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北京房产律师——借名购房借名人有权出售未过户的借名房屋吗

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-10-14 20:50


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某韶向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法确认位于广州市番禺区1号房,房屋产权归属原告;2.请求法院依法确认位于广州市番禺区2号车位产权归属原告;3.请求法院判令被告配合原告进行房屋和车位过户。
事实和理由:2011年7月,原告以被告李某美名义购买位于广州市番禺区1号商品房一套,该商品房合同价1554218.00元,原告与被告为此签订了一份《房屋产权协议》,明确该房屋产权归属原告。在签订房产交易合同后,原告支付了首笔购房款428084元,并按银行要求支付房贷以及房屋管理费。2011年11月原告以李某美名义购买商品房配属车位广州市番禺区2号车位,并一次性支付购车位款98000元。2011年下半年,原告对房子进行装修,后因资金紧张,就暂停装修。
2017年5月,得知被告已办理美国移民,准备出国,考虑到房产的风险与自身情况,原告与被告协商将房屋出售,被告王某军要求房屋出售后支付给被告140000元,被告于2017年9月出国。原告在征得被告的同意下,将该房屋交由房产中介公司放盘。2017年11月原告与房产中介公司签订协议,王某军改变了态度,不配合原告办理相关手续,经李某美从中周旋后,王某军要求房屋出售后支付给被告250000元,原告同意后,王某军又不配合,致使原告与房产中介公司所签订的协议无法执行。后原告要求被告将房屋过户归还原告,王某军要求原告先付300000元,才将房屋过户归还原告。
王某军多番设槛,至今不愿将房屋归还原告,原告迫于无奈,特向人民法院提出诉讼,请求法院依法判决所请。
 
被告辩称
被告王某军辩称:1.房屋不属于原告,原告公司的转账行为不代表是原告购买的。由于之前转账的公司曾经向两被告借款320000元,当时口头约定分期,因此公司的转账行为是向两被告还款的行为,并非代为支付首付。因此房屋不是原告的。2.上述出借的款项实际是夫妻共同财产,在房产申请贷款时,我方是签名承担连带保证责任,因此该房产是属于夫妻共同财产。李某美擅自处分我方的夫妻共同财产,原告是李某美的弟弟,不属于被告的合理转账,因此李某美的行为是无效的,原告不属于善意取得。据我方所知,李某美没有和原告签订代买房产的协议,所以我方要求进行笔迹鉴定。
 
本院查明
李某美与李某韶是兄弟关系;李某美与王某军为夫妻关系,两人于1990年8月15日登记结婚。
位于广州市番禺区1号房屋(以下简称涉讼房屋),建筑面积为128.74平方米,登记权属人为李某美。
2019年10月12日,李某韶以涉讼房屋为其实际所有为由提诉至本院,引致本案纠纷。
诉讼中,当事人对以下问题存在争议:
一、关于李某韶与李某美之间是否签订代持协议以及存在借名买房的问题。
李某韶提交了一份《协议书》原件,拟主张其为涉讼房屋的实际所有权人,该确认书为其与李某美签订的。该《协议书》载明:甲方李某韶,乙方李某美,甲乙双方经自愿、平等协商一致,就购置涉讼房屋相关事宜签署本协议,以资对该房屋财产权益及相关责任进行确认:第一条甲方经得乙方同意,用乙方的名义购涉讼房屋……上述《协议书》落款处有李某韶、李某美签名,签署时间为2011年7月1日。
王某军对该协议书不予确认,认为涉讼房屋于2011年7月11日购买,而协议书签订时间是2011年7月1日,在购房前就已经签订协议书,无法确认该协议书是否是李某美所签;且涉讼房屋是其与李某美夫妻共同财产,李某美单独处分的行为无效;李某韶可以以自己的名义买房,如果李某韶无法以自己的名义买房,该协议书因违反限购政策也是无效的。
二、关于涉讼房屋房款的支付情况。
李某韶称涉讼房屋购房款1554218元,具体款项支付情况如下:首付款为474218元,由李某韶所经营的广州市H公司通过支票方式支付给涉讼房屋的开发商广州市X公司,支票出票时间为2011年7月1日;其余房款1080000元申请银行按揭贷款方式支付,由李某韶每月将款项存入李某美的还款账户进行还贷。李某韶提交了李某美与X公司于2011年7月11日签订的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》原件、涉讼房屋购房款发票原件、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件、中国银行支票复印件拟证实其上述主张。
另,涉讼房屋尚有抵押登记未涂销。
 
裁判结果
驳回原告李某韶的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案争议的主要焦点问题为:一、李某韶与李某美之间是否存在借名购房关系;二、李某韶要求确认涉讼房屋所有权人为其所有并过户至其名下的依据是否充分。
关于第一个争议焦点问题。
首先,根据李某韶提交的《协议书》可见,李某韶与李某美签订《协议书》明确约定涉讼房屋为甲方即李某韶用乙方即李某美的名义出资购买,并确认涉讼房屋的所有财产权益归李某韶所有。王某军虽然抗辩称李某美的签名不真实,但作为签名人的李某美自身没有就此作出否认或抗辩意见,王某军主张《协议书》并非李某美所签未能提供相关证据证实,王某军的该抗辩主张缺乏理据,故不予采纳。
其次,根据李某韶提交的证据以及到庭当事人的陈述,涉讼房屋的购房款均是由李某韶经营的公司及李某韶本人支付或供款,王某军对该款项支付情况无异议,予以采纳。王某军虽然抗辩称李某韶的公司支付首期款是基于偿还其与李某美向李某韶的借款320000元,但李某韶对此不予确认。王某军对此未能举证证实李某韶公司所支付的首期款就是偿还借款,且即使按照王某军计算的借款本金及利息金额,与李某韶公司支付的首期款金额也不一致,作为借款人的李某美对此也没有作出相关抗辩,与李某韶、李某美签订的《协议书》中确认涉讼房屋购房款为李某韶出资的事实亦不相符。王某军应承担举证不能的不利后果,故法院对王某军该抗辩意见不予采纳。
此外,李某韶提交了相关支付凭据以证实涉讼房屋的物业管理费、水电费系其缴纳的,及涉讼房屋配套车位的《订购合同》为其签订及付款,王某军对此未能举证予以推翻,予以合理采纳。
综上,李某韶与李某美系亲属关系,亲属之间具有高度的信赖关系,两人就涉讼房屋已签订书面代持协议即《协议书》明确涉讼房屋的相关权益,结合涉讼房屋的房款支付情况以及购房合同、相关票据的持有情况,涉讼房屋及配套车位的占有使用情况等因素,李某韶主张借名买房的事实具有高度可能性,故根据相关法律规定,对李某韶的主张予以合理采信。王某军以涉讼房屋为其与李某美夫妻共同财产为由作出抗辩,理据不成立,不予采纳。
关于第二个争议焦点问题。
李某韶确认基于自身经营情况考虑,因此将涉讼房屋登记至李某美名下系李某韶的真实意思表示,房管部门对于涉讼房屋的产权登记不存在错误。根据《中华人民共和国民法典》相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。涉讼房屋所有权自登记于不动产登记簿时发生效力,李某韶要求在涉讼房屋过户至其名下之前确认其为涉讼房屋的所有权人,与上述规定不符,不予支持。至于李某韶诉请主张将涉讼房屋过户至其名下,因涉讼房屋的抵押借款尚未还清,涉讼房屋目前仍有抵押登记未涂销,尚不具备过户的条件,李某韶现主张将涉讼房屋过户至其名下,不予支持。
 



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