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北京房产律师靳双权——已付房款但还未过户的房子可以转卖吗

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-08-15 21:08


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某萌向本院提出诉讼请求:1.请求判决确认原告与被告订立的房屋买卖合同无效;2.请求判决二被告退还原告购房款694290元及逾期付款利息。
事实和理由:2020年9月26日,原告以张某依为居间人购买了王某佳所有的位于北京市密云区1号房屋(以下简称涉案房屋)一套,房屋建筑面积62.25平方米,总价款167万元。双方未签订书面购房合同。2020年9月26日,原告通过银行转账方式交付张某依房屋定金10000元,张某依为原告出具了收据。2020年9月27日,原告通过银行转账方式支付张某依购房款684290元,张某依为原告出具了收据,并在代收款人处署名。同日,张某依收取原告代办费3000元。原告认为,原告以个人名义在密云地区购房,不符合法律强制性规定,且原告在与被告达成购房协议、交付购房款之前,被告并未告知原告需承担的缴费义务,故双方签订的合同应属无效,被告应返还因合同取得的利益。
 
被告辩称
王某佳辩称,原告所述情况与事实不符,原告与我、张某依商议购买涉案房屋时,有案外人在场见证,当时我及张某依已经向原告告知必须使用公司名义购买房屋,我们负责办理公司注册及营业执照,后续因原告不配合办理手续,导致合同无法继续履行。当时已经与原告约定不得退房,故我不同意原告的诉讼请求,不同意向原告退款。
张某依辩称,与王某佳答辩意见一致。
L公司述称,1.我公司与原告没有任何合同关系,我公司与王某佳存在商品房预约合同关系,但与原告不存在合同关系;2.我公司与王某佳之间的商品房预约合同关系并未履行完毕,涉案房屋产权也没有过户到王某佳名下,如王某佳将涉案房屋向原告出售,属于无权处分,相应法律后果应当由王某佳自行承担,与我公司无关;3.我公司没有向原告收取任何费用,也没有签订过任何书面协议或者合同,也没有出具过任何房屋更名材料,因此,我公司没有向原告返还款项、支付赔偿及损失的义务;4.张某依向原告收取代办费,与我公司无关。综上,不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
2018年6月22日,王某佳向L公司交纳243937元,L公司为王某佳出具收据,载明:“今收到王某佳交来1号人民币(大写)贰拾肆万叁仟玖佰叁拾柒元正”。庭审中,L公司认可与王某佳之间建立商品房预约合同关系。
2020年9月26日,李某萌向张某依转账支付10000元,张某依为李某萌出具收条,载明:“今收到李某萌交来购买密云区1号房屋定金壹万元整。此定金不退还”。
庭审中,王某佳、张某依主张已向李某萌释明需注册公司后以公司名义购买,并由王某佳、张某依负责办理注册公司事项,王某佳、张某依申请证人张某山出庭,并提交微信记录证明该事实。李某萌主张知晓办理公司、以公司名义购房的事实,但主张王某佳、张某依并未向其如实陈述购房涉及的纳税情况等事实。
2021年2月8日,李某萌向本院申请财产保全,请求对王某佳、张某依名下价值697290元的财产予以查封、冻结。本院裁定准许李某萌的保全申请。李某萌预交保全申请费5000元。
另查,涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日,北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》,该公告第四条规定:开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策,李某萌及王某佳均丧失购买涉案房屋的主体资格。
 
裁判结果
一、确认原告李某萌与被告王某佳关于转卖北京市密云区1号房屋的合同无效。
二、被告王某佳于本判决生效之日起十五日内返还原告李某萌购房款六十九万四千二百九十元。
三、被告张某依于本判决生效之日起十五日内返还原告李某萌代办费三千元。
四、驳回原告李某萌的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,李某萌、王某佳、张某依在明知商业办公类项目限购政策的前提下,意图通过注册企业的方式规避限购政策,该行为扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益,因此双方的买卖行为应被认定为无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
李某萌购房过程中,张某依代表王某佳出售涉案房屋、代收购房款项。张某依向李某萌转让出售涉案房屋并收取款项的行为,对王某佳发生法律效力,应由王某佳承担相应责任,李某萌与王某佳之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系,张某依向李某萌收取的购房款应由王某佳负责返还,张某依收取的代办费由其自行负责向李某萌返还。
至于李某萌主张利息的诉讼请求,考虑李某萌在签订涉案合同时,亦明知限购政策的事实,故对李某萌的其他诉讼请求不予支持。



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