一份委托引出资质与合意的博弈

　　因为受托人没有资质，法院判决委托协议书无效。

　　受托评估房屋市场租金咨询报告显示其无资质

　　静安区法院一审判决无效

　　本报讯 (记者 刘晓燕 李 劼 通讯员 邱 联 黄 念)近日，上海市静安区人民法院审结了一起因房地产评估机构资质问题引发的委托合同纠纷案，法院判决该委托合同无效。

　　2006年4月29日，上海柏兴房地产有限公司与上海宝莱纳餐饮有限公司因对承租房屋的租金未能达成一致，决定委托上海永然咨询公司对相关房屋的市场租金进行评估。为此，三方签订了《委托协议书》，评估2005年9月1日的市场租金，应付费用为9000美元。之后，永然投资咨询公司就相同评估内容，与八达公司签订委托协议书，委托费用为人民币3万元。八达公司接受委托后，出具了《房地产咨询报告》。永然投资咨询公司对该报告进行了审核，并依据该报告的估价结果，出具了“房地产租金评估咨询报告”。永然投资咨询公司将两份报告一起交付柏兴房地产有限公司。永然投资咨询公司已支付八达公司委托费用人民币3万元。

　　柏兴房地产有限公司发现，根据八达公司作出的《房地产咨询报告》，永然投资咨询有限公司的经营范围中没有房地产评估一项，且没有取得房地产估价资质。

　　柏兴房地产有限公司认为，永然投资咨询有限公司违反了国家特许经营规定，擅自承接房地产估价业务，故向法院起诉，请求判令三方签订的《委托协议书》无效。永然投资咨询有限公司提出反诉，请求法院判令柏兴房地产有限公司支付委托费用4500美元和证据保全公证费用3000元。

　　庭审中，原告柏兴房地产有限公司、被告永然投资咨询有限公司及第三人宝莱纳餐饮有限公司，就委托合同是否有效产生了激烈争论。经法庭核实，被告系房地产咨询机构，不具有房地产评估资质。

　　法庭审理认为，因被告没有相应的房地产评估资质，却受理房地产评估业务，属于违反国家特许经营规定的行为，被告与原告及第三人签订的委托协议书无效。

　　据悉，一审判决后，被告向上海市第二中级人民法院上诉后又申请撤诉，法院准予撤诉，一审判决现已生效。

　　当事人说

　　原 告：无估价资质合同无效

　　被 告：协议不违反法律规定

　　第三人：评估结论对双方有效

　　本报记者 刘晓燕 本报通讯员 邱 联 黄 念

　　原告诉称：2004年4月29日，柏兴房地产有限公司与宝莱纳餐饮有限公司签订了一份《上海新天地广场》，由宝莱纳餐饮有限公司承租原告所有的几处房屋。合同约定：续租期内保底租金为市场租金，若双方未能就保底租金达成一致，可由任一方从上海永然投资咨询有限公司、上海世邦魏理仕物业顾问有限公司、仲量联行测量师事务所有限公司三个候选评估者中，聘任任一家对市场租金进行评估。此后，原告柏兴房地产有限公司、第三人宝莱纳餐饮有限公司与被告永然投资咨询有限公司签订了一份《委托协议书》，共同委托被告对该房屋市场租金进行评估。2006年7月10日，被告出具《房地产评估咨询报告》，原告细查该份报告细节，方知被告将此次评估业务转委托给具有估价资质的案外人上海八达房地产估价有限公司，永然投资咨询有限公司经营范围中没有房地产评估，且其未取得房地产估价资质。被告违反国家特许经营规定承接房地产估价业务，原、被告及第三人签订的《委托协议书》应该无效。

　　被告辩称：首先，早在原告与第三人签订《上海新天地广场租赁合同》时，三家候选评估单位都没有评估资质。因此，是否具备房地产评估资质并不是原告选任评估者所考量的前提。其次，原告与被告为签订《委托协议书》而进行的谈判和函件往来过程表明，被告已清楚地向原告披露其并不具备房地产评估资质这一事实，原告也曾表示注意到了这一情况，故原告明知被告无评估资质并由八达公司估价的事实。所以，合同是建立在各方真实意思表示基础上的，且不违反法律、法规强制性规定，委托协议是有效的。

　　第三人述称：原告签订委托协议书时，就明知被告无评估资质。三方签订的委托协议书是当事人真实意思表示，合法有效。被告是否具有房地产估价资格，并不影响原告与第三人根据租赁合同中的约定来要求被告评估租金这一民事行为。根据租赁合同约定，评估结论对双方有约束力。要求驳回原告诉请。

　　被告还提出反诉，《委托协议书》约定的全部委托费用为9000美元，反诉被告以及第三人各承担一半。反诉原告接受委托后按照《委托协议书》之约定完成了全部委托事项，并交付了工作成果，第三人上海宝莱纳餐饮有限公司亦支付了相应的委托费用美金4500元整。但反诉被告至今尚拖欠反诉原告的委托费用计4500美元未付。由于反诉被告的付款逾期，反诉被告还应当向反诉原告承担逾期付款的违约责任。同时，反诉原告为了保全本案有关证据，还发生了证据保全公证费人民币3000元，该项合理费用也应由反诉被告承担。

　　反诉被告辩称，因为委托协议书无效，故反诉原告要求支付委托费用无依据，也不存在。证据保全不是必要的开支，不同意支付证据保全公证费。故不同意反诉原告诉请。

　　连线法官

　　违法违规无效

　　本报记者 刘晓燕 本报通讯员 黄 念

　　就相关情况，记者采访了本案的承办法官邵坚烈。

　　邵坚烈说，近年来，随着住房制度改革的深入以及住房商品化程度的提高，人们对房地产中介服务的需求也日益凸现，房地产中介服务业迅速发展壮大起来。而在各项房地产中介服务中，房产估价业务尤为重要。因为与一般商品相比，房地产作为不动产具有地域性明显、专业性强、法律关系复杂、市场信息不对称和价值量大的特点。在一个较为成熟的房地产市场中，如果没有与之相适应的房地产评估服务市场是不可想像的。进行交易的房屋，如果没有具有公信力的房地产评估师进行评估，买卖双方就无法确定所交易房屋的市场价值高低。卖方所定价格若低于市场价格，便会蒙受损失;若高于市场价格，就可能售不出。作为沟通政府、房地产开发企业、金融机构以及等多方市场主体的桥梁，房地产估价机构起着不可忽视的重要作用。

　　但是，房地产评估业务并非没有准入门槛，而是需具备一定条件。邵坚烈告诉记者，依据国家行政主管部门相关规定，从事房地产评估应当具备相应资质，房地产评估的经营活动应符合国家特许经营的要求，企业未经有关部门批准不得从事房地产评估业务。