北京房产律师分析：法院判决农村房屋买卖合同无效案件

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张先生起诉称：我在XX镇XX村XX路95号有一院落，院落上建有北房三间。1998年，我将该房屋以35000元的价格出售给非本村村民霍先生。根据相关法律规定，霍先生作为非XX村村民，无权购买涉案房屋，其与我签订的房屋买卖协议无效。现我诉至法院，要求判决我与霍先生关于XX镇XX村XX路95号房屋买卖协议无效，并由霍先生承担本案的诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告霍先生答辩称：我不同意张先生的诉讼请求，其陈述与事实不符， 1、张先生不是原房主。张先生倒卖的是齐先生的房子，其从齐先生的手里以7000元的价格买的房又以35000元的价格卖给我。2、张先生有自己的住宅及宅基地。3、我是农村户口，买房时张先生及村委会、镇政府对我的身份是明知的，其转让行为不仅征得了本集体经济组织及镇政府的同意，还在土地证上加盖了村委会、镇政府两个公章。4、由于我所购房屋当时是无人居住的空房，房子太破旧，修了之后还是漏雨，实在无法居住，只好扒了新建。为了建房我把原有的房子卖了，把一生所有的积蓄都投到了现在的住房当中。我从买房到现在十几年一直在XX村生活居住，此房为我唯一住房。5、双方转让行为是真实意思表示，属合法有效。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：张先生是甲市乙区XX镇XX村村民，于1993年11月17日取得位于乙县XX乡XX村的一块宅基地使用权，并取得集体土地建设用地使用证，该宅基地门牌号为XX镇XX村XX路95号。后张先生将上述宅基地上房屋以35000元的价格出售给霍先生。霍先生户籍地为甲市丙区，为农业户口。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：确认原告张先生与被告霍先生关于位于甲市乙区XX镇XX村XX路95号房屋的买卖协议无效。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋买卖行为的合法性应以购房人依法享有宅基地使用权为基础，故农村房屋买卖合同的有效性依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，张先生和霍先生虽未提供房屋买卖协议，但均称霍先生向张先生购买房屋一事属实，故可以认定双方成立房屋买卖协议关系。霍先生在购买涉案房屋时并非XX镇XX村集体经济组织成员，其在购得涉案房屋后至今仍非该集体经济组织成员，因而无权享有该村宅基地使用权，进而不具备购买该村房屋的主体资格。霍先生提供的集体土地建设用地使用证上所载明的变更使用权人事项未经过县级土地主管部门的批准，故霍先生称转让房屋行为有效的辩解意见，缺乏依据，不予采信。根据“房地一体”的原则，霍先生从张先生处购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于农民集体所有的土地的使用权不得出让和转让的强制性规定，双方的房屋买卖行为应属无效。张先生与霍先生对该无效民事行为均存在过错，应当按照各自的过错承担相应的民事责任。现张先生要求确认涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。霍先生称张先生非原房主，有自己的住房和宅基地作为房屋转让行为有效的辩解意见，缺乏法律依据，不予采信;霍先生要求法院调查张先生在XX村另有住房和宅基地及涉案房屋是张先生从他人那里购买来的申请，因该申请不影响本案的处理结果，故不予批准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项的规定可知法院判决是正确的。