不动产登记的效力

所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。 从法律效果来看，不动产登记的效力包括公示效力、形成效力、公信效力、对抗效力以及权利正确性推定效力。对物权变动模式采不同立法主义的国家，赋予登记不同的效力，例如采物权变动意思主义的法国、日本只赋予登记公示力和对抗力，而在物权变动采物权形式主义的德国，登记具有上述所列之全部法律效力。

(一)公示力，是指登记所具有的将不动产物权变动的事实向社会公开、让公众知晓该不动产流转的过程和结果的法律效力。由于不动产交易并不以标的物的转移为交付，其权利状态难以为权利人以外的第三人所知晓，极容易出现非权利人与第三人进行交易及权利人隐瞒权利瑕疵与他人进行交易的现象，不利于交易安全。因此，赋予登记公示力，就给第三人提供了了解不动产真实权利状况的机会，防止和避免利用不动产交易进行的欺诈行为，维护了交易的安全。所有把登记作为不动产物权变动公示方法的国家均自然承认登记的公示力。

(二)形成力，是指登记作为不动产物权变动的成立或生效要件的效力，即登记本具有的、决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力。对物权变动采物权形式主义的国家(如德国)，及物权变动采债权形式主义的国家(如瑞士)，依法律行为进行的不动产物权变动，除须有当事人间的债权合意外，还须当事人另外履行登记这一法定行为，才能产主物权变动的效力。而采物权变动债权意思主义的国家(如法国、日本等)，登记对不动产物权变动没有形成力。

(三)公信力，有的学者称之为“善意保护效力”， 是指第三人对登记的信赖受法律保护的效力，即第三人根据登记簿记载的不动产物权内容进行交易所取得的有关不动产权利受法律强制保护，并免受任何人追夺。

基于的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而进行交易的善意第三人所得的利益，仍能得到完全的保护。登记公信力在实践中的作用十分重要和明显：首先是有利于保护动态交易安全，在赋予登记有公信力情况下，当事人根据登记进行交易所得的利益不会因第三人的权利异议而落空;其次是降低交易成本，提高经济效率，在承认登记的公信力情况下，当事人完全可以根据登记进行交易，毋须耗费财力及人力对某项不动产的权利状况进行调查。物权变动采物权形式主义及债权形式主义的国家，民法都规定登记具有公信力，在司法实践中有效地避免了不动产的二重买卖，维护了交易安全。而法国、日本等国家的民法未赋予登记公信力，故至今为止，上述国家的法学理论界仍对不动产的二重买卖问题争论不休，实务上也加大了法官判案的难度。

(1)所谓受登记公信力保护的善意第三人，包括自登记名义人处取得物权的人和向登记名义人履行给付义务的人。通常情况下，公信力对善意第三人的法律保护体现在以下几方面：

第一、自登记名义人处取得的人，即使登记名义人非真正的所有人，取得人仍确定地取得其名义下登记的所有权，真正权利人因此而丧失所有权。

第二、自登记名义人处取得的人，如果该财产上存在没有登记的时，该财产即被视作不存在抵押权的财产，从而取得人所取得的即为无抵押权负担的所有权。

第三、抵押权名义人实际上并不享有抵押权，但就登记名义人受让抵押权者，得取得真正的抵押权。

第四、自处分权受限制(如受有的限制)的登记名义人处受让物权的人，如果所受限制未记载于物权登记簿，则受让人受让的物权即不受登记名义人所受限制的影响，从而受让人仍能确定地取得受让的权利。

第五、向登记名义人履行给付义务时，如登记名义人并非真正权利人，但第三人基于登记信其享有权利而为给付义务时，第三人所作的履行有效，真正权利人不得再请求第三人履行给付义务，其所受的损失只得请求登记名义人赔偿。

法律赋于登记以公信力，旨在保护善意第三人的利益，因而如果错误登记致第三人予不利益时，该错误登记即不发生公信力。例如于善意第三人受让的财产上错误地登记了实际上并不存在的抵押权时，即应视为无此项错误登记，从而使善意第三人仍取得无抵押权负担的财产所有权。

(2)第三人受登记公信力保护的要件

按照通说，第三人受登记公信力保护，一般应具备以下要件：

第一、让与人或设定人本物权有欠缺外，取得人须有效地取得登记簿上的权利。

第二、取得人的取得基于法律行为，至于该行为是有偿还是无偿则在所不问。

第三、取得人为善意。就善意而言，有正反两方面的定义。德国民法中，善意是指对土地登记簿登记之不正当消极不知。所谓知道登记之不正当与知道导致其不正当的原因事实并非同一概念。取得人虽不知道登记不正当的原因事实，但知道登记为不正当时，仍非善意。反之，虽然知道导致登记不正当的原因事实，而怠于由此推知其不正当或因其他原因以为正当的，仍为善意。善…

瑞士民法以知登记簿之不正当或以相当之注意可得而知者为恶意，不受保护。因此，瑞士民法中的善意系指第三人不知登记错误且对不知无重大过失，并且善意须与登记簿上的登记事项有关。因其他登记(如身份登记、夫妻财产登记、商业登记)所公示的法律关系或事实，土地登记簿虽没有记载，取得人仍应视为已知。但依法令应登记于土地登记簿的事项，则人仍受公信力的保护。

(3)对真实权利人的保护

法律之所以赋予登记(纵使是错误的登记)以公信力，乃在于保护善意第三人的利益与交易安全。尽管如此，这丝毫也不意味着法律允许将错就错，而置权利人的利益于不顾。为保护真实权利人的利益，现代各国法律相应设立了以下保护措施：

①在当事人间不能主张登记的公信力。倘登记原因无效或得撤消时，在第三人未取得不动产权利前，真正权利人对于登记名义人仍可主张其权利。所谓真正权利人对于登记名义人仍可主张其权利，系指登记原因为无效或得撤消时，真正权利人(如原所有人)仍可对登记名义人主张其真正权利(例如所有权)的存在，或依法对之行使撤消权。于第三人因信赖而为取得权利之新登记前，也可本于所有权或真正权利，对登记名义人提起涂销登记之诉。反之，该登记名义人不得以登记有绝对效力为由，对于真正权利主张其所有权。但对于真正权利人以外的第三人，该登记名义人仍可据以行使权利。