安居工程在建工程抵押的研究

我国自国务院办公厅[1995]6号《国家安居工程实施意见》颁布以来，全国各地的国家安居工程、经济使用房如雨后春笋迅速发展，为深化房改，解决住房困难户、无房户住房问题，促进住房商品化、私有化进程，发挥了重要作用。但随着各地国家安居工程实施步伐的加快，也出现了滞销的问题。各地滞销国家安居工程在建工程资金短缺已成为普遍问题，由此引起的以国家安居工程融资问题已成为各地房地产抵押登记部门关注的焦点。本人就国家安居工程在建工程抵押问题谈谈个人的观点。

在建工程抵押的界定
在建工程抵押的界定按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条的解释，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给债权人作为偿还贷款履行担保的行为。

国家安居工程在建工程抵押的必然性
《国家安居实施意见》国务院办公厅[1995]6号规定：国家安居工程建设资金来源由过节专业银行提供贷款，其余资金由地方自筹解决；国家安居工程贷款一律实行抵押贷款，期限最长为三年，利率按中国人民银行规定的同期法定利率执行。《城镇经济适用住房建设管理办法》建房[1994]76号文件规定：经济用房建设资金通过1.地方政府用于住宅建设的资金；2.政策性贷款；3.其他资金三个方面筹集。因此，采取在建工程抵押的方式解决建设资金问题是必然的。

国家安居工程在建工程抵押的利与弊
利在于：既是实施国家安居工程政策的需要，又是克服建设资金短缺、加快安居工程建设的需要，同时也是解决住房困难户、无房户住房问题的需要。

弊在于：1.按照政策规定，安居工程向中低收入家庭出售，并优先出售给住房困难户及无房户，即销售对象是特定的。假如抵押人还不起债务，抵押物安居工程产权不能转移到抵押权人银行名下。因为银行既不能是无房户也不是特困户。2.按照《城镇经济适用住房建设管理办法》建房[1994]76号文件规定，安居工程建设用地实行政府划拨；成本价格构成包括七项因素；另外按照各地《关于深化城镇住房制度改革的方案》文件规定，建设经济适用住房免收人防费、商业网点建设费、免收或减收水电增容费、新墙体改造费、教育附加费和城市基础设施配套建设费。对购买经济适用房的免征或减收房产税、城镇土地适用税和一次性契税，免收或少收交易管理费。因此其产权是有限产权。如果抵押了，首先有风险，其次处分抵押物时政府的收益是有可能受到损失，虽然可以通过补缴土地使用权出让金弥补，但最终侵害了无房户的利益。

我国自国务院办公厅[1995]6号《国家安居工程实施意见》颁布以来，全国各地的国家安居工程、经济使用房如雨后春笋迅速发展，为深化房改，解决住房困难户、无房户住房问题，促进住房商品化、私有化进程，发挥了重要作用。但随着各地国家安居工程实施步伐的加快，也出现了滞销的问题。各地滞销国家安居工程在建工程资金短缺已成为普遍问题，由此引起的以国家安居工程抵押融资问题已成为各地房地产抵押登记部门关注的焦点。本人就国家安居工程在建工程抵押问题谈谈个人的观点。

在建工程抵押的界定
在建工程抵押的界定按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条的解释，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给债权人作为偿还贷款履行担保的行为。

国家安居工程在建工程抵押的必然性
《国家安居实施意见》国务院办公厅[1995]6号规定：国家安居工程建设资金来源由过节专业银行提供贷款，其余资金由地方自筹解决；国家安居工程贷款一律实行抵押贷款，期限最长为三年，利率按中国人民银行规定的同期法定利率执行。《城镇经济适用住房建设管理办法》建房[1994]76号文件规定：经济用房建设资金通过1.地方政府用于住宅建设的资金；2.政策性贷款；3.其他资金三个方面筹集。因此，采取在建工程抵押的方式解决建设资金问题是必然的。

国家安居工程在建工程抵押的利与弊
利在于：既是实施国家安居工程政策的需要，又是克服建设资金短缺、加快安居工程建设的需要，同时也是解决住房困难户、无房户住房问题的需要。

弊在于：1.按照政策规定，安居工程向中低收入家庭出售，并优先出售给住房困难户及无房户，即销售对象是特定的。假如抵押人还不起债务，抵押物安居工程产权不能转移到抵押权人银行名下。因为银行既不能是无房户也不是特困户。2.按照《城镇经济适用住房建设管理办法》建房[1994]76号文件规定，安居工程建设用地实行政府划拨；成本价格构成包括七项因素；另外按照各地《关于深化城镇住房制度改革的方案》文件规定，建设经济适用住房免收人防费、商业网点建设费、免收或减收水电增容费、新墙体改造费、教育附加费和城市基础设施配套建设费。对购买经济适用房的免征或减收房产税、城镇土地适用税和一次性契税，免收或少收交易管理费。因此其产权是有限产权。如果抵押了，首先有风险，其次处分抵押物时政府的收益是有可能受到损失，虽然可以通过补缴土地使用权出让金弥补，但最终侵害了无房户的利益。