忽视合同细节，致纠纷频现

　　忽视房产买卖合同细节致履约纠纷频现

　　导读：随着国家调控房产政策和地方细则的陆续出台，房产买卖中的各种违约情况有所增多。近期，房产市场成交量大幅萎缩，观望气氛浓厚。少了浮躁，多了理性，买卖双方可静下心来做点功课，尤其是合同功课，不要因为忽视中的一些细节问题，导致稀里糊涂违约。长宁区法院近日判决的几起房屋买卖案件，就比较典型，对应有所启发。

　　案例一：迟延出具收据"讨"来违约

　　【案情】2009年4月，经中介公司介绍，郭小姐以128万元购买黄先生名下一套住房，约定首付款28万元分别于4月18日前支付10万元、8月30日前支付18万元，其余100万元以贷款方式支付;9月7日前办理转让过户手续。另约定，以总房价的万分之三按日计算逾期付款和逾期交房的。签约后，郭小姐支付了第一笔房款10万元，黄先生出具了收据。8月25日，第二笔18万元房款汇入黄先生银行卡，但黄先生没有及时出具收据。急于申请贷款的郭小姐于28日、29日连着两次发函催告，黄先生于8月31日出具了收据。9月7日，黄先生去交易中心办理过户手续，但是，还没办妥贷款手续的郭小姐没有到场。第二天，办完贷款手续的郭小姐通知黄先生9日办理过户手续，但黄先生没去。郭小姐随即通知黄先生改到11日，但到了11日，郭小姐等到的却是黄先生的通知书。9月14日，郭小姐向法院。黄先生则认为，自己按照合同约定的日期前去办理过户手续，但郭小姐没有到场，因此自己有权单方面解除合同。至于收据问题，因为合同约定第二笔房款在8月30日前支付，自己31日出具收据并不违约。

　　【判决】法院判决黄先生应将房屋产权过户至郭小姐名下，将房屋交付，并按合同约定支付逾期交房违约金;郭小姐应支付剩余房款100万元。

　　【律师点评】从表面上看，郭小姐未能及时办妥贷款手续，致使在约定的时间内无法交易过户。但卖家的首付款证明是贷款审批的必要材料，被告迟延至第六日才出具收款证明，其疏于履行合同的责任显而易见，因此，无权单方面解除合同，以此为由拒绝履行合同已构成违约。

　　案例二：自设履行顺序"想"成违约

　　【案情】2009年7月4日，许先生以125万元的总价购买武女士的一套房屋。双方对支付房款、交接房屋、办理过户等作了具体约定，并约定违约金按总房价的20%计算。签约后，许先生支付了首期房款。同年8月8日，武女士将房屋钥匙交给许先生。8月31日，武女士要求许先生付清余款，可许先生却认为，理应先办理过户，交接了房屋后再能支付尾款，因此提出于9月5日办理过户后支付尾款，被武女士拒绝。9月21日，武女士向法院起诉，要求许先生支付12万元尾款和25万元违约金。许先生也于29日另行起诉，要求武女士协助办理过户手续并支付违约金25万元。许先生认为，按照合同履行的顺序，应该是先办理过户，后交接房屋，再支付尾款。武女士虽提前交付房屋，但尚未办理过户手续，自己理所当然有权拒绝支付尾款。

　　【判决】法院判决先由许先生向武女士支付12万元购房款，再由武女士协助许先生办理房屋产权过户;许先生另须支付武女士逾期付款违约金2万元。

　　【律师点评】与许先生持相同观点的人不在少数，认为这样操作才顺理成章。但联系双方在合同中的约定和实际履行情况来看，由于在产权过户前交接房屋并不违反合同，双方也未约定产权过户是支付尾款的前提条件，因此，许先生先过户再付款的主张缺乏合同依据。可以说，许先生是吃了"想当然"的亏。由于双方约定的违约金明显过高，法院依据公平和诚实信用原则作了调整。案例三：银行放款前提"逼"出违约