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北京房产律师靳双权点评一起因为开发商破产引发的退房纠纷

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-06-10 20:33


原告诉称
原告S公司诉称:原告于1993年12月21日与北京H公司签订《协议书》,约定在丰台区的占地25245平方米的面积内开发建设民用住宅,即某小区小区项目。1997年10月22日,北京H公司变更为北京F公司。2001年10月12日,被告与北京F公司签订《北京市内销商品房买卖契约》,约定被告购买某小区一号房屋,总价款为1193931元。2002年6月10日被告办理了房屋所有权证后,被告因资金困难,于2003年12月19日与北京F公司签订《退房协议》,将某小区一号房屋退回北京F公司。
因贷款未清偿完毕,双方未办理房屋登记转移手续。北京F公司于2012年3月13日因股东决议解散并办理了登记注销登记,公司清算组确认被告退回的某小区一号房屋归原告所有。现被告拒绝协助原告进行房屋所有权转移登记。另因涉案房屋尚存在第三人银行的抵押。现诉至法院,要求:1、被告张某强、第三人银行协助原告办理涉案房屋的解押手续;2、被告张某强将涉案房屋过户至原告名下。
 
被告辩称
被告张某强辩称:不同意原告的诉讼请求。首先,本案原告并不具备本案的诉讼主体资格,原来的合同主体已经注销登记,且相关事宜已经办理完毕,原告所称的股权转让并未在清算报告中载明;其次,本案并不存在退房的问题,由于本案二被告已经取得了房产证,只会有二次交易的问题;第三,只是原告自行标注发票已经退掉,并未在税务局核销。综上,我方不同意原告的诉讼请求。
第三人银行述称:房屋买卖与我方无关,张某强在2015年11月17日的贷款还未结清,我方对于张某强名下的涉案房屋存在抵押权,由于其贷款尚未结清,所以我方不同意协助解除抵押,因此应当首先清偿我方的贷款并办理解除抵押手续。
 
本院查明
1993年12月21日,S公司与北京H公司签订《协议书》,约定双方共同与电缆二厂合作,在该厂占地25245平方米的面积内开发建设民用住宅。此后,北京H公司变更名称为北京F公司。
2001年10月12日,被告张某强与北京F公司签订《北京市内销商品房买卖契约》,约定被告购买某小区一号房屋(以下简称涉案房屋),建筑面积169.16平方米,总价款为1193931元,其中首付款323931元,贷款87万元。合同签订后,北京F公司开具了首付款323931元的发票,而被告张某强向第三人银行贷款87万元。第三人银行在涉案房屋上设定了相应的抵押权。
2002年6月10日,被告张某强取得丰台区一号房屋所有权证书。
2003年12月19日,被告张某强(乙方)与北京F公司(甲方)签订《退房协议》,载明:甲乙双方经过相互协商,就一号房屋,房屋退房事宜达成如下协议:1、乙方张某强因资金困难,自愿退回已购买的商品房某号楼1201号。2、甲方同意乙方退回已购买的一号房屋,建筑面积169.16平方米。3、本协议一式三份,自签字之日起生效,并具有法律效力。
此后,北京F公司多次更名,最终为A公司,现已进行破产清算。
2014年11月20日,出具A公司破产清算说明,曾有多人在我公司购房并退房,我公司在清算过程中确定上述退回的房屋归S公司所有,因上述房屋产生的权利义务等均由S公司享有及承担。特此说明。
庭审中,原告S公司称其作为北京F公司的合作方,实际操作涉案房屋所在的项目,被告张某强在签订《北京市内销商品房买卖契约》后,并未向其支付购房的首付款,该公司也没有向被告张某强交付房屋,被告张某强贷款也是该公司每月在还。被告张某强称其实际支付了购房的首付款,北京F公司也将涉案房屋实际交付了,在开始时是被告张某强在偿还贷款,此后其将涉案房屋交给物业公司,由物业公司代为出租,用租金支付每月的房贷。
同时,被告张某强称《退房协议》、《委托书》实际不是被告张某强的真实意思,是因为被告张某强在空白的纸上签了名,内容是后来打印上去的,而且根据北京F公司(最终清算前名称为北京A公司)的清算报告,该公司债权债务已经清理完毕,因此不存在本案的纠纷。第三人银行表示被告张某强贷款尚未结清,所以不同意协助解除抵押,应当首先清偿贷款并办理解除抵押手续。
被告张某强为支持其抗辩主张申请鉴定《委托书》上张某强的签字和其下方的印刷体横线形成的先后顺序。2015年9月7日,法大法庭科学技术鉴定研究所出具鉴定文书,说明该《委托书》上先形成印刷体横线后书写"张某强"签名。
另外,应本院要求北京A公司的清算组负责人表示具备房地产开发资质的北京A公司与原告S公司是合作开发的关系,被告张某强在内的四人均是自原告S公司处购买房屋,由原告S公司一手操作,该公司只是盖章,不具体处分这几套房屋,在清算时考虑到这几套房屋与该公司无关,故没有考虑到这几套房屋,并表示这几套房屋实际属于原告S公司。
另,原告S公司表示愿意代偿被告张某强在第三人银行的贷款,以便解除涉案房屋的抵押。
 
裁判结果
  • 被告张某强、第三人中国工商银行股份有限公司北京方庄支行于本判决书生效之日起十日内协助原告S公司办理代被告张某强向第三人中国工商银行股份有限公司北京方庄支行一次性结清贷款
二、被告张某强、第三人银行于本判决书生效之日起十日内协助原告S公司办理丰台区某小区一号房屋的解除抵押手续。
三、被告张某强于本判决书生效之日起十日内协助原告S公司办理丰台区某小区一号房屋的过户手续。
 
房产律师靳双权点评
被告张某强依据与北京F公司所签的《北京市内销商品房买卖契约》获得涉案房屋的所有权登记,而根据被告张某强所签的《退房协议》、《委托书》,被告张某强有将涉案房屋退还的义务。虽然被告张某强称其系在空白纸上签名而后进行的内容打印,但并未就此提供证据,且与法大法庭科学技术鉴定研究所出具的鉴定文书相悖,法院不予采信。
关于本案原告S公司主体资格的问题,虽然与被告张某强签署《退房协议》的主体是北京F公司,但根据该公司清算组的说明和清算组负责人赵毅的陈述,法院有理由相信原告S公司基于与北京F公司的合作取得过涉案房屋的实际处分权,同时北京F公司已清算并注销登记,无法直接退还到该公司名下,因此综合考虑上述因素和诉讼的实际情况,应认定原告S公司可以作为接收房屋的主体。另外需要说明,虽然被告张某强已经实际取得了涉案房屋所有权,但不能就此否认其签署的《退房协议》的债权义务。另,因涉案房屋存在第三人银行的抵押,而原告S公司表示愿意代偿贷款。在此前提下,被告张某强、第三人银行有义务协助原告S公司办理涉案房屋的解除抵押和过户手续。



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