北京房产律师评析农村房屋连环买卖纠纷案

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告钱女士起诉称：第三人齐大叔、齐某甲、齐某乙、齐某丙于2007年4月24日自愿将位于XX县XX镇XX村A地二层砖木结构房屋一间卖给第三人蒋先生所有。蒋先生于2013年6月5日将上述房屋卖给第三人马先生所有。马先生于2013年6月28日将上述房屋卖给被告周女士所有。周女士于2013年7月15日将上述房屋卖给我所有。上述房屋经公示为合法房产，由于建设要被拆迁，现我要求被告协助办理相关手续，却协商未成，调解未果。为此，我起诉请求判令：1、确认我、被告及第三人之间签订的关于XX县XX镇XX村A地一间二层砖木结构房屋买卖合同有效;二、本案受理费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告周女士未作答辩，在本院指定的举证期限内没有提供证据材料。

　　第三人冯氏、齐某丙陈述称：冯氏与齐大叔系夫妻，两人生育长子齐某丙、次子齐某乙、幼子齐某甲。家庭成员于1966年在原祖屋基础上修盖砖木结构房屋一间共同居住，子女各自成家后，该房屋由冯氏、齐大叔居住至今。2015年5月初，齐某丙收到法院传票及诉状后，发现涉案房屋被转让并先后倒手至第三人马先生、周女士、钱女士，诉状系钱女士起诉主张该房屋产权。齐某丙遂问其父母兄弟得知，其父亲齐大叔、弟弟齐某乙、齐某甲在隐瞒其母亲及本人情况下，于2007年私下将上述房屋转让给蒋先生，并由齐某甲代其在买卖合同上签字。由于父母一直居住在该房屋，所以其对上述交易并不知情。齐大叔、齐某乙、齐某甲在未取得其两人同意情况下，无权处分家庭共有财产，与蒋先生签订的买卖合同应当无效。蒋先生系非农户口，其购买农村住宅取得宅基地使用权的行为，违反了相关法律法规的规定，故该房屋买卖行为应当认定为无效。请求驳回原告的诉讼请求。同时，我二人请求判令：1、确认齐大叔、齐某乙、齐某甲与蒋先生之间签订的关于XX县XX镇XX村A地一间二层砖木结构房屋买卖合同无效;2、本案受理费由齐大叔、齐某乙、齐某甲、蒋先生承担。

　　第三人齐某甲、齐某乙陈述称：其因急于用钱，于2007年将涉案房屋以115000元价格出卖，大哥齐某丙和母亲冯氏对买卖不知情，房子也不是卖给原告。因此，原告与被告及其他人之间的合同买卖无效。对冯氏、齐某丙的起诉及诉讼请求没有意见。

　　第三人马先生、蒋先生、齐大叔未作陈述，在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：第三人冯氏、齐大叔系夫妻，于1955年按农村习俗举行婚礼，婚后共同生育长子齐某丙、次子齐某乙、幼子齐某甲。2007年4月24日，第三人齐大叔、齐某甲、齐某乙将坐落于XX县XX镇XX村A地一间二层砖木结构房屋以115000元价格出卖给第三人蒋先生，双方签订契据一份，落款出卖人处“齐某丙”是由齐某甲代为签名、捺印，中介人胡先生、代笔人罗先生均是XX村人，见证人杜某人是村书记。2013年6月5日，蒋先生又将上述房屋以428000元价格出卖给第三人马先生，双方签订契约一份。2013年6月28日，马先生又将上述房屋以467500元价格出卖给被告周女士，双方签订契据一份。2013年7月15日，周女士将上述房屋以55万元价格出卖给原告，双方签订契据一份。上述各手房屋买卖契约签订后，买受人均已支付了相应的购房款，但涉案房屋并未交付，仍继续由齐大叔、冯氏继续居住使用至今。2013年5月2日，XX县房屋拆迁产权调查领导小组发布《XX镇XX村农房集聚点建设项目第二期被拆迁房屋产权认定公示》，认定坐落于XX镇XX村地号为62-11幢房屋共计11间，其中第7间房屋所有权人为齐大叔，为2层木结构，建房时间为1992年航拍前，建筑占地面积均为25平方以上，均为居住功能，并延续使用至今的事实。另查明，周女士、蒋先生为非农业家庭户。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认原告钱女士与被告周女士于2013年7月15日签订的关于XX县XX镇XX村A地一间二层砖木结构房屋买卖合同有效;

　　2、确认被告周女士与第三人马先生于2013年6月28日签订的关于上述房屋买卖合同有效;

　　3、确认第三人马先生与第三人蒋先生于2013年6月5日签订的关于上述房屋买卖合同有效;

　　4、确认第三人蒋先生与第三人齐大叔、齐某甲、齐某乙甲于2007年4月24日签订的关于上述房屋买卖合同有效;

　　5、驳回第三人冯氏、齐某丙的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权分析认为：现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，本案各方当事人之间签订的房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。第三人冯氏、齐某丙以周女士、蒋先生为非农业户口，不能购买农村房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效，不予采纳。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由于买受人在签订契约时已尽审查注意义务，且双方签订契约至今已经多年，并无充分证据证明买受人明知出卖人无权处分并以明显低价取得涉案房屋等情形，故即使涉案房屋为第三人冯氏家庭共有财产，应认定买受人购买涉案房屋的行为属善意，故应认定房屋买卖契约有效。其他共有人若认为齐大叔等人擅自出让的行为损害其利益的，可请求齐大叔等擅自处分人进行损害赔偿另行主张解决。综上，原告诉请确认各方当事人之间签订的买卖契约有效，理由正当，于法有据，应予支持。第三人冯氏、齐某丙的诉请，理由不成立，应予驳回。