北京房产律师：同村村民间的房屋买卖纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告刘先生起诉称：1999年3月，我与被告覃先生、案外人覃某甲(被告哥哥)签订协议一份，约定被告及覃某甲将其所有的位于甲市XX镇XX村的两间三层楼房及两间平屋一并转让给我。协议签订后，我向被告及覃某甲交付购房款67000元，覃某甲向我交付房屋及集体土地建设用地使用证，被告只交付了房屋，但以集体土地建设用地使用证丢失为由至今尚未交付。后我居住、管理诉争房屋至今。2010年2月，我欲重建该房屋，要求被告及覃某甲协助办理房屋过户手续，但被告要求我找补房屋、土地，我将位于甲市XX镇YY村的0.26亩承包地划归给被告，被告耕种了我的该块土地一年多，但仍未交出集体土地建设用地使用证。我和被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，双方虽未办理房屋过户手续，但我已付清房款，实际管理、居住、使用房屋已达十二年，我和被告所在村集体经济组织同意该房屋买卖，故我和被告签订的房屋买卖协议有效。所以请求法院判令：确认我和被告于1999年3月签订的房屋买卖协议有效，并确认座落在甲市XX镇XX村三层楼房二间中西首一间及该楼后西首平屋一间归我所有。

　　二、被告辩称

　　被告覃先生答辩称：我方与原告的房屋买卖协议系无效协议，因为诉争房屋系我父母和三兄弟的家庭共有财产，案外人覃某甲无权处分;我并未与原告签订该协议，也未在该协议上签字，我不同意将诉争房屋出卖给原告，也未收到原告交付的购房款，协议中载明的粮谷农业税一直是由被告父亲缴纳，直到国家取消该农业税为止;诉争房屋买卖违反了法律规定的“一户一宅”原则，应属无效;房屋买卖协议载明转让的是面积为51.10平方米的楼房和34.80平方米的平房，转让的房屋为覃某甲个人的房屋，与 无关。所以，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　原、被告系同村村民，1999年3月，原告与被告、覃某甲签订协议一份，约定被告与覃某甲分别将其所有的位于甲市XX镇XX村土地使用面积为51.10平方米的三层楼房各一间、土地使用面积为34.80平方米的平房各一间一并转让给原告，转让价款为67000元，以上各方当事人均在该协议上签名。协议签订后，原告支付了购房款67000元，覃某甲将房屋连同集体土地建设用地使用证一并交付给原告，被告只交付了房屋，未交付集体土地建设用地使用证。同月开始，原告在诉争房屋里居住至今。诉争房屋的集体土地建设用地使用证仍分别登记在被告及覃某甲名下，至今未办理过户手续。2010年，甲市XX镇XX村民委员会同意上述诉争房屋转让并加盖了公章。

　　四、法院判决

　　1、原告刘先生与被告覃先生于1999年3月签订的农村房屋买卖协议合法有效。登记在被告覃先生名下的坐落于甲市XX镇XX村的集体土地建设用地上的三层楼房及平房一间归原告所有;

　　2、被告覃先生在本判决生效之日起十五日内履行上述第一项所确定的房屋过户的法定义务。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：根据原、被告签订的农村房屋买卖协议的内容，被告出卖的房屋所占用的土地性质为农村集体所有土地，双方当事人也均为甲市XX镇XX村村民，甲市XX镇XX村村民委员会也对双方的转让行为予以认可。因此，原、被告签订的农村房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，并没有违反《中华人民共和国土地管理法》的有关强制性规定，依法应确认合法有效，双方均应按约履行。原告已依约履行了支付全额购房款义务，被告应履行办理三层楼房及平房一间的过户义务。原告在审理过程中自愿放弃部分诉讼请求，系原告对自己权利的处分，不违反法律、法规的强制性规定，也未损害被告的合法权益，故予以准许。所以原告的诉讼请求合理合法，应院予以支持。被告的辩称主张无证据证实，不予采信。