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父母出资房屋被子女赠与配偶行为是否有法律效力

来源:未知   作者:未知   时间:2021-12-29


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某岚、周某丽向本院提出诉讼请求:1.依法判令二被告连带赔偿二原告购房款损失273万元、装修款损失24万元、房屋差价款损失157万元,以上共计454万元;2.诉讼费由二被告共同承担。
事实和理由:原告张某岚、周某丽为夫妻关系,被告张某明系张某岚、周某丽婚生儿子,二原告考虑将来养老的方便,于2014年11月22日,将自己居住的位于宣武区老房卖出,并同时看上了涉案房屋北京市丰台区一号房屋,因上一套房屋还不能够及时办理过户,不立刻购买涉案房屋,又怕错过机会。为节省过户时产生的税费,二原告与被告张某明商量,约定将涉案房屋暂时登记到张某明名下,并签订借名买房协议书。
2014年11月27日购买房屋后,原告张某岚、周某丽与被告张某明共同居住在该房屋。2015年8月18日,被告张某明与被告孙某涵恋爱结婚,因此也居住在该房屋内。2016年3月24日二被告背着二原告将房屋登记产权人变更为张某明与孙某涵共有。二原告知道后,二被告就搬离该房屋,曾经起诉要求支持为原告所有,都未支持二原告请求,建议另案诉讼请求赔偿,无奈二原告诉讼至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
张某明辩称:我和孙某涵在口头和书面都有协议,关于原告的诉讼请求,我同意承担,但不能让我一个人承担,孙某涵应和我一起承担责任。当时是孙某涵要求我把她名字加进去否则就和我离婚,我背着我父母,将房子过户到我和孙某涵名下是为了我们能更好的生活,但是很快孙某涵就起诉我离婚,第一次起诉后就撤诉,第二次起诉判决驳回了,孙某涵起诉我离婚时就是要求卖房分钱。
孙某涵辩称:张某明与其父母签署协议我不知情。原被告之间不存在房屋买卖关系,所以本案的案由不应该是房屋买卖合同纠纷;原告起诉缺少事实和法理依据,被告不予认可;原告诉讼请求不明确,由于被告张某明将产权的一半登记在孙某涵的名下,不是将全部产权登记在孙某涵名下,即便原告要求,也不是全部房价。如果张某明不将房屋一半赠与孙某涵,就不会发生本诉;二原告与张某明签订协议的真实性被告存在异议,原告认为房产归原告所有,之前有时间将房屋过户,却没有这样的行为,协议真实性及是否是真实意思表达,被告对此有疑问;装修损失费用不认可,原告的证据不能证明费用用于装修,且二原告一直居住在里面,即使有装修,也不能算是损失。
 
法院查明
张某岚、周某丽系张某明之父母,张某明与孙某涵系夫妻关系。2014年11月26日,甲方张某岚与乙方张某明签订《协议书》约定,甲方将名下房屋卖出,购买一号房屋。为节省税费,借用张某明名义购买,为保证张某岚利益,双方自愿执行以下条款:1.新购房屋一切费用由甲方出钱;2.张某岚是新购房屋真正的所有人;3.张某明有居住房屋权利,没有其他任何权利;4.甲乙双方签字后生效。张某岚、张某明分别在该协议后签字。
2014年11月27日,出售方刘某与买受方张某明签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》,约定张某明购买刘某名下的丰台区一号房屋总价款为273万元。2014年12月至2015年间张某岚,周某丽支付了大部分房款。期间,张某明陆续向出售方刘某支付了全部购房款,并办理了房屋所有权变更登记手续。
2016年2月29日,张某明与孙某涵在办理不动产权变更时,签署不动产产权归属约定载明:本人是坐落在丰台区一号的不动产产权人张某明,现约定将不动产产权人登记在配偶孙某涵、张某明名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。孙某涵、张某明在该约定后签字。同日,双方另签署了不动产约定说明,载明:孙某涵、张某明共同所有位于丰台区一号不动产,双方约定共同共有,申请分持证。如因以上财产分割引起的纠纷由双方承担一切法律责任。张某明、孙某涵在该说明后签字。现该房屋登记在张某明、孙某涵名下。
2018年3月15日,张某岚、周某丽起诉张某明、孙某涵合同纠纷,请求法院确认一号房屋归其所有,张某明、孙某涵协助办理上述房屋的产权变更登记手续,该案于2018年6月审结,本院出具判决书驳回了张某岚、周某丽的诉讼请求。
张某岚、周某丽不服上述判决,提起上诉,北京市第二中级人民法院驳回上诉,维持原判。张某岚、周某丽申请再审,北京市高级人民法院载明:“张某岚与张某明均认可《协议书》系双方真实意思表示,其内容亦无违反法律、行政法规强制性规定的情节,故该《协议节》应为有效。周某丽、张某岚虽主张孙某涵知晓张某岚与张某明之间借名买房一事,其与张某明恶意串通,侵犯周某丽、张某岚二人合法权益。但,张某岚、周某丽对此并未提交充分的证据予以证明,故其应当承担举证不能的不利后果。因涉案房屋登记在张某明名下,孙某涵在对张某明与张某岚的约定不知情的情况下依据该房屋登记的产权情况,在张某明同意的情况下于婚姻关系存续期间获得该房屋的部分产权并无不当。
张某明作为无权处分人,其将涉案房屋登记为其和孙某涵共有的行为未征得张某岚及周某丽的同意,故如其该行为对实际物权人张某岚、周某丽造成损失的,张某岚、周某丽有权向其主张损害赔偿。综上,张某岚、周某丽的再审申请理由缺乏事实和法律依据,不符合规定,本院不予支持。”
张某岚、周某丽提交银行转账凭证,予以证明房屋装修款为24万元,该费用由其支付,张某明认可该证据及其证明目的,孙某涵不认可其证明目的。张某岚、周某丽提交估价结果报告,证明涉案房屋价值,张某明予以认可。孙某涵对于估价结果报告的真实性认可,证明目的不认可。另,双方均认可张某岚、周某丽一直在涉案房屋内居住。
 
裁判结果
一、张某明于本判决生效之日起七日内给付张某岚、周某丽购房款273万元、房屋差价损失157万元及装修损失24万元,共计454万元;
二、驳回张某岚、周某丽的其他诉讼请求。
 
房产律师点评
张某岚与张某明签订的《协议书》有效,涉案房屋购房款由张某岚、周某丽出资购买,亦一直由张某明、张某岚、周某丽居住使用,双方存在借名买房关系,该事实已经生效判决确认。张某明违反双方约定,在明知自己无权处分房产的情况下,将房屋部分产权无偿赠与孙某涵,其行为对张某岚、周某丽造成了损失,故张某岚、周某丽要求张某明赔偿损失,合法有据,法院予以支持。
张某岚、周某丽提交银行转账凭证及报价单证明其具体损失金额,张某明认可该证据的真实性及证明目的,法院不持异议。孙某涵并非涉案合同的签订主体,且在对张某明与张某岚的约定不知情的情况下依据该房屋登记的产权情况,在张某明同意的情况下于婚姻关系存续期间获得该房屋的部分产权并无不当,故张某岚、周某丽要求孙某涵承担赔偿责任没有事实及法律依据,法院不予支持。张某明依据双方签署的不动产产权归属约定要求孙某涵与其共同承担责任,与本案并非同一法律关系,双方若有纠纷可以另案处理。
 



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