二手房交易中怎么追究违约责任

　　案例：交易后迟迟不过户，卖方会承担违约责任吗?

　　罗先生购买了一套二手房，与卖方张女士在合同中约定(yueding)了房价款、付款时间、交房时间、过户时间，相关交易条款都有明确约定(yueding)。可是，在张女士收到了全部房款、也把房子也交付给罗先生后，却又感觉房价偏低亏了。

　　张女士想涨价，罗先生却不干，说合同又有明确约定，不是说改就改的。房子已经交付了，想反悔也不好办，张女士一想，干脆我不配合你办理过户手续，给你制造此麻烦，看你怎么办!

　　这下罗先生可就急了，因为他的购房款是向亲友们借的，原本想房子过户到他名下后用房子办理贷款，然后还钱给亲友的。房子不过户到他名下，就无法办理贷款。罗先生找张女士交涉多次，说咱们合同上对过户时间有明确约定，现在早就过期了，你为什么不履行?可不管罗先生怎么说，张女士就是不配合他办理过户手续，还说我违约又怎么样?你能让我承担什么责任?

　　罗先生带着合同找律师去咨询，准备张女士，律师看过合同帮罗先生进行了分析，这下儿，罗先才明白为什么张女士这么有恃无恐。原来双方在合同中虽然明确约定了过户时间，但却没有约定延期或拒不过户如何承担违约责任。

　　按法律规定，对于张女士不如约办理过户手续的情况下，罗先生可以提起两项诉讼请求：一个是要求过户;另一个是要求张女士承担违约责任。

　　只要到法院起诉，法院判决张女士履行合同办理过户手续，应该不成问题。但是怎么承担违约责任呢?在没有约定标准的情况下，罗先生可以主张赔偿实际损失，可怎么证明不按期过户给罗先生造成什么实际损失呢?以目前的情况看，基本上无法证明实际损失数额。

　　张女士之所以有恃无恐，就是因为她知道她的违约行为虽然给罗先生造成了实际的麻烦，但是罗先生却很难让张女士赔偿他什么损失。所以，她才借着不予过户为难罗先生，想借此让罗先生就范，同意增加房价。

　　现在罗先生有两个选择：要么就是多给些钱，让张女士得惩，尽快办理过户;要么就是到法院起诉张女士，也可以办理过户，但诉讼是需要时间的，恐怕要再浪费几个月。

　　想来想去，罗先生还是选择到法院起诉张女士，就算多费些时间也不能让这种不诚信的违约者得惩，法院最张支持了罗先生要求办理过户手续的诉讼请求，但确实没有判决张女士给什么赔偿。

　　罗先生之所以会遇到这样的麻烦，就是因为在签订合同时没有预见可能出现的违约行为，更没有在合同中约定有针对性的违约条款，那么在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢?

　　律师提示：

　　在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：

　　1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口;

　　2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续;

　　3、买方或卖方单方违约的违约责任;

　　4、房屋质量问题的违约责任;

　　5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任;

　　6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。

　　上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。

　　但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。