装修款之和为基数,按同期银行存款利率计算,自买受人付清购房款之日起至买受人签署退房申请之日止,向买受人支付利息。逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,(i)逾期在15日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付的房款及装修款之和为基数的万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;(ii)如逾期超过15日,出卖人向买受人支付第(i)条约定的违约金,并且以自逾期第16日起至实际支付之日止交付利息;利息的金额计算为以买受人已交付房款及装修款之和为基数,按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算,出卖人应于逾期期间的每月第一个工作日将上个月的利息汇入买受人指定的账户,因为最终交付,退房或其他原因,不满一个月的按照相关天数计算;为避免混淆,在触发本条的情况下,第(i)条约定的违约金需要与第一期利息一并支付;(iii)逾期超过15日起,买受人可以挂号信或者电子邮件方式通知出卖人退房,挂号信或者电子邮件发出之次日视为出卖人收到退房通知书,出卖人应在收到买受人退房通知书15日内全额支付买受人已交付房款及装修款,以及上文(i)和(ii)列明的尚未交付的违约金及/或利息……三、本补充合同是原合同不可分割的一部分,原合同中内容与本合同不一致的,以本合同内容为准……”。
合同签订后,李某丽按约向M公司支付了房款1528020元、装修款1606276元。2018年5月26日,李某丽向M公司送达了解除商品房买卖合同通知书。M公司已向李某丽退还装修款48100元。M公司已向李某丽支付2017年4月1日至9月30日的违约金及利息115443.02元。庭审中,李某丽与M公司一致主张双方签订的房屋认购协议书、北京市存量房屋买卖合同补充合同及其附件、补充协议于2018年5月26日解除。就解除原因,李某丽主张因M公司无法按期交付房屋;M公司主张无法交房是政府原因。就违约金标准,李某丽主张依据2017年1月7日双方签订的《补充协议》,自2017年10月1日起至实际付清之日,以3086196元为基数,按银行同期贷款利率的1.5倍计算。M公司主张自2017年10月1日至2018年5月25日,按银行同期贷款利率的1.5倍计算,不同意支付合同解除后的违约金,并要求酌减违约金。就补充协议的起草方,李某丽主张系M公司起草的格式合同,M公司则主张系双方协商后拟定的。
诉讼中,李某丽提出财产保全申请,李某丽向中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司支付诉讼保全责任保险费12537.18元。
 
裁判结果
一、李某丽与北京M公司于二○一六年二月二十一日签订的房屋认购协议书、于二○一六年三月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》、于二○一六年四月二十六日签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》、于二○一七年一月七日签订的补充协议及附件,于二○一八年五月二十六日解除;
二、北京M公司于本判决生效之日起七日内退还李某丽购房款一百五十二万八千零二十元;
三、北京M公司于本判决生效之日起七日内退还李某丽房屋装修、装饰及配套设施款一百五十五万八千一百七十六元;
四、北京M公司于本判决生效之日起七日内按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付李某丽违约金(以三百零八万六千一百九十六元为基数,自二○一七年十月一日开始计息至实际付清上述款项之日止);
五、驳回李某丽其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李某丽与M公司签订的房屋认购协议书、《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》、《存量房屋买卖合同(自行成交版)》、补充协议及附件系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,应为有效。现李某丽、M公司均主张上述合同于2018年5月26日解除,法院不持异议。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后,M公司应当将李某丽已经交纳的购房款、房屋装修、装饰及配套设施款予以退还,同时亦应支付违约金。现M公司同意向李某丽返还购房款及剩余房屋装修、装饰及配套设施款,法院不持异议。李某丽要求M公司支付违约金,M公司抗辩称其不应支付合同解除后的违约金。法院认为,双方签订的补充协议已对违约金作出明确约定,M公司亦未于收到李某丽的解除通知书15日内全额支付李某丽已交付的购房款、装修款及违约金,故李某丽要求M公司支付违约金的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。M公司虽主张违约金过高,但未提供相应的证据,且该违约金条款系M公司草拟,符合法律规定,故对于M公司要求酌减违约金的意见,法院不予采信。李某丽要求M公司支付其保全保险费,于法无据,法院不予支持。



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