房产律师 ：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告苗先生起诉称：2013年8月，我听说被告夫妇想卖房，后我和被告双方共同由A村副书记罗某、村民黄某作为见证人，于2013年8月10日签订房屋买卖协议，协议约定被告将座落在A村村西房屋一套以162000元的价格卖于我，在签订协议当天支付82000元，并口头约定交付房屋时我支付剩余房款。我按照约定支付被告82000元后，被告夫妇一直不予腾房，经我多次催促被告腾房或退还房款，但被告始终不予理睬，所以请求法院判令：1、判令两被告将位于A村村西诉争房屋腾出并交付我或退还我房款82000元并判令被告支付从2013年8月10日至归还之日止的同期银行贷款利息损失。2、承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告何先生、李女士既未做出答辩，亦未提供相关证据。

　　三、法院查明

　　2013年8月，原告得知被告夫妇想卖房，后于2013年8月10日，原被告双方签订房屋买卖协议，当时A村副书记罗某、村民黄某作为见证人。协议约定被告将其所有的座落在A村村西的诉争房屋以162000元卖于原告，先付82000元，随后付清。在签订协议当天原告以现金方式支付被告82000元，被告何先生向原告出具了收条一张。后原告以被告夫妇既不腾房也不退款为由起诉至法院，要求两被告腾房或退还房款82000元并支付从2013年8月10日至归还之日的同期银行贷款利息损失。另查，原告苗先生系XX县XX乡C村村民，非涉案房屋所在地A镇A村村民。

　　四、法院判决

　　1、被告何先生、李女士于本判决生效后十日内返还原告购房款82000元并支付利息(利息计算方式以82000元为基数，从2013年8月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止的50%)。

　　2、驳回原告其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村房屋虽作为私有财产，房主有权进行处分，但基于不动产的房地关联性，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的与特定身份关系相联系的权利，而农村房屋买卖合同的生效依赖于宅基地使用权的有效转让。在本案中，原告苗先生并非A镇A村村民，原告与被告何先生订立的农村房屋买卖协议书因涉及转让A镇A村的宅基地使用权，违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定而无效。依据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案的实际情况，涉案房屋并未实际交付，原告也同意返还房款，故被告何先生应将房款返还原告苗先生。关于原告要求利息损失的问题，因本案的房屋买卖协议无效，原被告双方均存在过错，结合本案的实际情况，可以确定原告自己承担利息损失的50%。在婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务，应当按夫妻共同债务处理，故返还房款及利息的债务应视为被告何先生、李女士的夫妻共同债务。