案例解析:二手房如何防欺诈

　　[导读]：由于信息获取渠道局限，多数人在购买二手房时，会通过中介公司寻找房源。于是，名目繁多的房产中介机构争先恐后地争夺二手房市场这块蛋糕，可由于相关行为规范的缺失、中介公司的良莠不齐，导致二手房买卖纠纷经常发生，且呈日渐增长趋势。消费者在买房时，如何做到心中有数，如何维权?

　　由于信息获取渠道局限，多数人在购买二手房时，会通过中介公司寻找房源。于是，名目繁多的房产中介机构争先恐后地争夺二手房市场这块蛋糕，可由于相关行为规范的缺失、中介公司的良莠不齐，导致二手房买卖纠纷经常发生，且呈日渐增长趋势。消费者在买房时，如何做到心中有数，如何维权?北京市一中院法官杨清惠、李唯一介绍了实践中遇到的几个典型案例，并进行法理分析，可供大家参考。

　　售房存欺诈

　　中介负连带责任

　　张先生通过房产中介公司介绍和代理，与魏先生就其坐落在北京市海淀区永泰园某地下室的使用权签订了"房屋使用权转让协议书"。合同约定，房屋使用权转让费为22万元，中介公司收取买卖服务6600元，并负责陪同双方到房管所办理过户手续，且全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续。后经了解，该地下室魏先生根本没有，也不可能办理过户手续。张先生认为，魏先生与房产中介公司欺诈，诉至法院要求撤销转让协议，魏先生与中介公司连带返还其已给付的购房款和买卖服务佣金。

　　根据《合同法》第五十四条规定，因订立的合同，或者在订立合同时的，当事人一方有权请求人民法院或者变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款。魏先生的行为，构成了合同欺诈。中介公司作为专业的中介机构，应当知道魏先生不具有，亦应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险。中介公司对前述两项应为而不为，存在重大的过错，故应当连带承担返还购房款的责任，同时亦应返还佣金。

　　看房后与他人完成交易

　　中介索赔被驳

　　董某与中介公司签订看房确认书，约定：中介公司将坐落于北京昌平区某房屋推荐给董某。如果董某与出卖人私下完成交易，或通过第三人进行交易的，董某仍应按本协议的约定向中介公司支付佣金，并支付5万元。后来，董某签完确认书并看房后，因为通过另一经纪公司以较低的价格购买了此房屋，中介公司以董某违约为由将其告上法庭。

　　中介公司提供的约定，只要客户经其介绍看房后，不管通过其他任何途径，只要客户与房主完成交易，就必须向其支付中介费或更高数额的违约金，这在客观上将其居间行为与是否通过居间服务促成合同的成立、交易的完成相剥离，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，属于霸王条款，有违诚实信用原则。法院审理认为，从形式上说，中介公司提供的确认书应仅是对客户看房的记录，不能因客户看了一次房，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其提供服务的权利，董某有权通过其它中介机构以更低的成交价和中介费完成交易。董某通过其他经纪公司与房屋出卖人达成交易，并不必然是接受中介公司所提供的房屋信息所完成，故中介公司要求董某给付佣金并支付违约金的诉讼请求依据不足，法院判决驳回中介公司的诉讼请求。