买房后未办产权变更登记引纠纷——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告牛先生起诉称：两被告从1985年开始同居生活，是事实婚姻，于2012年离婚。2011年3月10日，我与被告签订房屋买卖契约一份，约定被告将坐落于地号为40-19-08-049、证号为30××19号的房产所有权以10万元的价格出卖给我，双方约定房款以被告欠我的(2011)金义执民字第366号案件执行款作为对价支付房款。房屋交付后我向法院申请了终结执行。2016年底该房被政府收回并拆除，后经我了解被告在将房产出卖给我后，将涉案房产置换重新安置了建造新房供自己使用，导致房屋买卖契约无法继续履行。为维护自身合法权益，请求法院判令解除我与被告签订的房屋买卖契约，两被告共同赔偿我损448026.8元。

　　二、被告辩称

　　被告李某答辩称：1、房屋买卖契约已经履行完毕，不存在解除的说法。2011年3月10日我和原告签订了房屋买卖契约，在协议签订之前，我已将房屋腾空并实际交付给原告居住使用，原告也已同意转让价款10万元以(2010)金义商初字第2154号民事判决书进行抵偿。房屋交付原告后，双方曾去当时甲市国土资源局办理过户手续，甲市国土资源局告知上述房屋转让不能办理过户手续。我认为房屋已经交付，房屋灭失等风险也已转移原告。2、涉案房屋如何灭失，我并不清楚，原告称2016年底被政府收回并拆除，但原告并没有提供这方面的证据，房屋到底是什么原因被拆除，什么人来拆，依照什么程序拆除，我一概不清楚。3、旧房收回协议在1998年签订至今均没有履行，且与我审批建房没有关系，我的新建房屋审批是因为住房紧缺获得的，当时交纳了地基使用费1.5万元，和我类似的全村共有18户村民都交纳了各自的基地使用费，合法取得基地，并不像原告陈述的将涉案房屋置换建新房，更没有将房屋出卖给原告后将涉案房屋安置建新房。4、原告要求支付共同赔偿损失没有法律依据，如前所述，我已完全履行合同，不存在解除的说法，也不存在赔偿损失，原告诉请损失参照2017年10月23日的基准地价没有任何依据。请求驳回原告的诉请。

　　被告蒋女士答辩称：我和李某于2012年2月10日登记结婚，于2012年2月13日登记离婚，涉案房屋是在1983年就已经由被告李某和被告李某父母出资出力建造完成，该房屋与我无关。从原告提供的证据材料来看，也没有任何证据表明房屋买卖和我有关，故原告将我列为当事人系诉讼主体错误，请求驳回对我的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告李某、蒋女士于1985年7月1日开始同居生活，2012年2月10日补办了结婚登记手续，同年2月13日离婚。讼争房屋坐落于的两间混沙瓦片平房(地号：40-19-08-049，土地证号：30××19号)，系被告李某与其父母于1983年建造的，建成后分家给被告李某所有。2011年3月10日，被告李某与原告牛先生签订了房屋买卖契约一份，约定：李某将上述房屋以10万元价格出卖给牛先生，并在当日将房屋交付给牛先生;如李某无故拒绝办理过户手续或以土地证登记在牛先生名字为由主张违约反悔时，李某必须赔偿房屋装修费3万元、成交额的五倍违约金和收款项之日起按银行同期利息三倍支付给牛先生，房租费李某放弃。双方还约定该10万元购房款用于支付案号为本院(2011)金义执民字第366号原告牛先生申请执行的与被告李某民间借贷纠纷一案的执行款，该案的执行依据系本院(2010)金义商初字第2154号民事判决书，该民事判决书判决李某于判决生效后一个月内归还牛先生借款93000元及利息(自2010年2月20日起按银行同期贷款基准利率计付至本判决指定的履行期限届满之日止)。后原告牛先生居住使用了该房屋，并向本院申请终结执行(2011)金义执民字第366号一案。后原告牛先生与被告李某曾向甲市市国土局提出要求办理过户登记手续，但未果。2016年11月底，讼争房屋被XX村拆除，理由是该房早已被村里收回。

　　另查明，1998年11月2日，被告李某向XX村委会交纳了新建房屋基地使用费15000元。同年12月18日，被告李某向有关部门提出申请要求审批建新房，并立下旧房收回契约一份，契约中李某户同意将旧房二间即讼争房屋交由村委会全权处置，本户不得干涉。1998年12月21日，后宅XX村委会出具证明一份，证明李某户的房屋二间(指讼争房屋)经调查核实已自愿交由该村委会处置，并立下旧房收回契约。2000年6月14日，甲市土地管理局同意批准被告李某建新房三间占地100平方米。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除牛先生与李某于2011年3月10日签订的房屋买卖契约;

　　2、本判决生效后十日内，李某返还牛先生购房款10万元，并赔偿支付自2011年3月10日起以10万元为基数按银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止的利息;

　　3、驳回牛先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：基于原告牛先生与被告李某系同村村民，属于同一集体经济组织的成员，故对自身拥有的合法的农村住房可以依法在本集体经济组织成员内进行转让。双方于2011年3月10日订立的房屋买卖契约，意思表示真实，主体适格，内容未违反法律法规的规定，依法应属有效。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。

　　根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。就本案而言，被告李某为了审批建造新房，向XX村委会出具了旧房即讼争房屋收回契约，而正是这旧房收回契约致使讼争房屋被XX村依约收回拆除，导致原告牛先生居住使用讼争房屋的合同目的不能实现，故原告牛先生有权解除房屋买卖契约。原告要求解除房屋买卖契约的诉请合法有据。

　　依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由被告李某返还原告牛先生的购房款10万元，并赔偿损失。考虑到原告牛先生与被告李某签订房屋买卖契约本意是为了清偿本院(2011)金义执民字第366号一案的债务，因此，原告牛先生的损失可为从购房之日起即2011年3月10日起以10万元为基数按银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止的利息损失。原告牛先生要求被告李某赔偿损失448026.8元缺乏依据，不予支持。本案系农村房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖当事人系牛先生与李某，而蒋女士并非房屋买卖合同当事人，也不是讼争房屋的所有人，依合同相对性原理，原告要求被告蒋女士承担赔偿责任缺乏依据。

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果。在本案中，房屋买卖契约签订后，被告李某虽已将讼争房屋交付原告居住使用，但讼争房屋所有权仍一直登记在其名下，直至讼争房屋被拆除时其房屋所有权也未转移过户给原告，因此，双方之间的房屋买卖合同尚未履行完毕。被告李某辩称房屋买卖契约已履行完毕，与事实不符。

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，被告李某要审批建造新房必须向村委会出具旧房收回契约，否则不可能获得批准。被告李某主张旧房收回契约与审批建造新房没有关系，与事实不符。原告牛先生称被告李某是在将旧房出卖原告后又将旧房置换建新房，也与事实不符。综上可知，法院判决是正确的。