“一房二卖”合同效力的判定规则

　　案情简介

　　2002年马某以115万元的价格购买了一处上海某小区的预售商品房，2003年7月，马某以158万元的价格将该房出售给张某，双方签定的约定，签约当日由张某先支付总房价的50%，马某将房屋交付给张某，余款由张某在60天内支付，支付余款当天双方共同至房屋交易中心办理过户手续。后张某按约支付了房款并实际了该房屋，并开始对房屋进行装修，但产权过户手续并未按期完成。

　　2004年10月某日马某通知张某表示不再履行原购房合同，次日，马某与赵某就系争房屋订立了购房款为180万元的售房合同，并于当日上午在房地产交易中心办理了产权过户手续。赵某随即凭产权证进入系争房屋，强行终止了张某的装修活动，并更换了门锁，引发了三方的激烈纠纷。为此，张某以马某、赵某为被告提起诉讼，以两被告恶意串通侵害他人利益为由，请求法院确认马某与赵某间的无效，并要求马某继续履行对其的房屋过户义务。

　　诉争焦点

　　本案系在先的购房人请求确认出卖人与第三人就同一房屋签定的后无效的纠纷，焦点争议为：房屋出卖人与已取得的第三人是否存在恶意串通的情形，即出卖人与第三人的房屋买卖是否是真实的交易行为，原告主张转卖合同无效及继续履行原合同的诉请是否成立。

　　法院判决

　　法院经审理认为，本案中马某与赵某的交易及过户过程存在以下明显不符合常理之处：一是在马某向张某发出解除合同的次日上午，马某与赵某即签约并同时完成了产权过户交易手续，且双方交易无中介商居间介绍，马某与赵某均不能举证证明具体的洽谈过程；二是马某与赵某的交易过户之日正是本市房价持续上涨之时，而双方签定的合同售价较当时的市场价格明显偏低，对此，马某与赵某均未能作出合理解释；三是赵某承认在交易前从未去查看过系争房屋，此亦与常理不符；四是马某与赵某均陈述是在交易过户当天以现金交割了180万元购房款，但双方均未能提供相关的银行存取款凭证。

　　根据生活常识，180万元的现金堆放一处体积较大，仅清点数额及验证钞票真伪就需要花费大量时间，双方在一天之内自行完成如此巨额的现金款项交割并办理过户明显有违常理。而且马某陈述该笔款项未存入银行，而是在交易次日用于归还他人欠款，但其未能提供证据证明其所称的欠款事实、归还欠款事实以及他人接受其巨额现金交割的事实。故法院最终认定马某与赵某的房屋买卖合同系恶意串通，损害张某利益的行为，属，赵某的过户登记无效，应将系争登记恢复至马某名下，并且马某应继续向张某履行过户义务。

　　判案分析

　　房屋所有权人依法享有对房屋的，在普通的“一房二卖”的现象中，根据确定的不动产物权变动以登记为准的原则，房屋所有权人在已与购房者订立买卖合同，但并未完成过户登记的情况下，再将房屋出卖给第三人并完成过户登记手续，其转卖行为及物权变动仍然有效，在先的购房者仅能依据合同对出卖人主张违约责任。

　　房屋是个人安身立命之所，近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价不断攀升，市场也日益活跃。面对房价持续上涨的利益诱惑，不少卖房者缺乏诚信，通过“一房二卖”规避已经签定的售房合同义务，以获取更高的房价利益。在这类行为中，又可分为两种：第一种是真实的以比原合同更高的价格转卖房屋并完成过户的交易；第二种则是与他人串通制造虚假的合同并在名义上过户，实际上则是借用他人名义继续持有房产，以待房价继续上涨。对于第二种情况，出卖人与第三人之间并无真实的交易关系，而是通过制造交易过户假象，以规避出卖人对原购房人的过户义务，故应当认定转卖合同属于第五十二条所规定的无效合同情形，相应的过户也无效，原购房人可要求出卖人继续履行合同义务。这两种情况的区别就在于出卖人与第三人之间的交易行为是否是真实的。

　　法院在认定这种恶意串通的虚假交易时，应当基于一般的社会经验详细审查个案中的交易事实细节，要求房屋转卖人与第三人在一定合理范围内承担证明交易真实性的。具体而言，基于二手房买卖交易流程的一般常识，可以从以下几个方面审查：一是交易双方是否有合理的谈约过程，包括是否有中介方参与；二是第三人是否有合理的看房过程；三是出卖人与第三人的交易金额与市场行情是否相符；四是出卖人与第三人之间是否有真实的交易款项交割。出卖人与第三人应当对以上交易细节进行合理解释并承担相应的举证责任，如其对明显不符合生活常识的交易细节不能作出解释或举证不能，便足以构成法官的合理怀疑。

　　本案中，马某与张某签约后一个月内，系争房屋同类地段的房价上涨了近50%。在此背景下，马某与赵某在一天之内完成签约及过户手续，合同金额明显低于同期同类房屋市价，却无正常的看房谈约过程，亦无证据证明有真实合理的房款项交割事实。

　　综合以上情况，法院足以认定两被告不能证明其交易的真实性，存在恶意串通制造虚假交易以损害马某利益的情形。在当前我国房屋交易市场的诚信意识尚不成熟的形势下，司法通过能动地审查交易细节，正确分配举证责任，认定虚假串通的交易，可保护真实购房人取得房屋产权的合同利益，制裁恶意违约行为，对于净化市场环境，树立市场诚信基础，规范我国房地产市场尤其是二手房交易市场均有积极的意义。