开发商一房两卖的合同效力认定——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告朱先生起诉称：我与被告XX公司XX小区工程指挥部于2012年9月19日签订房屋买卖合同，约定以每平方米3993.93元，总价500000万元，购买XX公司开发的郊区XX社区XX小区A楼702号房屋(建筑面积为125.19平方米)，我一次性给付房款后被告交付房屋，并在不动产登记管理局对该房屋买卖合同进行了备案登记。合同签订当日我依约付款，但被告XX公司未能及时交付房屋。后被告XX公司称已将房屋租赁给他人两年，租赁收入给我，待租赁期满后再行交付房屋，但至今未履行合同约定。故诉请法院，要求1、被告履行房屋买卖合同，并交付诉争702号房屋，并办理产权登记手续;2、诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告XX公司答辩称：我们与被告廖某系挂靠关系，甲市郊区XX小区工程是由被告廖某投资建设的。第三人王某购买XX小区A栋8号、9号房屋的事实存在，XX公司与其签订了房屋买卖合同并出具了相关手续。原告朱先生手持的房屋买卖合同是因其与廖某之间存在个人借贷关系，由廖某为抵偿债务所做的抵押，与XX公司无关。原告的诉讼请求应予驳回。

　　被告廖某答辩称：我与原告朱先生之间系民间借贷关系。2012年在建设XX小区工程时，因资金短缺，在甲市XX小额担保公司吴先生处借款3600000万元，其中含有吴先生在原告处的借款500000万元，并约定月利息百分之四。当日吴先生在直接扣除60000元作为3个月的利息后，将剩余的440000万元以现金方式给付我，并与我签订了买卖诉争房屋的合同用以作为该笔借款的抵押。从2012年9月18日至今我已陆续给付吴先生现金340000万元，由吴先生转交原告，足以证明原我之间系借贷关系。诉争房屋已于2009年7月25日由开发部门以4500元每平方米的价格卖给第三人王某。2012年3月诉争房屋竣工并交付使用，王某当月便入住，并使用至今。原告在明知诉争房屋已经卖出并有他人使用的情况下仍与我签订了名为买卖实为借贷的房屋买卖合同，应驳回原告的诉讼请求。

　　第三人王某述称：原告朱先生与被告廖某之间是民间借贷关系，二者是以签订买卖诉争房屋合同的形式作为民间借贷合同的担保。我与妹妹王女士2009年7月25日与XX公司XX小区工程指挥部订立了认购协议，认购了XX小区A楼8号和9号门市房屋，同日缴纳了首付款50000元。2012年3月1日与被告XX公司订立了房屋买卖合同，并于2012年11月29日付清全部房款。2012年7月29日第三人已将公司办公地点搬迁至诉争房屋并使用至今。原告所诉与事实不符，应驳回原告得诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明:第三人王某与其妹妹王女士欲购买XX小区房屋，被告廖某代表被告XX公司向第三人及妹妹王女士先行收取了50000元定金。2012年3月1日被告廖某代表被告XX公司与第三人订立了房屋买卖合同，约定第三人以每平方米4500元，总金额563355元，购买建设于XX路南侧地块上的第A幢首层702号房屋。2012年3月5日，双方又签订了一份房屋付款协议，协议中约定所购房屋为XX小区A栋楼8号和9号。王女士用其名下银行卡卡内金额，向被告廖某进行了银行卡卡卡转账支付，其中2012年3月5日支付394714元，2012年5月25日支付350000元，2012年11月25日支付350000元，三次共计支付了1094714元，其中包含第三人的购房款。被告XX公司认证已由被告廖某代收了第三人王某的全部房款，并于2012年11月29日向第三人王某出具了甲市商品房销售预售款专用票据，其中标注房屋价款总额为500760元，预收比例为100%。被告廖某代表XX公司向第三人交付了XX小区A栋9号门市房屋，2012年7月29日第三人将公司办公地点搬迁至诉争房屋并使用至今。2012年9月18日被告廖某代表被告XX公司与原告朱先生于签订房屋买卖合同，约定原告朱先生以每平方米3993.93元，总价500000万元，购买由被告XX公司开发的XX社区XX小区A楼702号房屋(建筑面积为125.19平方米)，即为本案诉争的XX小区A栋9号门市房屋。被告廖某代表被告XX公司收取了原告朱先生一次性交纳的全额房款，并在不动产登记管理局对该商品房买卖合同进行了备案登记。后因原告朱先生协议购买的房屋已被第三人占用，造成被告XX公司无法向其交付房屋，故诉至法院请求判令被告XX公司继续履行合同约定，向原告交付房屋。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：驳回原告朱先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：被告廖某虽向法院提交证据用以抗辩其与朱先生之间系民间借贷关系，但其向法院提交证据均无法证明其与原告朱先生之间存在民间借贷金钱往来关系，且缺失了借款合同这一能够直接反映借贷关系存在的证据，无法形成完整的证据链条用以证明双方是借贷关系，故对被告廖某主张的借款事实不予认定。被告廖某在2011年5月17日至2013年5月17日之间，有权代表被告XX公司处理与建设、出售XX小区的房屋相关的业务事宜。故其与原告朱先生以及第三人王某订立的房屋买卖合同，均自签订之日起成立并生效，其收取的房款亦应视为代表被告XX公司收取的，无需被告XX公司的特别追认。因此2012年3月1日被告廖某与第三人订立的房屋买卖合同和2012年9月18日被告廖某与原告朱先生于签订的房屋买卖合同，均为自签订之日即告生效的房屋买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第六条的规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，从中可见对商品房买卖合同的备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力。对合同效力的审查仅可依据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行，备案登记与否对合同的效力并不产生实质影响，因此虽原告朱先生手持的商品房买卖合并不具备排他性。被告廖某向第三人王某实际交付的房屋位置虽与签订的商品房买卖合同中约定的房屋位置不一致，但2012年3月5日，双方又签订的房屋付款协议中约定所购房屋为XX小区A栋楼8号和9号,应视为系对商品房买卖合同的补充和变更,第三人亦按照付款协议的约定接受了该房屋，按时分期足额付清了房款，并在2012年7月29日已实际占有使用了诉争房屋，应视已对房屋买卖合同及变更内容已实际履行完毕。而原告与被告廖某签订房屋买卖合同的时间为2012年9月18日，晚于第三人王某实际占有该诉争房屋的时间。综上，鉴于第三人王某已经支付了全部房款，并实际占有使用了涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房产具有排除执行的实体权利。原告朱先生向法院的诉请虽有法律依据，但已无实现可能，故对原告朱先生要求被告交付房屋并办理产权登记的诉讼请求不予支持。原告朱先生因被告廖某的违约行为无法取得诉争房屋的所有权，其可以另行主张解除与二被告签订的商品房买卖合同，并向二被告主张违约责任和赔偿损失。综上，法院判决是正确的。