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北京房产律师靳双权——明显低于市价的房屋买卖合同有效吗

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-08-15 21:09


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某勇诉称:李某勇与李某军于2012年2月11日签订《存量房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同),约定:李某军购买李某勇位于北京市朝阳区01号房屋(以下简称01号房屋),房屋总价款为1006000元,购房款由双方自行交割。合同签订后,李某勇为李某军办理了不动产转移登记手续。因双方是兄弟关系,李某勇考虑到李某军的支付能力并未要求其一次性支付购房款,但从合同签订至今己8年多,李某军经李某勇多次催促仍未给付购房款。
2020年3月6日,李某勇向李某军发出《律师函》,要求其于2020年3月31日支付全部购房款,否则李某勇将解除房屋买卖合同。李某军收到律师函后仍未给付购房款。2020年4月14日,李某勇再次向李某军发出律师函通知其解除房屋买卖合同。现李某勇诉至法院,要求法院判令解除李某勇与李某军于2012年2月11日签订的房屋买卖合同及附件,李某军将01号房屋恢复登记至李某勇名下并腾退房屋。
 
被告辩称
李某军辩称:李某勇与李某军系兄弟关系。01号房屋本属于双方之父李父。2011年,李某勇服刑假释回家后想做生意,但没有资金,希望能用父亲的房屋抵押贷款。经全家协商后,李父同意用01号房屋抵押贷款帮助李某勇。但因担心李父年龄太大,银行不批准贷款申请。故经全家同意,先将01号房屋过户至李某勇的名下,再以李某勇的名义向银行申请抵押贷款。基于上述原因,李父将01号房屋过户到了李某勇的名下。
2011年12月,得知李某勇用01号房屋抵押借了高利贷,全家均表示反对,后全家凑钱偿还了高利贷,解除了抵押。李父要求李某勇无偿将01号房屋过户至李某军的名下,由李某军代李父掌管该房屋。为了能以最快的方式完成过户,李某军没有多想就按房产登记部门的要求,与李某勇签订了房屋买卖合同,完成了过户登记。
李某军与李某勇签订房屋买卖合同,纯粹是为了将房屋由李某勇过户至李某军名下,李父将01号房屋从李某勇处收回交由李某军保管。李某军与李某勇之间并不存在真实的买卖合同关系,李某勇在合同签订后8年多时间里也没有向李某军催要过购房款。01号房屋是李父唯一的住房,李某军不同意李某勇的诉讼请求。
 
本院查明
李某勇与李某军均系李父之子。01号房屋原登记在李父的名下。
2011年8月6日,李某勇与李父签订存量房屋买卖合同,约定:李父将01号房屋出售给李某勇,房屋成交价格为39万元。2011年8月8日,双方签订房屋所有权转移登记申请书。次日,李某勇取得了该房屋的房屋所有权证。
2012年2月11日,李某勇与李某军签订房屋买卖合同,约定:李某勇将01号房屋以1006000元的价格出售给李某军,双方在合同中未对购房款交付时间、方式、房屋的交付时间、产权变更时间、违约责任等具体事项进行约定。当日,双方办理了过户手续,现该房屋登记在李某军名下并由李某军居住使用,但李某军未给付购房款。2020年3月6日,李某勇向李某军邮寄了律师函,要求李某军给付购房款。截止到目前为止,李某军尚未给付李某勇购房款。
案件审理过程中,李某军请李父出庭作证,证明:李父与李某勇签订存量房屋买卖合同的本意并非将01号房屋出售给李某勇,而是为了将该房屋过户至李某勇的名下,以李某勇的名义申请抵押贷款资助李某勇。李父当庭表示,目前其并不想把01号房屋给两个儿子,还要看哪个儿子赡养他。
李某军还提供了李某勇向案外人张某萍出具的欠条,李某军向张某萍账户付款的凭证及李某勇向李某军出具的欠条,证明:李某勇将01号房屋抵押给他人借高利贷,李某军帮助李某勇偿还了高利贷,在此种情况下李父要求李某勇将房屋过户给李某军,由李某军代为保管该房屋。李某军认可上述证据的真实性,但表示李某军向张某萍付款是为了解除抵押完成买卖过户。
案件审理过程中,李某军提供了网络截图,证明:其与李某勇签订房屋买卖合同时01号房屋的价格为每平方米25200元,高于合同的约定价格。李某勇认为:该份证据不能反映01号房屋的真实价格:房屋买卖合同签订时01号房屋的价格约为260万元左右,考虑到房屋系分给两个儿子,所以双方约定以一半的售价订立房屋买卖合同。
 
裁判结果
一、原告李某勇与被告李某军于2012年2月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效;
二、被告李某军于本判决生效之日起十日内,将位于北京市朝阳区01号房屋返还给原告李某勇;
三、被告李某军于本判决生效之日起十日内到房屋权属部门协助原告李某勇将位于北京市朝阳区01号房屋过户至原告李某勇的名下;
四、驳回原告李某勇的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
李某勇与李某军签订房屋买卖合同约定的房屋价格明显低于市场价格,且合同虽然约定了售价,但对购房款的交付时间、方式、房屋的交付时间、产权变更时间、违约责任等基本内容未作任何约定。合同签订当日,李某勇便在李某军未给付购房款的情况下完成了产权过户,且购房款多年未付也未主李某权利。即便买卖双方为亲兄弟关系,上述事实仍明显违背房屋买卖合同订立和履行的常理。结合上述事实和相关证据法院可认定,双方签订房屋买卖合同,是为了实现将房屋从李某勇过户至李某军名下,所进行的通谋虚伪行为,房屋买卖合同应认定无效。
合同被认定无效后,因该合同取得的财产应该予以返还。现李某勇要求李某军腾退01号房屋,并将该房屋恢复登记至李某勇名下的诉讼请求合法有据。至于李父与李某勇之间所签订北京市存量房屋买卖合同的效力和履行情况,不属于本案的审理范围,不予处理。
 



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