商品房买卖合同相关法律分析

近年来，我国房地产市场发展迅猛，但因房地产立法滞后和不健全，加之国际金融危机对房地产市场的冲击，导致纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。
一、基本概念
（一）商品房的概念
狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移的房屋。 除非特别说明，本文所称商品房是指狭义的商品房。广义的商品房还包括非房地产开发企业建造的房屋、私有房屋、和房改房等。
（二）的概念及法律特征
商品房买卖合同是指出卖人向买受人转让在建或已建商品房所有权及相关权利，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同是不动产的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：
1、标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
商品房买卖合同的标的物包括、以及建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。
2、标的物的转移以登记为标志。
《》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于簿时发生效力。”《城市房地产管理法》第60条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。”就商品房买卖合同而言，房屋所有权与土地使用权的转移应以办理权属变更登记为标志。
3、行政干预色彩相对浓厚。
由于房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预（销）售实行许可证制度、对商品房买卖合同实行备案制度等。
二、商品房买卖中定购书的法律问题
（一）商品房定购书的概念
商品房定购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括条款、商品房房号、签署正式买卖合同的时间等。
（二）商品房定购书的法律性质
商品房定购书具备合同法规定的合同成立的要件，从法律性质上分析，商品房定购书是一种预约合同。预约是指当事人双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的合约，将来要订立的商品房买卖合同称为本约。
（三）商品房定购书与商品房买卖合同的关系
商品房定购书独立于商品房买卖合同，不是商品房买卖合同的从合同，即使双方将来不洽谈商品房买卖合同，也不会影响商品房定购书的效力和双方的权利义务。在商品房定购书具备商品房买卖合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款，就应当把商品房认购书认定为商品房买卖合同。
三、商品房买卖合同中的法律问题
（一）商品房认购定金的法律问题
商品房认购定金在法律上属于立约定金。所谓立约定金，是指当事人一方向另一方交付的作为订立合同的定金。给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。在此应注意，如果当事人善意履行了合同洽谈义务，但由于不可归责于当事人的事由，最终未签订商品房买卖合同，此种情形则不能适用定金罚则。此外还有一种情形，房地产开发企业未取得预售许可证时签订商品房定购书，因此时房屋的预售属于违法行为，所签订的商品房定购书应属，定金罚则亦不能适用。
（二）合同的法律问题
商品房预售合同是指房地产开发企业与认购人就转让在建商品房所有权及其他权利等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场交易的主要形式。商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是买卖本约，只是房屋交付期是在约定的将来的某一时间。另外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门备案。
（三）商品房预售合同登记的法律问题
商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质上属于《物权法》规定的预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。不动产登记的权利一般是物权，如所有权、等，而预告登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，购买人便取得对抗第三人的效力，故预告登记使合同具有物权性质，是一种典型的债权物权化。
（四）商品房预售合同转让的法律问题
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。商品房预售合同转让的属于合同权利和义务的转让，转让事先应征得预售人同意。
（五）商品房买卖按揭法律问题
1、商品房买卖按揭的概念
所谓商品房买卖按揭，是指房屋买受人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的于银行，银行将一定数额的款项贷给买受人，并以买受人的名义将款项交与房地产商的法律行为。按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage 一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其含义是“永久，永远”，而gage的含义为“，担保”。中国大陆所称的“按揭”是从我国香港地区传入的，它是英文\"mortgage\"广东话的谐音。
2、商品房买卖按揭中的各方法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉主体主要包括银行、开发商、买受人（亦即申请人）三方，有的还包括。各主体之间的法律关系分别为：