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北京房产律师靳双权——双方协商一致解除购房合同还需要支付违约金吗

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2021-08-15 21:08


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
王某兰向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方之间签订《房屋买卖合同》;2.判令李某安返还购房款80万元;3.判令李某安支付违约金25万元。
事实与理由:2018年5月8日,在G公司的居间介绍下,王某兰作为买受人与出卖人李某安签订《房屋买卖合同》,约定李某安将坐落于北京市大兴区1号房屋转让给王某兰,房屋总价款125万元,王某兰于合同签订前已将首付款80万元给付李某安。由于1号设有抵押权,双方约定李某安应于2019年1月30日前办理解除抵押手续。合同签订后,因李某安消极办理1号的抵押权解除手续,王某兰诉至北京市大兴区人民法院,请求李某安继续履行合同,办理解除抵押登记手续,法院作出民事判决书,审查确认,1号设定有抵押登记,合同不具备继续履行合同。为维护自身权益,王某兰提起本案诉讼。
 
被告辩称
李某安辩称,同意解除双方签订的《房屋买卖合同》,不同意返还购房款,不同意支付违约金,因为李某安并没有收到王某兰所主张的购房款,所以无法退还,李某安不存在违约行为,所以也不同意支付违约金。
 
本院查明
2018年5月8日,李某安(出卖人)与王某兰(买受人)签订《房屋买卖合同》,约定:出卖房屋为1号……出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况等;出卖人应当在收到全部购房款当日将该房屋交付给买受人;双方同意于签订合同240日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,如合同履行期间,因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况,买卖双方应当另行签订书面补充协议。
同日,李某安(出售方、甲方)、王某兰(购买方、乙方)与G公司(居间方、丙方)签订《居间服务合同》,约定:甲乙双方在丙方的居间服务下就1号于2018年5月8日签订了《房屋买卖合同》;成交价125万元;甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人,甲乙双方签订买卖合同时,居间行为完成,甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费;各方同意应向丙方支付居间代理费1.36万元,由乙方承担,并应于本合同签订当日向丙方支付。
2018年5月8日,李某安(卖方、甲方)与王某兰(买方、乙方)签订《补充协议》……甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;另外,双方还进行了如下其他约定:乙方于签订买卖合同前,已支付甲方购房款80万元,其中含购房定金10万元;甲方同意,此房可以过户到乙方指定的人员名下;2019年1月30日前乙方须向甲方付清房款,甲方配合完成解抵押。
2018年5月8日,双方签订“定金收付书”:双方确认1号交易价格125万元,王某兰已在签订合同前支付购房定金10万元,李某安确认已收到此定金,合同订立后,该款项充抵购房款。
同日,双方签订“二手房首付款交付确认函”:双方确认1号交易价格125万元,李某安已收到王某兰交付的首付款80万元,含已支付的购房定金10万元。
2018年5月7日,王某兰向张某文转账40万元,转账附言购买X小区写字楼首款。2018年5月8日,王某兰向张某文转账30万元,转账附言X小区写字楼第二批购房款。王某兰陈述,张某文是李某安的代理人,除了上述两笔转账外,其还给了张某文10万元现金作为购房定金,其向张某文付款后,由李某安向其出具了“二手房首付款交付确认函”,确认收到了上述款项。
因李某安拒不履行合同义务,王某兰将李某安诉至本院,要求判令李某安继续履行房屋买卖合同,并办理解除房屋抵押手续,配合王某兰办理房产过户手续。本院于2019年12月20日作出民事判决书。
 
裁判结果
一、确认王某兰与李某安于2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月25日解除;
二、李某安于本判决生效后十日内返还王某兰购房款800000元;
三、李某安于本判决生效后十日内给付王某兰违约金250000元。
 
房产律师靳双权点评
王某兰与李某安之间基于双方签订的《房屋买卖合同》成立合法有效的房屋买卖合同关系。现王某兰诉求解除双方签订的《房屋买卖合同》,李某安亦同意解除,对此不持异议。关于解除之日,法院确定为双方一致表示同意解除合同之日即本案庭审之日2021年1月25日。
合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。作为合同解除的法律后果,李某安应将已收取的购房款返还王某兰。根据李某安签字捺印确认的“定金收付书”、“二手房首付款交付确认函”、王某兰所提交的转账记录以及另案中张某文所作证人证言,能够证明王某兰向李某安支付购房款80万元。李某安辩称未收取购房款,不予采信。因此,对于王某兰要求李某安返还购房款80万元的诉讼请求,予以支持。
双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均约定李某安应于2019年1月30日前办理解除抵押手续,李某安未予办理,现1号仍存在抵押和查封,因此,李某安构成违约,根据《补充协议》的约定,“该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”,李某安应当给付王某兰违约金。经核算,王某兰主张的违约金25万元,符合双方约定的标准,予以支持。



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