房产买卖律师——父母借子女名义购买经济适用房老人去世属于遗产吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某勤、赵某超向本院提出诉讼请求：l、陈某永将位于北京市昌平区一号房屋过户给张某芳、赵某旭的继承人赵某勤、赵某超、赵某丽、赵某涛、陈某永。对于该套房屋五人为按份共有，具体份额为赵某勤23.95%、赵某超23.95%、赵某丽23.95%、赵某涛23.95%、陈某永4.2%。2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：赵某旭与张某芳婚后生育三子二女，即长女赵某丽、二子赵某勤、三子赵某超、四子赵某亮、小女赵某涛，赵某亮的配偶为陈某永。赵某旭与张某芳名下有一套房屋，位于朝阳区某房屋。为生活方便，2005年下半年，赵某旭因三子赵某亮有购买经济适用房的指标，便决定以赵某亮的名义购买了位于昌平区一号房屋房屋，即涉案房屋。购房款48.24万元，赵某旭先行支付5.7万元外，剩余购房款由赵某勤垫付2.8万元，赵某亮垫付31.74万元，赵某涛垫付8万元。赵某旭承诺在原房屋卖出后再将子女垫付的购房款返还给他们。2006年初赵某旭将房屋出卖后如数返还赵某勤、赵某亮、赵某涛前述垫付款。赵某旭和张某芳一直在涉案房屋中居住直至去世。

2013年3月10日，张某芳去世。2016年4月7日赵某亮去世，同年10月15日赵某旭去世。赵某旭去世后，原告要求就房屋按照老人生前遗产均分该房屋房产。但赵某丽、赵某涛不认可赵某旭的房屋由五子女均分继承。提出曾在2012年时赵某旭考虑到房屋性质为经济适用房，且当时有政策可以转为商品房，为了后续房屋处置方便，赵某旭决定将房屋通过由赵某亮名下转到其配偶陈某永名下的方式，完成从经济适用房到商品房的性质转换。在该房屋从经济适用房转商品房之前赵某旭曾把赵某丽、赵某亮和赵某涛叫到一起并说其去世后该房屋由上述三人均分继承，因此过户发生的费用137241.06元，由赵某丽、赵某亮和赵某涛三人平均承担，故此应由三人继承均分此套房屋。但原告二人对此事均不知情，也从未听赵某旭说过。

之后赵某亮的配偶陈某永将房屋更换钥匙并占为己有，不再认可房屋是赵某旭实际所有，不同意均分继承，而是主张房屋归其一人所有。2017年12月，原告起诉至昌平区人民法院，要求确认涉案房屋为赵某旭的遗产。2018年12月20日，昌平区人民法院判决确认借名买房成立，涉案房屋为赵某旭的遗产。被告陈某永提起上诉，北京市第一中级人民法院判决认为该房产属于赵某旭与张某芳的共同财产，故撤销一审判决，驳回了原告的诉讼请求。由此原告提起本案诉讼，要求确认涉案房屋为赵某旭与张某芳的遗产，并请求法院依法按照法定继承将此房屋分割给继承人。请法院查明事实，公正审理，望判如所请。

被告辩称

赵某涛、赵某丽辩称：我方同意原一审法院对赵某旭借名买房事实成立的认定，同意二审法院对该房产为赵某旭和张某芳共同遗产的认定。在整个诉讼过程中，陈某永及律师除房产证外只提供了两份与本案有关的证据，其一是交物业费的凭证。其二是陈某永提取赵某旭存折内款项的银行票据。对这两份证据，我方认为：一、物业费的证据。第一次交纳物业费需要户主本人开户，所以只能由赵某亮办理和交纳。赵某旭去世后，陈某永跟大姐赵某丽提出该房产归她一人所有，这时房屋产权成了悬念。兄弟姐妹再也没有交纳物业费和取暖费了。除此之外，该房屋购买后其余时间都是赵某旭夫妇交纳的，这完全说明赵某旭与张某芳为该房产的实际所有人。

二、银行取款凭证。事实是赵某旭委托赵某亮买房并办理一切买房手续。赵某亮买房时赵某旭就把存折交给了赵某亮，否则该存款也不会由赵某亮和陈某永去支取。购房费用明细实际上就是交纳房款的收据，具有借名买房契约的属性。综上，赵某旭、张某芳借赵某亮名义买房是不可争辩的事实。关于房产分割，我们的意见是赵某旭生前确实说过房产留给赵某丽、赵某涛和赵某亮三人平分。三人平摊“经转商”税费的事实间接证明这一点。因此如果法院能够支持房产由赵某丽、赵某涛和赵某亮三人平均继承最好。如果法院不支持，按照法律规定继承我们也可以接受。我们坚决反对该房产归（赵某亮）陈某永一人所有。

陈某永辩称：一、诉争房屋系赵某亮、赵某勤、赵某涛集资购买，之后赵某亮将其他二人集资款退还，房屋所有权归赵某亮、陈某永夫妻所有。2005年10月18日，赵某亮、陈某永获得北京市经济适用房购买资格。10月31日与诉争房屋的原房主签订购房协议。因赵某亮、陈某永按照当时的经适房规定价格准备了35万元购房款，但不足以支付该房屋的全部款项，遂向赵某勤、赵某涛分别集资2.8万元和8万元。11月15日，赵某亮、陈某永支付了全部房款及土地出让金、契税等相关税费，合计475831.72元。房屋所有人为赵某亮。2007年2月春节，赵某亮、赵某勤、赵某涛对账，三人协商由赵某亮分别退还赵某勤、赵某涛全部购房集资款，诉争房屋归赵某亮、陈某永夫妻所有。

二、赵某旭、张某芳赠与赵某亮、陈某永现金并搬入诉争房屋。2006年3月15日，赵某旭、张某芳得知赵某亮、陈某永购房后，手头拮据便将半年以前已到期的5.7万元定期存单赠与赵某亮、陈某永贴补家用。赵某旭、张某芳看到诉争房屋后很喜欢，遂与赵某亮、陈某永商议，如赵某亮、陈某永同意他们一直居住在诉争房屋，则可以将之前承诺留给赵某亮、陈某永的二号房屋出售，将购房款赠与赵某亮、陈某永提前兑现承诺。在获得赵某亮、陈某永同意后，赵某旭、张某芳于2006年12月12日将二号房屋出售，并要求购房人将房款42万元直接给了赵某亮。赵某旭、张某芳于2006年12月26日搬入诉争房屋。三、诉争房屋经转商之后，赵某亮、赵某丽、赵某涛分摊相关税费的缘由。2012年12月20日，赵某亮、陈某永采取夫妻间买卖过户的方式，将诉争房屋转为商品房，获得新的房产证。经转商共计支出相关税费137241.06元。本案的其他相关事实。赵某旭、张某芳从未提出购买诉争房屋的要求。

综上，答辩人认为，诉争房屋为赵某亮、陈某永夫妻共同财产。鉴于赵某亮先于父亲赵某旭去世，且赵某勤、赵某超、赵某丽、赵某涛等为赵某旭的继承人。各方可以按以下份额持有诉争房屋产权：陈某永70%、赵某丹20%、赵某勤、赵某超、赵某丽赵某涛应各2.5%。

法院查明

赵某旭、张某芳夫妻婚后育有三子二女，即赵某丽、赵某勤、赵某超、赵某亮、赵某涛。赵某亮的配偶为陈某永，赵某丹为二人养女。张某芳于2013年3月10日去世。赵某亮于2016年4月7日去世，赵某旭于2016年10月15日去世。张某芳、赵某旭生前未留遗嘱。

2005年10月31日赵某亮作为买受人与出卖人刘某签订《居间中保合同》。该合同约定赵某亮以46万元的价格购买北京市昌平区一号房屋（以下简称诉争房屋）。该房屋性质为经济适用房。赵某亮为购房还支付了其他税费。2005年12月7日，赵某亮取得诉争房屋所有权证。2012年12月，诉争房屋具备转为商品房的条件，赵某亮与陈某永以房屋买卖的形式将诉争房屋所有权变更至陈某永名下，房屋性质变更成商品房，但赵某亮与陈某永之间并未有真实的房款交易。陈某永为过户交纳了土地出让金、契税、印花税、房屋登记费等共计137241.06元。现诉争房屋登记所有权人为陈某永。

关于诉争房屋的真实购买人，赵某勤、赵某超、赵某涛、赵某丽称该房系其父母赵某旭、张某芳出资购买，因该房是经济适用房，而赵某亮有经济适用房指标，所以就以赵某亮的名义签合同，并登记在赵某亮名下。由于赵某旭当时需要卖掉其在朝阳区二号房屋，才有资金购买诉争房屋，所以购买房屋采用了子女集资（借款）形式，后赵某旭购房款加税费加购买家具物品等共计482371.72元，其中赵某勤出资2.8万，赵某涛出资8万，赵某亮出资37.44万元。后赵某旭于2006年12月12日把二号房屋卖掉偿还了购买诉争房屋的子女借款。

陈某永称诉争房屋系其与赵某亮购买，并非赵某旭、张某芳购买。赵某旭、张某芳给他们卖房所得的42万元再加上之前给他们的5.7万元（存款本金）系赠与，并非还款。

为证明自己的主张，赵某涛、赵某丽提交了两份内容完全一致的陈某永手书的“算账明细”，内容有集资买房明细及还款计划。陈某永称，以上明细书写时间是2007年春节。因为陈某永、赵某亮购买诉争房屋时钱款不够，故计划与赵某勤、赵某涛一起集资购房。后来因为父母赠与了款项，故偿还了赵某勤、赵某涛的出资款。此明细的性质是对账单，是为了列明退款给赵某勤、赵某涛数额的。

另查，赵某亮将房屋性质变更为商品房并转移登记至陈某永名下的过程中所发生的税费，实际是由陈某永、赵某丽、赵某涛三人均摊。陈某永解释原因是因为赵某丹打算在美国生活，赵某亮想让赵某丽和赵某涛的孩子将来帮助赵某亮养老，如果他们尽了扶助义务，这房子可以将来给他们一部分作为对他们的回报。这个想法征得了赵某丽、赵某涛的同意，三人约定平摊税费以作为赡养约定的凭据。现赵某亮已经去世，赠送房屋的约定没有了前提条件，故失效。

赵某丽、赵某涛不认可陈某永的说法，二人称赵某旭生前曾说在自己去世之后，诉争房子归赵某亮、赵某涛、赵某丽三人所有。所以三人才平摊了经济适用房转商品房的税费，又因赵某亮与陈某永之间夫妻过户费用最少，所以过户到陈某永名下，而不是赵某旭名下。赵某勤、赵某超称对于将诉争房屋在赵某旭去世后由赵某亮、赵某涛、赵某丽继承的说法不清楚。再查，张某芳、赵某旭生前最后一段时间一直居住在诉争房屋。

裁判结果

一、被告陈某永于本判决生效之日起20日内配合赵某勤、赵某超、赵某丽、赵某涛、赵某丹将北京市昌平区一号房屋所有权转移登记至赵某勤、赵某超、赵某丽、赵某涛、陈某永、赵某丹名下，其中赵某勤、赵某超、赵某丽、赵某涛名下所有权份额均为20.27%、陈某永名下所有权份额为5.56%、赵某丹名下所有权份额为13.36%；

二、驳回赵某勤、赵某超的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议的焦点在于赵某旭、张某芳与赵某亮、陈某永之间是否存在前者借用后者名字购买房屋的事实，进而确定该房屋是否是赵某旭、张某芳的遗产。法院将从以下四方面论述：一、本案认定案件性质的核心证据是陈某永书写的“算账明细”。而“算账明细”中最重要的词语就是“集资”。集资的含义显然与借款不同。一般集资是为了获取收益或获取新的物权。而本案基于集资主体的兄弟姐妹关系，在此处的“集资”也可能是共同出资为父母购房。被告陈某永辩称的向赵某勤、赵某涛借款并还款的说法与自书的“集资”的含义并不相符，法院对该说法不予采信。

二、陈某永辩称赵某旭转给赵某亮的42万元售房款为赠与，因数额巨大，其有义务就其说法提供证据。现并无证据证明赵某旭有赠与卖房款的意思表示，故法院对陈某永的辩解不予采信。三、赵某旭、张某芳生前长期居住在诉争房屋并负担各项花费的事实以及诉争房屋“经转商”的花费由赵某旭、张某芳的几个子女平摊的事实也佐证了赵某亮、陈某永并非是购房的主体，真正的购房人是赵某旭、张某芳。综上，赵某旭、张某芳与赵某亮、陈某永之间存在借名买房的法律关系。

诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，该房屋已经符合上市交易的条件，且房产性质已经变更为商品房，故赵某旭、张某芳与赵某亮、陈某永之间口头的借名买房约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。赵某旭、张某芳有权随时要求赵某亮、陈某永办理诉争房屋的过户手续。现赵某旭、张某芳已经去世，其继承人有权要求陈某永办理诉争房屋的过户手续。

关于各继承人继承的份额，因赵某旭、张某芳生前未留遗嘱，故各继承人均有权继承，并平均分配。张某芳去世后，赵某亮继承张某芳的份额属于夫妻共同财产，其中一半属于陈某永，另一半在赵某亮去世后，由赵某亮的继承人赵某旭、陈某永、赵某丹继承。赵某亮先于赵某旭去世，赵某旭的份额赵某亮应继承的部分由他的女儿赵某丹代位继承。原告第一项诉讼请求中计算的继承份额有误。