未经审批的房屋可以买卖吗——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告罗先生起诉称：2010年12月19日，我与被告在平等自愿、诚实信用的基础上，签订了房屋买卖协议，双方约定：被告将已有的坐落于甲市A地95号房屋第3层(加层)301室套房预售给我;该套房建筑面积109平方米，每平方米为2600元，总价款283400元;付款方式为签订协议时我先预付购房款15万元，2011年5月30日前房屋竣工交付时再付余款133400元;若被告届时未能交房，被告按我已交款的万分之五支付违约金;若我不能按时支付房款，则按日支付未付余款万分之五违约金。当日，我即按约预付了购房款15万元，有被告出具的收条为据。2011年5月30日，按协议交付套房的时间已到，被告不能交房，我多次交涉，被告夫妻均以种种理由加以搪塞，至今仍拒不履行交房义务，导致我正当权益受到侵犯。我和被告在自愿平等基础上签订的房屋买卖协议，合法有效，受法律保护。双方均应严格依约履行，我依约先行支付购房款并无不当;被告未能在协议约定的期限内交付套房，已明显违约，应承担侵权的民事责任。请求法院依法判令：1、解除原、被告之间房屋买卖合同;2、责令被告返还购房预付款15万元并支付违约金3万元。

　　二、被告答辩

　　被告沈先生、杨女士未到庭参加诉讼，也未作答辩，视为自愿放弃答辩权利。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2010年12月19日，原告罗先生与被告沈先生签订一份《房屋买卖协议书》，约定被告沈先生将座落于甲市A地95号楼房第3层301号套房出售给原告，每平方米2600元，套房建筑面积109平方米，交付时双方按实际面积计算，多还少补;签订协议时原告支付购房款15万元，2011年5月30日前房屋竣工时付清余下购房款;房屋的交付时间为2011年5月底等相关权利。协议签订后，原告按约支付购房款15万元，但至今被告未按约交付房屋。另查明，俩被告系夫妻关系。

　　四、法院判决

　　法院审理后作出判决：

　　1、解除原告罗先生与被告沈先生签订的房屋买卖合同。

　　2、被告沈先生、杨女士应于本判决生效后十日内返还原告罗先生购房款150000元。

　　3、驳回原告的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原告与被告签订的房屋买卖合同系合同当事人双方的真实意思表示，内容不违法，合同已经生效，原、被告均应受合同约束，按合同约定履行。本案双方买卖的房屋座落于甲市A地95号楼房第3层301号套房，所建设的房屋未经有关部门审批，系违规建设，且新建后的房屋未办理产权证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，且被告沈先生的建房属违章建设，双方签订的购房合同无法履行，合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项的规定，应予解除。房屋买卖合同生效不一定发生不动产物权的变动的后果，但合同生效能够产生债权法上的效果，故本案应保护原告的债权。原告按约支付给被告沈先生购房款15万元，被告沈先生应予返还该款。被告沈先生将未经审批建设的房屋出售给原告，原告擅自购买未经审批建设的房屋，双方的过错行为均是导致房屋买卖合同无法履行应予解除的原因，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求应予驳回。被告沈先生、杨女士经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，法院可依法缺席审理和判决。