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北京房产律师——出资购房登记在债权人名下的属于还款还是借名购房

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-10-14 20:50


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告提出诉讼请求:1、请求确认被告名下位于深圳市1号房的房屋所有权归原告所有;2、请求判令被告立即将上述房屋过户至原告名下。
事实和理由:被告之前系原告二姐李某华的丈夫(现己离婚),原告曾因在深购房资格被李某华占用,便与被告协商采取“借名买房”的方式,以被告的名义为原告购买位于深圳市1号小区房,2014年12月7日和12月17日,被告王某科根据双方的协议,出面与深圳市S公司签订了《房地产认购书》和《〈深圳市房地产认购书〉补充协议(二)》,确认以王某科的名义为原告购买1号房。2017年1月1日经被告授权,开发商将房屋交给了原告李某林,至今己居住一年有余。现原告已具备购房资格,但被告经原告多次催促办理产权过户手续,均以其与原告二姐有债权债务关系未了结为由,拒绝办理房屋产权转移过户手续。为此,原告依法向贵院起诉,提出上列诉请。
 
被告辩称
被告王某科辩称:一、原、被告双方不存在“借名”合意,原告提交所谓的“协议书”非与涉案房产的权利人签署,没有被告签名,并非被告的真实意思表示,借名买房说法没有事实依据。真实情况下是被告买房,因其前妻名下已有房产,不具备购房资格,于是双方办理了离婚,之后签订购房合同,基于上述事实,被告显然不可能为了原告的利益轻易办理离婚。
二、被告购房用了自己的名额,还选用公积金贷款,如果只是单纯借名给原告买房,被告却要以离婚为代价,动用公积金贷款,可能影响将来自己购房,这种种风险,远高于借名而获取的利益,故被告不存在与原告借名的合意。
三、关于本案购房款,因李某林之前购买Z公司房产时候,被告与李某华都曾经为原告出资,后被告购买涉案房产,考虑自己资金不足,希望原告代付一部分,以抵消原告的部分出资,且首付款也有部分由其前妻李某华出资,故原告仅以贷款转账及部分首付款证明其是房产权利人,属于断章取义,歪曲事实。
 
本院查明
被告与原告姐姐李某华原系夫妻关系,两人于2014年12月2日离婚。2014年12月7日,被告作为买方,案外人深圳市S公司作为卖方,双方签署《深圳市房地产认购书》及两份补充协议,约定买方认购卖方所有的1号房,建筑面积为88.36平方米。购房原价为2245606元。
2014年12月17日,原告父亲李某齐向深圳市S公司支付300000元,原告姐姐李某华向深圳市S公司支付200000元,原告姐姐李某菊向深圳市S公司支付513950元。上述款项共计1013950元均用于支付涉案房产的首期款。
2015年1月16日,第三人作为贷款人,被告作为借款人、抵押人,双方签署《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》),约定第三人向被告借款110万元用于购置房产,借款期限360个月。
2016年12月15日,深圳市S公司发出《入伙通知书》,告知被告涉案房产已竣工,具备交付使用条件,要求被告收楼。2016年12月20日,被告向原告出具《授权委托书(收楼)》,委托原告代为办理涉案房产的收楼手续及相关事项,原告所代办事项被告均予以承认。原告收楼后,一直占有使用涉案房产至今。
2017年4月6日,原告与被告前妻即原告姐姐李某华签署《房屋产权确认协议书》,约定双方曾因购房指标不符,采取“借名买房”的方式在深圳购买房产,李某华于2012年12月26日以原告名义购买了深圳市龙华新区Z公司2号房,2014年12月原告欲购买J小区房,因首套房屋指标被姐姐李某华占用,为解决原告购房指标问题,共同决定使用时任李某华丈夫王某科(现已离异)名义购房。
2014年12月7日原告以王某科名义购买了J小区1号房,双方达成协议如下:一、原告同意将李某华以其名义购买的2号房过户到李某华指定的张某宝名下。三、李某华同意全力协助原告追回原告以被告名义购买的J小区1号房。四、如原告通过协商、诉讼方式仍不能索回在被告名下的J小区1号房,则由原告在李某华位于J小区4号房作为赔偿,原告按购房时的价格补差价给李某华。
之后,原告多次找被告协商要求其配合将涉案房产过户至其名下,被告均不予配合,故原告诉至本院,提出上列诉请。
另查,2012年12月26日,原告购买深圳市宝安区民治街道人民南路2号房,2016年9月22日取得该房产的不动产权证书。2017年7月10日,原告将该房产过户至案外人深圳市W公司。目前,原告具备在深圳市住房购买资格,可购房一套。
 
裁判结果
一、被告王某科于本判决生效之日起十日内根据深圳市不动产登记中心规定的办证流程申请办理位于深圳市1号房的不动产权证并提交办证所需的全部资料,因办证产生的全部费用由原告李某林负担;
二、被告王某科在取得不动产权证之日起七日内向第三人中国建设银行深圳市分行还清J小区1号房的按揭贷款并办理注销该房产的抵押登记手续,第三人中国建设银行深圳市分行应协助办理;如被告王某科未按时履行上述注销抵押登记手续的义务,则原告李某林于本判决确定的被告王某科注销抵押登记手续之日起七日内向第三人中国建设银行深圳市分行还清涉案房产的全部贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续,第三人中国建设银行深圳市分行应协助办理;
三、被告王某科于涉案房屋注销抵押登记之日起五日内协助原告李某林将深圳市1号房过户至原告李某林名下,过户产生的各项税费,由原告李某林负担。
 
房产律师靳双权点评
原告以涉案房产的首期款、每月按揭贷款等均是由其支付,以及该房产实际由其使用为由,主张其与被告之间属于借名买房的委托合同关系,并据此诉请被告履行配合办理过户手续的合同义务,故本案案由为委托合同纠纷。
本案的争议焦点为:原、被告之间是否构成借名买房的委托合同关系。
法院认为,首先,根据原告提供的付款凭证,证明涉案房产的首付款均系原告父亲、原告姐姐李某菊、李某华所出,每月房贷均由原告通过其个人银行账户转入被告的扣款账户,证明涉案房产的全部购房款均系原告及其亲属所出,被告并未支付过购房款,虽然付款人之一李某华为被告前妻,但在购买涉案房产时,两人已登记离婚,李某华支付的购房款已与被告无任何关联;
其次,被告专门用于偿还涉案房产贷款的建设银行银行卡一直由原告保管,进一步证明被告从未管理过涉案房产的还贷事宜,一直是由原告偿还月供;
第三、涉案房产的收楼事宜均由原告负责,且交楼后涉案房产一直由原告占有使用至今,被告从未提出过任何异议。
第四、被告未提供任何证据证明就涉案房产购房款其曾出资过。
综上,法院认定原、被告之间构成了借名买房的委托合同关系,被告负有配合原告办证并在办证后将涉案房产过户至原告名下的义务。现原告已具备在深圳市住房购买资格,且涉案房产已具备办证条件,原告有权要求被告立即办理涉案房产的房产证,并待房产证办出后配合原告将涉案房产过户至原告名下,办证及过户过程中产生的税金及相关费用由原告负担。
 



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