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北京房产律师靳双权——父母宅基地房屋拆迁安置房能否直接过户到子女名下

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-10-13 22:53


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李父向本院提出诉讼请求:判令被告李某兰返还原告拆迁款2260854.6元及相应利息。
事实和理由:原告与妻子李母共育有四名子女,分别为长女李某兰、长子李某军、次子李某文、次女李某慧,李母已于2010年8月25日去世。原告与李母原有位于北京市怀柔区X村8号宅院(以下简称8号院)一处,2015年原告养老需要住房,经申请,村委会同意原告在其院内南院建房。经协商,四被告愿意分别出资、出力为原告新建北房四间房屋。
后原、被告获悉前述宅院在京沈铁路客运建设项目范围内,经协商于2017年5月15日签订《关于Z村8号院房屋拆迁补偿使用协议书》,约定上述新建房屋写在被告李某文名下,使用权、所有权归原告所有,拆迁补偿款用于为原告购买置换300平方米的房屋,剩余补偿款给原告养老,原告百年之后,所购置房屋及剩余拆迁款按遗嘱或继承法的比例给继承人。
2018年4月,为实现拆迁利益最大化,原告和被告李某兰就8号宅院分别与拆迁方签订了拆迁补偿协议,共获得拆迁补偿款及临时安置费7236904.8元。2018年4月10日,拆迁人将上述款项全额转入被告李某兰的银行卡账户内。2018年4月11日,李某兰将上述款项全部转入李某慧账户。2018年6月24日,被告李某兰、李某慧在中介公司工作人员见证下签订协议一份,约定根据2017年5月15日协议,用原告的8号院拆迁补偿款及临时安置费,以被告李某慧的名义购买位于北京市怀柔区2号的商品房。
 
被告辩称
被告李某兰辩称:一、因原告拒绝接受被告李某兰、李某慧用8号院拆迁补偿款为其购买的房屋,2017年5月15日达成的家庭五人协议中用拆迁补偿款购买置换300平方米房屋的约定已不存在,且8号院房屋亦未登记在被告李某文名下,故该协议已不具有法律效力。
二、原告曾表示8号院归其与两个女儿共同所有,并立下了遗嘱,故该宅院属于家庭共有财产,如果生前要分家析产,被告李某兰应当享有三分之一份额。
三、原告在与被告李某兰一同签订8号院拆迁补偿协议时,本来约定好其就其中94平方米的宅基地范围签署协议,其余200平方米宅基地范围的协议由被告李某兰签订,但最终签订时其考虑到被告李某慧,要求自己与被告李某兰签订的宅基地范围互换,可以证明其当时的真实意思表示是被告李某兰签订协议内的拆迁补偿利益归被告李某兰个人所有。
四、依法成立的合同受法律保护,从法律上讲,拆迁补偿利益归属应当以协议为准,被告李某兰签订协议中的相关权益理应归其个人所有。
五、我国法律规定土地或土地征用补偿费使用以及宅基地使用等方面,妇女享有与男子平等的权利,在婚姻、家庭共有财产关系中也不得侵害妇女依法享有的权益。
综上,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院依法予以驳回。
被告李某慧辩称:同意原告的诉讼请求,8号院房屋所有权和宅基地使用权都是原告一人所有,相应取得的拆迁补偿利益也应当归原告一人所有。
被告李某文、李某军辩称:被告李某兰签协议的那部分的拆迁补偿款不属于原告,我认为可以放在原告处保管,但是不同意归其所有。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人张某山述称:同被告李某兰答辩意见。
 
本院查明
李父与李母系夫妻,二人共育有四名子女,分别为长女李某兰、长子李某军、次子李某文、次女李某慧。李母已于2010年8月25日去世,李母父母先于其去世。
2017年5月15日,李父、李某兰、李某军、李某文、李某慧经协商共同签订了《关于Z村8号院房屋拆迁补偿使用协议书》。
2018年4月5日,李父、李某兰、李某慧、李某军、李某文一同到相关拆迁部门协商拆迁补偿事宜,协商中,因相关工作人员提示因8号院宅基地面积超出控制标准,若以两户签订拆迁补偿协议,可将8号院拆迁补偿政策吃满,获得共计294.88平方米宅基地范围的拆迁利益,故李父及其子女均同意将8号院宅基地分为两户签订两份拆迁补偿协议;经协商,李父及其他子女均同意以李父及李某兰的名义签订相关拆迁补偿协议,由李父委托李某兰办理相关拆迁事宜,李某兰表示以谁的名义签订协议都可以,最终拆迁补偿款都属于李父,李父花剩下的属于子女所有,8号院宅基地面积如何分户都可以,由李父决定;最终李父决定由李某兰签订200平方米宅基地范围的拆迁补偿协议,其本人签订94.88平方米范围的拆迁补偿协议,其他子女也均表示同意。
2018年4月8日,李父作为被拆迁人(乙方)与拆迁人北京市怀柔区X镇人民政府(以下简称X镇政府)(甲方)签订了《北京至沈阳铁路客运专线建设项目(北京段)怀柔区X镇X村宅基地拆迁补偿协议》(。
2018年6月24日,李某兰、李某慧签订一份协议(以下简称购房协议),其上载明:“根据2015年5月15日家庭五人协议,和李父要求从怀柔区×庄8号宅基地拆迁款中购买房子的愿望,依据2018年4月5日李父授意李某兰和李某慧对×庄8号拆迁款有支配权,为压缩购房款的金额,因李某慧名下无商品房购房属于首套购房契税是1.5%,李某兰名下已有商品房再买属于二套契税就3%。所以经协商一致同意,购买2号的房子用李某慧的名字供李父养老安享晚年用,李父百年之后(不在了)按产权遗嘱或继承法继承。
2018年7月3日,李某慧作为买受方(乙方)与出售方李某波(甲方)签订一份房屋买卖合同,约定购买李某波位于北京市怀柔区2号的房屋(以下简称2号房屋),房屋建筑面积99.51平方米,房屋成交价3800000元,由乙方承担各项税费及居间服务费76000元。合同签订后,李某兰用李某慧账户内8号院的拆迁补偿款支付了购买该房屋所需的购房款3800000元、中介服务费76000元、契税15750元,个税119980、房本费80元,共计支付4011810元。后该房屋被过户到李某慧名下,现由李某兰及张某山居住。
2018年7月18日,李父以委托合同纠纷为由向本院提起诉讼,请求判令李某兰返还其拆迁补偿款、拆迁补助费及拆迁奖励费共计4676050.2元及自2018年4月11日起计算的相应利息。2018年9月19日,本院作出民事判决书,判决:“一、李某兰于本判决生效后十五日内返还李父拆迁补偿及临时安置费4676050.2元;二、李某兰于本判决生效后十五日内向李父支付利息损失(以4676050.2元为基数,自2018年7月13日起计算至实际付清之日止,按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算);三、驳回李父的其他诉讼请求。”
本案审理过程中,李某兰、张某山向本院提交了遗嘱一份,该遗嘱载明李父于2017年5月16日曾立下遗嘱,将8号院的房屋所有权、使用权留给李某兰、李某慧每人一半,日后如遇拆迁所得的财产权益全部遗留给李某兰、李某慧,每人各占百分之五十。对于该遗嘱,李父、李某慧表示不认可其真实性和关联性;李某文、李某军表示家庭中曾出现过遗嘱风波,故认可其真实性。
 
裁判结果
被告李某兰于本判决生效后九十日内返还给原告李父拆迁补偿及临时安置费2260854.6元。
 
房产律师靳双权点评
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,李父主张其与四名子女在家庭五人协议中约定8号院内房屋的所有权及使用权均归其所有,并约定8号院相应的全部拆迁补偿利益用于其住房和养老,其最初同意将8号院分为两户签订拆迁补偿协议系为将拆迁利益最大化,现李某兰以自己名义就8号院部分宅基地范围签订拆迁补偿协议后,占有的部分拆迁补偿款应予返还。
对此法院认为,结合家庭五人协议中关于8号院房屋所有权、使用权、拆迁补偿款用途、建房投资返还的相关内容及2018年4月5日各方当事人对拆迁补偿协议签订方式的协商情况,可以认定李某兰签订的026-1号拆迁补偿协议中载明的2560854.6元拆迁补偿权益应当归李父所有,现李某兰已领取并占有该拆迁补偿款,除去李父与李某慧均认可该拆迁补偿款中由李某慧取走的300000元以外,剩余2260854.6元应由李某兰返还。
李某兰主张因8号院新建房屋并未按照家庭五人协议约定登记在李某文名下,且其按照家庭五人协议约定为李父养老购买房屋后被李父拒绝,协议已失去法律效力。对此,本案各方当事人在签订家庭五人协议时明确表示在8号院新建房屋系为李父养老之用,并约定该房屋的所有权和使用权均归李父所有,结合该房屋并无登记之可能、拆迁补偿款存在需要某名子女代持之情形、协议中约定获得拆迁补偿款后应返还建房投资人本金及利息等细节,可以认定本案各方当事人在家庭五人协议中约定拆迁补偿款的使用方式均系出于为李父更好养老之目的,其相关条款系为实现子女间对拆迁补偿款支配的互相约束,并非为李父设定义务,李父作为被赡养人及约定的3号院房屋所有权和使用权人,有权变更拆迁补偿款的使用方式,其拒绝接受2号房屋并不构成家庭五人协议的解除条件,故李某兰的此项主张没有事实和法律依据,不予采信。
同时,李某兰还主张因李父曾立下遗嘱表示3号院内新建房屋与相关拆迁补偿利益由李某兰与李某慧继承,且其与李父最终签订拆迁补偿协议时将事先约定好的面积分配比例进行了互换,说明李父同意李某兰作为被拆迁人签订026-1号拆迁补偿协议的真实意思系赠与该部分拆迁补偿利益给李某兰所有。对此法院认为,李某兰提交的遗嘱等在案证据并不足以证明李父在8号院相关拆迁补偿协议签订时或现今有将拆迁补偿协议中的拆迁补偿利益赠与或分与李某兰所有的意思表示,故对其此项主张,亦不予采信。
此外,李某文、李某军虽认为涉案拆迁补偿款项不应属于李父所有,但并未提供任何证据证明其主张,故对其意见,不予采信。
 



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