2006年1月19日，我与被告签订《B市商品房预售合同》，约定购买1号房产。合同签订后，我方立即以现金的方式预付货款166万元。此销售合同已在国家有关部门备案。按照合同第十一条约定，被告应在2006年10月20日前交付商品房，但由于被告的原因，交房一直不能进行，直到三年前，该楼盘才开始恢复销售。在此期间，我方多次找对方要求交房，均被推脱。故诉至法院要求交房并支付违约金，鉴于约定的违约金较高，故要求按照年息24％计收违约金。
M公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即交付我所购买的1号的房产；2.被告支付逾期交房的违约金100万元；3.被告承担本案全部诉讼费。
二、被告辩称。
T公司辩称，不同意M公司全部诉讼请求。
原、被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，我方在开发涉案小区过程中，因建设资金紧张，向原告三次借款，共8900万元。由于原告属于从事借款行业的，为了规避法律规定，借款都是采用集团购房的形式进行，并对相应房产进行了商品房预售登记。其实每次借款并非全额到账，而是按照每月2.5％先行扣除利息，截至2008年3月28日，我方付清原告本金8899万余元，同时支付利息3015万余元。
原告2006年12月6日陆续办理退房手续，累计退房47套；其次，现涉案住房已被我方再行出售，并实际交付第三人使用。
张三辩称，不同意原告全部诉请。我方与T公司间签订了认购书即商品房买卖合同，我方已经履行全部合同义务，T公司也已经将房屋交付我方实际占有使用；原、被告间并非真实房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系；即使原、被告间系房屋买卖合同关系，原告也无权要求被告交付涉案房屋，按照一房数卖的顺位，我方有权要求继续履行合同。
现提出诉请：T公司为我方办理1号房产的过户手续；诉讼费由本诉原、被告承担。
M公司针对张三的诉请辩称，不同意其全部诉讼请求。
T公司针对张三的诉请辩称，同意其诉讼请求。
三、本院查明。
2006年1月19日，T公司（出卖人）与M公司（买受人）签订《B市商品房预售合同》，约定M公司购买涉案房屋。按照套内建筑面积计算，总价款161万余元。买受人采取一次性付款方式付款，张三收房后已经实际装修并入住1号房屋多年。
2006年1月20日，T公司受到M公司现金166万元，收据载明为房款。
T公司（甲方、出卖人）提交与M公司（乙方、买受人）于2006年1月16日签订《商品房买卖合同之补充协议》一份及其向B市第一中级人民法院提交的情况说明一份，证明与M公司间并非真实的房屋买卖合同关系，双方均提前约定了退房机制。其中《商品房买卖合同之补充协议》上约定：鉴于甲乙双方签定的《B市商品房预售合同》有需要补充的内容，经甲、乙双方友好协商，达成如下协议：乙方购买甲方开发的房产，共计是十四套，价款总额为2200万元。本协议签订一年之内，甲、乙双方均有权退房，如退房甲方需向乙方全额退还乙方缴付的房款并按照本协议第二条所列标准交付补偿金。退还房款及补偿金后乙方须向甲方出具已退房款的确认书，积极配合甲方办理有关退房手续。本协议自签订之日起超过一年，如双方均未提出退房，视为双方放弃退房权力，购房合同生效。T公司主张该协议上所载的房屋除涉案房屋外均办理了退房手续及预售合同的解除手续，并申请法院调取相关解除材料。
经核实，协议中约定的房屋除涉案房屋外，其余房屋均于2006年至2008年间办理完毕预售合同的解除手续。M公司对《商品房买卖合同之补充协议》认可，表示该协议恰证明双方存在房屋买卖合同关系。但因被告公司出现问题，合同履行困难，M公司办理了协议中十三套房屋的退房手续，因觉得涉案房屋很好，想自住，故未退房，就涉案房屋与T公司仍存在有效的买卖关系。
经查，M公司及张三均未取得该房屋所有权证。
四、裁判结果。
1.驳回M投资公司全部诉讼请求；
2.T房地产公司于本判决生效后十五日内协助张三将B市海淀区褐石园1号楼1单元1号房屋的所有权登记至张三名下,所有权登记相关费用由张三承担。
五、律师点评。
依据现有证据显示，T公司作为出卖人就1号房屋分别与M公司、张三签订了有效的房屋买卖合同。在M公司、张三均要求继续履行合同的情况下，就应如何确定合同的履行顺序一节，根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。具体到本案，M公司、张三均未办理房屋所有权转移登记，而张三依据有效合同已对1号房屋进行了装修并实际合法占有、使用1号房屋多年，同时结合张三已经实际支付全部购房款的事实，按照上述原则，应当优先履行T公司与张三之间达成的房屋买卖合同。
同时考虑M公司自涉案房屋符合交付条件之日起至提起本诉，一直怠于行使自己的权利，故对M公司要求T公司继续履行合同交付涉案房屋的相关诉请不予支持。
因驳回其要求继续履行合同的诉讼请求，则其要求逾期交房违约的请求权基础丧失，故对M公司要求T公司支付逾期交房违约金的诉讼请求一并不予支持。
就张三在本案中提出的独立诉讼请求，张三已依约履行了合同义务，T公司理应协助张三办理涉案房屋所有权登记。目前，T公司协助办理涉案房屋所有权登记的客观条件已经具备，应积极履行自己的该项合同义务。张三要求T公司协助其办理涉案房屋所有权登记手续之诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。
