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房产专业律师:合同未按期履行属于履行瑕疵情形吗?

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-04-25 20:40


一、原告诉称。
原告张三、李四诉称:我们于2014年1月21日与被告签订商品房预售合同,因被告未取得规划行政主管部门的批准,且未书面通知我方,取得我方同意,擅自更改建设工程规划,故我们与被告于2014年11月签署退房协议,双方约定被告于2014年12月31日之前将我方支付的全部款项的90%汇款到我方账户,双方约定2014年12月31日为到账日,因我方于2014年12月31日未收到双方约定的款项,根据双方签订的退房协议,被告违约,应按合同约定承担房屋总价款的20%的违约金。
故起诉至法院,要求1、被告承担房屋总价20%的违约金,共计47万元;2、撤销撤诉房屋网签备案;3、被告承担本案诉讼费用。
二、被告辩称。
被告Z公司辩称:1、我公司为满足原告的需求签订了退房协议并进行封存,其中约定了保密条款,我方签订该协议系为解决问题,现我方要求原告遵守保密义务,否则追究法律责任;2、双方退房协议约定2014年12月31日退还90%房款,剩余10%住网签解除备案后5个工作日内退还,2014年12月30日原告房款111万余元已经出账,超过了保密协议的约定,剩余房款2015年2月2日全部退还,而这是在未撤销网签的情况下我方进行的提前退还,现在网签未撤销,我方无法销售涉诉房屋;3、根据法律规定,虽我方出账日较晚,但仅为履行瑕疵,并非根本违约,故不应该承担20%的违约责任,现房屋网签未撤,原告存在违约行为,其导致我方房屋无法出售,故我方提出反诉。
被告Z公司反诉诉称:双方签订退房协议后,我方退还了相应房款,但原告拒绝协议我方办理备案撤销手续,故起诉要求判令我方单方撤销关于涉诉房屋《商品房预售合同》的网上联机备案手续;原告向我方支付总房款20%共计47万元的违约金;反诉费由原告承担。
原告张三、李四对反诉辩称:我方不同意被告的反诉诉讼请求,我方与被告负责人多次联系,要求撤销网签,但被告从没有主动联系我方。
三、本院查明。
2014年1月21日,张三、李四(买受人)与Z公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定买受人购买1号房屋,房屋总价款为197万余元。
合同签订后张三、李四交纳了部分房款和装修款,后因故双方于2014年11月10日签订了退房协议和协议书,退房协议主要内容为:1、出卖人同意买受人的退房申请,出卖人在2014年12月31日之前将买受人支付的全部款项的百分之九十共106万余元汇款给买受人,买受人签订本协议时将与该房屋有关的合同文本、付款凭证等相关材料返还给出卖人,出卖人向买受人出具收到上述文件的收条。2、出卖人汇款给买受人之后,买受人在5个工作日之内协助出卖人办理完撤销备案手续,撤销备案手续完成后的5个工作日内,出卖人应将买受人支付的全部款项的10%共11万余元汇款给买受人,双方签订的上述购房合同终止。买受人在签订本退房协议时不需要向出卖人缴纳任何手续费用。如因出卖人的原因和其他不可归责于买受人的原因导致无法在规定期限内办理撤销备案手续,买受人不承担违约责任。3、首期退房款的支付以到账日为准,退房款尾款以出卖人的出账日为准。4、本合同自双方签字盖章之日起生效。5、双方均对本协议具有保密义务。6、如出卖人及买受人未按时履行本协议约定的义务,违约方应按照该房屋总价款的20%向对方承担违约责任。7、本协议所称全部款项包括购房款和装修款。
协议书(Z公司为甲方,张三、李四为乙方)主要内容为:1、双方各自封存《退房协议》及本协议;2、开启封存文件的条件:(1)甲方完成首次付款;(2)双方共同确认封存文件符合约定,在上述条件共同满足的情况下,双方于甲方完成首次退房款(甲方首次退房款到达乙方账户)后的次日开启封存文件;3、甲方承诺,若提前开启封存文件,除按照已签订并封存的《退房协议》继续履行外,向乙方承担总房款10%的违约金;4、乙方承诺,若提前开启封存文件,乙方向甲方承担总房款10%的违约金;5、甲方完成首次付款次日,双方共同开启封存文件,原封存的《退房协议》及本协议,双方共同销毁,甲方在销毁退房协议及封存协议同时向乙方出具退房尾款未付证明,并写明如甲方不按期支付尾款的违约责任(甲方如逾期支付尾款须承担总房款20%违约金)。
上述协议签订后,Z公司先后于2014年12月29日、12月30日和2015年2月2日将《退房协议》约定的全部房款退还给了张三、李四,张三、李四分别于2015年1月4日收到2万元和138287元、2015年1月5日收到121921.65元、2015年1月7日收到84万元、2015年2月2日收到38078.35元,至此其交纳的全部房款均已退回。
庭审中,双方均认可已经全部退还和收到已交纳房款,涉诉房屋相关网上联机备案手续尚未撤销。
四、裁判结果。
1.被告Z公司于本判决生效之日起七日内给付原告张三、李四违约金人民币二万元;
2.原告张三、李四于本判决生效之日起七日内配合被告Z公司办理涉诉房屋的《北京市商品房预售合同》网上联机备案撤销手续;
3.驳回原告张三、李四的其他诉讼请求;
4.驳回被告Z公司的其他反诉诉讼请求。
五、律师点评。
依法成立的合同对双方具有约束力。本案中,双方签订《退房协议》和《协议书》后应该按照上述协议履行自己的义务,现双方争议的问题在于被告是否构成违约以及违约责任的认定。
关于被告是否构成违约的问题。根据双方协议约定,被告应于2014年12月31日将约定款项打入原告账户,该日期为到账日,现被告存在未如期将房款打入的情形,显然构成了违约。
关于违约责任问题。被告违约应该承担相应的违约责任,但违约责任根据违约程度的不同又存在差别。本案中,被告的履行行为与协议约定存在出入,但该出入比约定日期晚四五日,期间恰逢元旦假期,故被告的违约行为仅是履行义务的瑕疵,并非不履行协议的根本违约。现履行行为存在瑕疵,被告应该承担给原告造成损失的违约责任,如根据协议计算违约责任,明显超过了给原告造成的损失,显失公平。同时,结合被告打款行为来看,被告在首次付款中即打入了超过双方约定的款项,并在未撤销房屋网签备案的情况下,将余款全部返还,可见被告一直积极履行协议约定的义务,亦希望双方解决退房退款问题。
关于被告反诉的原告违约行为,从原告提交的证据显示,被告并未主动联系原告撤销网签备案,现被告要求原告承担违约责任的诉讼请求,没有事实和法律依据,予以驳回。
关于双方均主张的涉诉房屋撤销网签备案的诉讼请求,双方均同意撤销涉诉房屋网签备案,故予以支持。
 



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