浙江省商品房买卖合同示范文本说明（新版）

　一、与商品房买卖合同示范文本
　　1、什么是商品房买卖合同。合同是平等主体的自然人、、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同，就是合同当事人以特定商品房为买卖标的物，约定相关权利义务的协议。
　　2、为什么要制订商品房买卖合同示范文本。遵循当事人意思自由原则，在法律规定的范围内，当事人可以就标的物、数量、质量、价款及结算方式、履行期限、违约责任、解决争议方法等内容，自由协商达成协议。因此，商品房买卖合同完全可以由当事人双方自由协商、签订，订立后的合同按规定报相关主管部门备案即可。但是，商品房是一种特殊商品，建设周期长，涉及政策多，有些当事人特别是购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解，有鉴于此，建设部、国家工商行政管理局早在1995年就制订了商品房买卖合同示范文本。以国家版的示范文本为基础，省建设厅、省工商行政管理局于1996年制订了适用于本省的商品房买卖合同文本，并于2000年作了修改。今年，根据有关法律、法规，及各方面提出的建议，省建设厅、省工商行政管理局对原文本又进行了修改,形成现在的文本。
　　3、示范文本说明与合同解释。为了便于当事人使用本示范文本，我们对有关条款内容和专业用词的含义作了说明。
　　当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的，可以修改。对未涉及的内容，经协商一致，可以补充。在签订合同以后，未被修改的示范文本内容就转化为，此后，当事人若理解不一，属于民事争议范围，行政机关无权再作解释。
　　二、双方当事人 、委托代理机构
　　1、出卖方和委托代理机构。商品房合同双方当事人，指出卖人和买受人。出卖人是特定的企业，法律、行政法规对设立房地产开发企业的条件及资质等级的核定作了明确规定。文本中的“”是指出卖人即房地产开发企业的法定代表人，“委托代理人”是受企业法定代表人委托，有权进行洽谈、订立商品房合同的人。
　　房地产开发企业如果不是自行销售，而是委托其他企业如房地产经纪公司、房地产销售代理公司等代为销售的，应当填写文本中的“委托代理机构”名称及相关内容。
　　2、买受人。商品房的买受人是一般民事主体，包括公民、法人及其他组织。买受人的资格条件适用民法、的规定，除了外销商品房外，没有特别的限制。买受人为多人的，应当列明；约定购买的商品房的，还应当约定各自的份额。
　　三、第一条中取得方式
　　建设用地使用权取得方式分为出让（包括拍卖、招标等方式）和划拨。建设用地使用权取得方式不同，建成后的房屋，其享有的权利或发生房地产交易时适用的政策也不同，因此，合同中有必要注明该项内容。至于出让或划拨上建造的房屋，在使用或转让中有哪些不同的政策规定，可以查阅《城市房地产管理法》、《》、《城镇国有出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布，1990年5月19日起施行）等相关法规和政策的规定。
　　四、第一条中的规划许可证
　　《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，应当申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应承担相应的。建设工程规划许可证，是确认整个住宅小区或建筑物产权的凭证之一，而整个住宅小区或建筑物的产权清晰，又是每一套商品房进行的基础。因此，商品房买卖合同签订前，应当了解相关的情况，并在合同上作记载。
　　五、第二条中的预售和现售
　　1、。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买卖人，并由买受人支付或者价款的行为。商品房预售条件，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房品房预售管理办法》作了规定。主要包括：①已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③投入开发建设的资金达到工程建设总的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期；④向房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售。
　　2、商品房现售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。建设部《商品房销售管理办法》第七条规定了商品房现售的条件，主要包括主体资格合法、取得土地使用权证、持有规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、已经落实、配套基础设施具备交付条件或已确定施工进度和交付日期、物业管理方案已经落实等方面。采用商品房现售的方式，交付日期、建筑面积、商品房质量、配套设施建设情况等已经确定，不可预见的风险相对较小。
　　六、第三条中的土地使用年限、设计用途
　　1、土地使用年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规、规章规定了各类用途（分居住、工业、商业等）的土地使用权出让最高年限。每一宗建设用地使用权出让时，土地管理部门在法定的最高年限内，确定具体使用年限。一个建设项目可能包含多种用途的物业，相应的土地使用年限往往不同，在填写“该商品房土地使用年限”时应予注意。
　　2、设计用途。设计用途一般包括住宅用房、商业用房、等类别，具体由行政主管部门在核发建设工程规划许可证中具体确定。
　　七、第三条中的建筑面积
　　1、合同约定的建筑面积。该建筑面积，一般即为设计单位在设计图纸上标示的建筑面积，由设计单位按照《建筑工程建筑面积计算规范》的有关规定经计算得出。在有的地方，实行房产建筑面积预测制度，该建筑面积按照房产测绘单位提供的预测面积确定。
　　2、产权登记的建筑面积。产权登记的建筑面积，是指由房产测绘单位依据《房产测绘规范》等规范和有关规定进行测绘，经房地产行政主管部门审核后确定的建筑面积。
　　3、《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》有关建筑面积计算规则的区别。《建筑工程建筑面积计算规范》适用于建筑工程量和的计算，规划工程许可证记载的建筑面积，一般也依据该规范经计算得出。《房产测量规范》适用于房屋（套、单元和幢）建筑面积的测量、计算。上述两个规范关于建筑面积的计算口径不尽相同，涉及计算规则不同的主要部位有：设备管理层、净高低于2.20m的空间、封闭阳台、雨篷和自动扶梯等。