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北京房产律师——农村宅基地房屋能否买卖过户给他人

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-10-12 23:37


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
 
原告诉称
原告李某丽、王某冰、王某宁提出的诉讼请求:1、要求继承、分割王某文遗产西房三间份额。2、要求代位继承、分割王某国、张某芳遗产北房三间份额。
事实及理由:原告李某丽与王某文系夫妻关系,1981年双方在北京市房山区X镇民政部门办理结婚登记,婚后育有2女,长女王某冰,次女王某宁,原告李某丽与王某文婚姻存续期间拥有房屋西房3间,建筑面积96.8平方米,宅基地使用面积0.84亩。其宅基地房屋坐落在北京市房山区1号。1985年3月,王某文被火车撞伤身亡。王某文去世后,原告作为法定继承人未对其宅基地3间西房屋进行分割、继承。
2018年3月,原告发现得知其宅基地房屋被被告王某兰占为己有,擅自处分买卖。被告王某兰系王某国与张某芳婚生长女,王某文系王某国与张某芳婚生长子,王某国与张某芳婚姻关系存续期间拥有房屋北房3间,建筑面积96.75平方米,宅基地使用面积0.84亩,其宅基地房屋坐落在北京市房山区X村1号,1989年至1992年王某国与张某芳相继去世,原告王某冰与原告王某宁作为父亲王某文的代位继承人未对其宅基地房屋进行分割、代位继承。
2018年3月,原告得知其宅基地房屋被被告王某兰占为己有,擅自处分买卖。2018年3月当原告找到被告交涉归还六间房屋时,被告却称其6间房屋归自己继承,归自己所有,拒绝给付原告应当依法继承的遗产。原告认为,其六间房屋是原告应当依法继承和代位继承的遗产,被告认为其六间房屋归自己继承,归自己所有,缺乏事实和法律依据。为维护原告的合法权益故诉至法院。
 
被告辩称
被告王某兰辩称,不同意原告的诉讼请求。
王某兰父亲是王某国,母亲是张某芳,父母育有王某兰和王某兰弟弟王某文二人,王某兰和王某文都是抱养的。王某文于1985年3月去世。涉诉宅院是老宅子,宅院内有三间土坯北房,是父母建的。西房是1978年建的。1973年王某兰嫁到本村,王某文在家生活,这六间房都是老人建设。王某国1991年去世,张某芳1996年去世,都是王某兰操办。王某文大约在1981年、1982年左右结婚。婚后还在这个院子里跟父母居住。这个宅院的房子一直没有翻建。王某文去世后,王某国夫妇还在该宅院居住,因王某兰离二人很近,一直照顾王某国夫妇。
1992年11月1日,王某国去世后张某芳将六间房和宅院卖给张某山,之后跟王某兰一起生活,一直到去世。后张某山一家就在该院居住,现在已经拆迁,拆迁补偿给谁了不清楚,这已经与我没有关系了。现买房人和卖房人都已经去世了。房子是老人建的,也是老人处置的,与原被告没有关系。老人是王某兰赡养的,且有遗嘱。三原告没有赡养老人,没有他们的份额。
第三人张某强辩称,张某山是张某强前妻,张某强跟张某山1989年结婚,婚后生有一女张某梅,现在28岁。张某强跟张某山在1990年离婚,孩子归张某山抚养。张某强大约在1992年再婚。张某山在1992年购买涉诉房屋,当时张某强、张某山已经离婚。1996年张某山因车祸去世,去世后张某梅归张某山父母抚养,但是他们家庭条件不好,就将孩子给张某强抚养,房子就随孩子一起给了张某强,之后就在该宅院居住,张某山父母也没有争议。张某强搬过去居住时就是有三间西房,没有翻建过。北房三间已经塌了,成了土堆。该宅院东西长,后来张某强将该宅院分成东西两院。东边院里建了北房四间,西房两间,是转角房。实际形成西房后边还有一个院,西院的三间房还在,就是将顶子翻修了。
2017年棚户区改造,2017年12月16日签的拆迁合同,被拆迁人确认为张某强、张某梅、张某红三人,现在房子已经拆除,拆迁补偿款已经给了,房还没有下来。张某强认为原告之诉已经超过诉讼时效,且拆迁利益里没有原告的份额,故不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
王某国、张某芳原有宅院一处,坐落在北京市房山区X村。王某国与张某芳夫妻共育有两个子女,儿子王某文,女儿王某兰。原告李某丽与王某文系夫妻关系,二人1981年登记结婚,婚后育有二女,长女王某冰,次女王某宁(曾用名王某宁)。1973年王某兰结婚嫁于本村。1978年建西房三间。1985年3月,王某文去世。1987年李某丽再婚,仍在涉诉宅院居住。1990年左右,王某国去世。
1992年12月1日,张某芳将宅院及其内六间房屋卖给同村村民张某山。张某山为张某强前妻,二人于1989年结婚,婚后育有一女张某梅。1990年,张某山与张某强离婚,张某梅归张某山抚养。1992年张某强与张某红结婚。1992年,张某山购买诉争房屋。1996年,张某山因车祸去世,后张某梅归张某强抚养。张某强、张某红、张某梅居住于该宅院。后张某强将宅院分成东西两院,在东边院里建了北房四间,西房两间,是转角房。西房后边另形成一院,西院的三间房仍在。2017年政府进行棚户区改造,被拆迁人确认为张某梅、张某红二人。2017年12月16日签订拆迁合同。现房屋已拆迁,拆迁补偿款已经给付。
 
裁判结果
驳回原告李某丽、王某冰、王某宁的诉讼请求。
 
律师点评
本案原告起诉要求确认北京市房山区X村原王某国、张某芳宅院内西房三间、北房三间的份额,但该宅院已经被拆除,六间房屋已经灭失,已无法对已经拆除的房屋份额进行分配。原告现已就王某兰与张某山房屋买卖合同的效力等问题进行诉讼,如果原告认为房屋中确有其份额、被告已侵犯了其财产权益,可待房屋买卖纠纷解决后再根据案件处理结果主张拆迁利益。
综上,对于三原告的起诉,因缺乏事实依据,不予支持。



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