北京房产律师分析一起开发商一房二卖的纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告窦先生起诉称：2009年10月17日，我和被告签订了《XX楼盘认购书》(以下简称《认购书》)，买卖标的为XX国际5号楼21层(实际19层)2103室，建筑面积66.4平方米，单价每平方米人民币(以下币种相同)14,000元，总价929,600元。同时约定我于2009年11月20日前往被告处签订正式的《甲市商品房预售合同》。我依约于2009年10月17日支付定金2万元。2009年11月14日我到被告售楼部要求签订《甲市商品房预售合同》时，被告以诸多理由拒绝同我签订书面的商品房预售合同，并要求我先行支付购房款439,800元，我缴纳了该款项，被告也开具发票收取了该笔购房款。因此根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第五条以及《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，2009年11月14日我和被告之间的商品房买卖合同已经成立，但据我了解被告已将该房屋又卖给了他人，故我提起诉讼，请求：1、被告返还我已支付的购房款459,800元及利息(以459,800为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率自2010年11月4日计算至判决生效日止);2、被告承担我已付购房款一倍的赔偿责任459,800元;3、被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告Z公司答辩称：原告就涉案房屋已经支付了459,800元，其中2万元为定金，439,800元为预付房款。原告同我方的认购书上约定了签订预售合同的时间，期间我方多次催促原告前来签订合同，但原告没有来签，系原告违约。原告和我方之间是房屋买卖预约关系，并未成立预售合同关系，且没有成立预售合同的原因在原告，故要求没收原告定金2万元，同意返还原告预付房款439,800元。原告要求已付房款一倍的赔偿没有依据，不同意支付。2009年12月7日我方向原告发函解除合同后，曾电话通知原告前来退还439,800元，但原告没有来拿，故不同意支付利息。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2009年10月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《认购书》，约定原告向被告认购甲市乙区2103号房屋(以下简称系争房屋);认购的房屋建筑面积66.4平方米，总价929,600元，其中定金2万元，付款方式为按揭付款(但对按揭金额、付款时间等未作约定);因原告先前购买了被告开发楼盘的其他房屋，故购买系争房屋可以获得1万元加油卡，在签约时可申请折抵房款;乙方应在2009年11月20日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《甲市商品房预售合同》并办理相关手续，若乙方未前来签订或拒绝签订《甲市商品房预售合同》的，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方有权单方解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将上述房产收回另行出售，而不再对乙方做任何补偿;在本认购书约定签约期限内，乙方无任何过错，而甲方拒绝签订《甲市商品房预售合同》的，则甲方双倍返还乙方认购定金，除此情形外，乙方已支付的定金不予退还;签署本认购书前，乙方已获得拟签署之正式《甲市商品房预售合同》(含补充条款)样本，该合同样本在签订本认购书时已公示于甲方售楼处;乙方对该合同样本所有条款之约定清楚、明了无异议，并愿意按时根据该合同样本及本认购书的约定与甲方签署正式《甲市商品房预售合同》(含补充条款)。庭审中，双方一致确认公示于售楼处的预售合同样本并非针对系争房屋单独制定，合同中需要填写的内容均为空白。《认购书》签订当日，原告向被告支付了定金2万元。2009年11月14日，原告前往被告售楼处商谈签订预售合同事宜，当天原告向被告支付了房款439,800元，但双方一直未能签订《甲市商品房预售合同》。后，被告将系争房屋另行出售给案外人。2010年7月，原告致函被告，认为原、被告商品房买卖合同已经成立，要求被告交付系争房屋，遭到被告拒绝。同年11月4日，原告提起本案诉讼，诉请如前。

　　另查明，原、被告就签订预售合同进行磋商期间，被告向原告提供了被告打印的系争房屋《甲市商品房预售合同》文本，该合同文本就房屋座落、面积、交房过户手续、违约责任等均作了明确约定，并约定房屋总价为919,600元，付款方式为分期付款，原告应于2009年11月18日前支付房款(含定金)459,800元，于2009年12月18日前支付剩余房款459,800元。原告在取得该合同文本后，对付款方式、交房过户手续、违约责任、合同生效时间等内容进行了大量修改补充，并于2009年12月15日将修改后的文本寄回给被告。2010年1月原告收到《告知函》一份，该函称原告为XX楼盘业主，就钢结构施工事宜与原告进行沟通，落款为“甲市XX工程部”。原告称该函系被告发出，被告称该函系钢结构施工单位发出，与被告无关，施工单位可能是从售楼处获取了系争楼盘的认购名单。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告甲市XX房地产开发经营有限责任公司应于本判决生效之日起七日内返还原告窦先生459,800元;

　　2、被告甲市z房地产开发经营有限责任公司应于本判决生效之日起七日内支付原告窦先生上述款项的利息(以459,800元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计，自2010年11月4日起算至本判决生效之日止);

　　3、驳回原告窦先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原、被告签订的《认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点主要有二：1、关于原、被告就系争房屋的预售合同关系是否成立。　2、关于系争房屋预售合同未能签订的原因。

　　靳律师认为：第一，原、被告签订的《认购书》仅就房屋座落、价格作了约定，而对于交房、过户、房款支付等内容均无明确约定，《认购书》中提到的《甲市商品房预售合同》样本也非针对系争房屋单独拟定，样本合同中需要填写的内容均为空白，故该《认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容;第二，《认购书》主要内容系关于双方签订《甲市商品房预售合同》的时间、地点以及拒不签订合同的违约责任等事项的约定，反映出该《认购书》仅是双方签订《甲市商品房预售合同》的预约;第三，虽然2009年11月14日原告支付了部分购房款，但原告嗣后对被告提供的预售合同文本进行了大量实质性修改，双方一直未能就系争房屋签订《甲市商品房预售合同》;第四，原告2010年1月收到的《告知函》虽称原告为系争楼盘业主，但被告否认该函系被告发出，原告也没有证据证明落款处“甲市XX工程部”即为被告或被告授权单位，故靳律师认为该函与本案缺乏关联性，不予采信。综上，靳律师认为原、被告之间就系争房屋的预售合同关系并未成立。原告称双方预售合同关系于2009年11月14日成立，依据不足，不予采纳。因双方之间的预售合同并未成立，且被告系在与原告就系争房屋买卖事宜协商不成后才将房屋另售他人，不存在“一房二卖”，故原告要求被告承担已付房款一倍金额的赔偿责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。

　　原告称双方未能签订《甲市商品房预售合同》，系被告拖延以及被告擅自变更付款方式原告需要修改合同等原因，对此被告予以否认，原告也未能提供证据加以证明，故不予采信。被告称2009年11月14日双方就预售合同条款已经协商一致，分期付款也是原告提出的，但原告认为当天不吉利而不同意签约，对此原告予以否认，被告也未提供证据加以证明，故不予采信。靳律师认为，原告依照《认购书》的约定于2009年11月14日前往被告售楼处就签订预售合同事宜进行了协商，后原告对被告提供的预售合同文本进行大量修改并回寄给被告，表明系原、被告在预售合同签订过程中就合同内容分歧过大，导致签约不成，属不可归责于双方的过错，双方互不承担违约责任，被告收取原告的定金及房款应当返还，并应支付利息。被告称其曾电话通知原告前来退还房款，但原告没有来拿，对此未能提供证据加以证明，故不予采信