房地产律师谈一房二卖引发的纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告何女士起诉称：我向被告潘先生购买坐落于甲市709号房屋，被告潘先生于2017年9月15日出具收据，确认收到我购房款55000元，双方约定房价为10万元。后被告潘先生出尔反尔，将上述房屋一房二卖，致使与我之间的房屋买卖无法履行，为此被告潘先生确认支付2万元违约金赔偿给我，由被告将上述房屋转卖他人。但被告至今仍未退还55000元购房款及支付2万元违约金，经我多次追讨无果，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、请求判令被告潘先生退还购房款55000元及利息(按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日计算至被告支付清时止)给原告何女士;2、判令被告潘先生支付违约金20000元给我;3、判令由被告潘先生承担本案的所有诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告潘先生答辩称：何女士给我55000元作为购房的定金，说还有31万剩余购房款迟些给到。后何女士也没有将剩余房款付给我。然后何女士说由她转卖该屋，但转卖不成。之前说好买房，现在何女士又不买该房屋并要求退订金，按理是不能退订金给她的。而且当时的55000元我已经用来还债和支付生活开支了，现也没有钱退给她了。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2017年8月，原告何女士向被告潘先生购买甲市乙区XX街709号房屋，双方约定购房款共31万元，原告先支付55000元，余款255000元之后支付。2017年8月15日，原告支付了55000元购房款给被告，被告签写收据一份给原告收执。2017年9月23日，原、被告双方一致同意不再履行双方达成的购房协议，并签名同意如下的处理意见：“双方同意，今后潘先生将上述房屋不论卖多少钱，潘先生都同意退还贰万元给何女士。何女士同意不得以任何理由阻止潘先生转让上述房屋。”对上述处理意见，原、被告各有不同的主张，被告主张原告不买房屋后，原告交付的55000元定金被告只同意退还20000元。原告主张被告不卖房屋给原告后，不仅要退还55000元购房款，还需支付20000元的违约金。原告据此向法院起诉。庭审中，原、被告双方一致确认房屋已卖给他人，原告主张被告一房二卖，应承担违约责任;被告主张原告违约不支付余下的购房款255000元，致使双方终止履行购房合同，其再将房屋以31万元的价款卖给他人，其应没收原告的购房定金55000元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：限被告潘先生在本判决发生法律效力之日起十日内退还20000元及其利息(从2018年1月12日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算)给原告何女士。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原告何女士与被告潘先生达成的购买甲市709号的房屋买卖协议，主体适格、内容合法，是有效合同。原、被告已形成房屋买卖合同关系。但该合同最终没有履行。对于合同不能履行的根本原因，原告主张是被告违约一房二卖造成的，被告主张是原告违约不支付余下购房款255000元造成的。对双方的主张可信性问题，靳律师从双方于2017年9月23日签名同意的处理意见的内容来分析，从该处理意见中的文字“今后潘先生将上述房屋不论卖多少钱”来看，被告在2017年9月23日是没有将涉讼房屋卖给他人的，即是说在2017年9月23日之前，被告是没有违约一房二卖的。因此，原告主张被告违约一房二卖应支付违约金20000元，不予支持。被告主张原告违约不支付余下购房款255000元，致使合同不能履行，理据更为充足，予以采信。本案中，原、被告达成的房屋买卖协议已终止履行，但对原告已支付的55000元如何处理的问题，原、被告双方在2017年9月23日一致签名同意的处理意见中已作出了处理，即被告仅退还20000元给原告。该意见是在双方协商一致基础上达成的，没有违反法律规定，合法有效。故被告依约应退还20000元给原告。对原告请求的利息问题，被告应在2017年9月23日退还20000元给原告，因被告逾期未退还，故原告请求被告支付20000元的利息(从起诉之日即2018年1月12日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算)，合法合理，予以支持。原告诉称该20000元仅是被告同意支付的违约金，该主张与事实不符，不予支持。