北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵某喜一审的全部诉讼请求。
事实和理由：1.我与赵某喜之间未签订书面借名买房协议，也未就此达成合意，购房行为是我在赵某喜及周某华的促使下形成的本人意愿，并不存在所谓的借名买房关系；2.一审法院对购房款出资关系认定是错误，实际出资关系符合常理；3.我在购买房屋后，办理了房屋交割手续，并作为房屋的所有权人将户口迁至房屋所在地，且一直占有、使用、管理该房屋；4.购房资料及房产证等票证均由我进行保存；5.房屋无论如何都非赵某喜与周某华的共同财产。
被告辩称
赵某喜辩称，我同意一审判决，不同意孙某玲的上诉请求。
周某华述称，我同意孙某玲的上诉请求。
法院查明
赵某喜向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于北京市海淀区一号房屋归赵某喜所有；2.孙某玲将北京市海淀区一号房屋所有权登记转移至我名下；3.本案诉讼费用由孙某玲负担。
一审法院认定事实：赵某喜与周某华系夫妻，于2010年1月22日登记结婚。孙某玲为周某华之母。
2016年3月16日，周某华代孙某玲与张某利、北京A中介公司（以下简称A中介公司）签订《买卖定金协议书》，约定张某利将北京市海淀区一号房屋（以下简称诉争房屋）出售给孙某玲，周某华代孙某玲支付定金10万元。同日，周某华代孙某玲与张某利、A中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙某玲以939万元购买张某利所有的诉争房屋。后孙某玲取得了诉争房屋的房屋所有权证书，现房屋所有权证书由孙某玲持有。
就借名买房的事实，赵某喜申请证人李某、梁某出庭作证，李某系赵某喜之母。李某证明诉争房屋在购买时赵某喜、周某华均没有购房资格，故以孙某玲的名义购买，选中诉争房屋并决定购买是李某和周某华一起去的，孙某玲除了过户当天参加了，其他过程均未参与。支付购房的第一笔定金10万元亦是李某分几次支付，购房款大部分都是李某出资或借款，小部分是赵某喜、周某华出资。证人梁某系北京A中介公司职员，购买诉争房屋时他接待周某华、李某购房，二人购房的目的主要是为了周某华上班近、赵某喜坐地铁方便。其让店员带着二人看房源，选中诉争房屋后其参与谈判、斡旋及从签约至过户的整个过程。在此过程中，他只有过户当天见到了孙某玲本人。当时他问过购房写谁的名字，周某华或李某称赵某喜、周某华夫妻名下有房，没有购房资格，周某华母亲孙某玲有购房资格，所以写她的名字。
对于诉争房屋939万元购房款的出资情况，赵某喜、孙某玲和周某华分别提交了相关证据。通过各方提供的证据及法院查明，在全部购房款939万元中，孙某玲出资70万元（后赵某喜、周某华偿还251500元，尚欠448500元未还），赵某喜、周某华共同出资150万元，向李某1借款100万元（尚未偿还），向B公司借款275万元（已偿还），向李冰借款130万元（已偿还），赵某喜出售个人婚前购买的房屋出资202万元，李某支付定金10万元及交割保证金2万元（已偿还）。
本案审理中，孙某玲之夫赵父向法院提交书面声明，称其本人不再对诉争房屋应享有的权利另行主张，相关权利概由其妻孙某玲行使、享有。
赵某喜提交证据证明其出售了其婚前购买的两套房屋，并主张上述售房款除购买诉争房屋时支付了部分房款外，其他款项用于偿还购房时的借款。同时，以周某华名义购买了河北省保定市二号房屋（以下简称二号房屋），后2016年由李某作为代理人以125万元将上述房屋出售。本案中，各方当事人对于售房款125万元中的80万元用于偿还购买诉争房屋的借款、25万元给付孙某玲、其余款项用于诉争房屋的装修均无异议。
赵某喜称房屋所有权证书一直由周某华保管。诉争房屋交付并装修后，赵某喜称诉争房屋由其夫妇二人居住，周某华称其父母自2017年开始就和她和赵某喜在诉争房屋中共同生活居住，孙某玲一直都在，周某华之父有时回老家办事。2018年5月11日，赵某喜与周某华的孩子出生。后因赵某喜、周某华二人产生矛盾，赵某喜搬出居住。对于搬离时间，赵某喜称其于2019年6月12日搬出居住，周某华称2018年底赵某喜就搬走了，2019年2月至6月14日，赵某喜搬回居住后又搬走。
一审法院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，赵某喜主张其与孙某玲之间存在借名买房的合意，请求法院确认其系诉争房屋的实际权利人并要求孙某玲将诉争房屋转移登记至其名下。当事人对自己所主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。赵某喜主张其与孙某玲之间存在借名买房的合意，但因双方并未就借名买房签订书面协议，同时，孙某玲及周某华均予以否认，故对于双方是否存在借名买房的关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、购房款项的支付、房屋的使用以及相关合同、证件等资料原件的持有情况综合判定。
就双方是否存在借名买房的合议，根据赵某喜提供的证人的证言内容，可以证明当时在选房时，出面选房的周某华和李某表示购房的目的是要方便周某华上班，同时表示赵某喜、周某华都没有购房资格，故把房屋购房人登记为有购房资格的孙某玲。且除了房屋过户当日，整个选房、协商、购房过程，孙某玲均未出面。就购房款项的支付，在939万元的购房款中，孙某玲作为房屋所有权人，仅出资70万元，之后赵某喜、周某华还偿还给孙某玲25万余元。对于诉争房屋的使用情况，在选房时，即为方便周某华上班方便，购房后赵某喜、周某华及孩子在所购房屋内居住，孙某玲夫妇虽也在诉争房屋中居住，但应系与女儿、女婿一家共同生活居住。对于房屋所有权证书的持有，房屋所有权证书一直放在诉争房屋内，现因赵某喜搬出居住，赵某喜无法持有房屋所有权证书，孙某玲持有房屋所有权证书。
结合上述几方面查明的上述事实，购买诉争房屋应不是孙某玲的本意。其一，孙某玲自己购房，确未亲自参与。虽孙某玲与周某华系母女关系，孙某玲委托女儿周某华代为办理购房事宜尚在情理之中，但作为孙某玲的亲家、赵某喜之母的李某从开始选房到签约及支付定金、筹措购房款都全程参与，而孙某玲并未提供其授权李某代为办理购房事宜的事实。其二，孙某玲自己购房，应由孙某玲承担支付购房款的义务。即便孙某玲支付购房款的能力有限，需由女儿、女婿出资帮助或对外借款，但作为购房人，孙某玲应支付大部分购房款。而本案中，孙某玲自己只负担了939万元购房款中的70万元，显然其并不具备购买房屋的能力。其三，孙某玲购房，其他人出资帮助或借款于她，其应在具备能力后偿还他人借款。而本案中她非但没有偿还借款，还接受了由赵某喜、周某华偿还给其的25万余元，对于所购房屋，孙某玲的直接出资不到房屋价款的二十分之一。上述情形都明显不符常理。其四，在赵某喜、周某华、李某等人均不具备购房资格的情形下，将具备购房资格的家人孙某玲列为购房人，是当时能为赵某喜、周某华再行购房的合理选择。且亲属间借名买房，没有签署书面协议亦属合理。
综上所述，可以认定双方存在借名买房关系，即诉争房屋应系赵某喜、周某华另行购买房屋时因不具备购房资格，故借用孙某玲的名义购买。现赵某喜要求确认诉争房屋归其所有，没有法律依据，对其该项诉讼请求法院无法支持，但赵某喜要求孙某玲将诉争房屋所有权转移登记至其名下的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。需要指出的是，上述房屋登记虽转移至赵某喜名下，亦属于赵某喜、周某华的夫妻共同财产。
裁判结果：
一审判决：一、孙某玲于本判决生效后15日内将北京市海淀区一号房屋所有权登记转移至赵某喜名下；二、驳回赵某喜其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
本案争议焦点系孙某玲与赵某喜之间是否存在借名买房关系。因双方之间并未形成书面的借名买房协议，故其是否存在口头约定或事实上的借名买房关系，应当综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据及产权证书等票证原件的持有情况以及对于借名购房有无合理解释四个方面进行综合判断。法院依据以上四点，结合各方所提交的证据以及举证责任的承担情况综合判断，认定双方之间成立借名买房关系，理由充分。法院现判决将房屋过户至赵某喜名下正确，诉争房屋虽过户登记至赵某喜名下，其仍系赵某喜与周某华的夫妻共同财产。孙某玲未就其上诉请求提交充分证据予以证明，故法院对其上诉请求不予支持。
