房产律师 ：阴阳合同买卖纠纷的处理

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告贾先生起诉称：2015年6月，被告胡先生购买我位于X县楼房一套，双方签订房屋买卖合同，约定出售金额为120000元，付款方式为2015年6月支付60000元，剩余房款60000元待房产证过户后一次性支付，双方如有违约，违约方应向对方支付总房款的20%违约金。我在被告开出的首付款60000元的收据中，明确约定了剩余房款的交付日期，但被被告涂抹掉。2016年7月我按照合同约定办理了房产证过户手续，要求被告支付剩余的60000元，但被告没有一次性支付，分两批支付了共47300元，不再支付剩余的12700元。我多次要求被告支付剩余购房款，并明确表示收款后立即协助办理土地使用证过户手续。被告不但不向我支付剩余款项，反而说已经全部支付完，而且伪造证据把我告上法庭，在法院查明真相后，自知诬告不成又提出撤诉私了，但是已经二十多天过去，被告并没有与我联系商议还款事项，给我造成了一定经济损失，并导致土地证不能过户，被告的行为严重违反了合同约定，所以请求法院依法判令：1、请求依法判令被告依照合同约定支付剩余购房款12700元;2、请求判令被告向我支付违约金24000元(12万×20%);3、请求判令本案诉讼费用全部由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告胡先生答辩称： 2016年4月5日，原、被告达成买卖协议，胡先生购买贾先生位于X县城镇楼房一套，面积为53.14平方米。双方约定购房款为75000元，后被贾先生出于避税等其他目的，诱导我签订另一份购房款为120000元的合同，后经双方讨价还价最终达成私下约定，真实购房款为107300元。我已先后分三次将该款全部付清，而贾先生收款后却一直拖延办理土地使用证过户手续及交付地下室，我多次要求贾先生履行无果。后来得知，双方签订的合同为“阴阳合同”，根据《合同法》第52条第一、三、五款之规定，该合同属于以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，应依法予以解除。1、根据双方原始合同规定，购房款为75000元，有购房合同原件及复印件为证，后经双方讨价还价，最终达成私下约定，改购房款为107300元，而非原告主张的120000元。我已按约定将该钱款分三次向原告全部付清，其中首次支付60000元，并不存在拖欠行为。2、原告要求我支付24000元违约金，于法无据，根据约定，我已按合同约定将购房款全部付清，并且经原告同意双方已经办理房产证过户手续，我并不存在违约情况。反而是原告在我将房款付完后，拒绝协助办理国有土地使用权证过户手续，及将购买的房屋地下室交付于我。如若存在违约情况，也是原告违约，按照合同约定，原告应承担相关违约责任。综上请求法院判令：1、请求解除与原告签订的买卖合同;2、请求法院判决该买卖合同无效;3、请求判令本案涉诉费用由原告承担。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：原告贾先生与被告胡先生对于签订两份价款分别为75000元和120000元的房屋买卖合同，其中价款为75000元的合同不是真实意思表示，被告共支付原告房款107300元。合同第五条规定：于2015年1月25日乙方将转让款60000元交付甲方，剩余款项于房产证变更完成后交付甲方。合同第六条规定：所需费用分担，过户手续由甲乙双方共同办理，过户时所产生的费用及税金由甲乙双方共同承担。2016年7月办理了房产证过户手续，由于该房产土地性质为国有划拨，房屋买卖中需缴纳土地出让金，双方为土地出让金问题产生纠纷，至今未办理土地证变更手续。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、驳回原告贾先生的诉讼请求;

　　2、驳回被告(胡先生的反诉请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方应该遵循诚实信用原则，按照双方约定的真实意思全面完整地履行自己的义务。本案中经过举证、质证，证明原、被告双方当事人的真实意思表示为房屋实际交易价款120000元，被告已经支付购房款107300元，剩余购房款12700元未付，原告应该与被告办理房产证过户手续，被告应该在房产证过户手续办理完结以后及时给付剩余房款。依照一般交易原则以及为了合同目的的实现，原、被告约定的房产证过户应做广义理解，即包括房产证过户和土地证过户，这符合不动产登记的“房随地走”、“双证齐全”规则。应当认定过户手续尚未完成，根据合同约定，支付剩余房款的条件未成就。故，对于原告提出已将房产证过户手续办理完结，被告并未支付剩余房款为由，认为被告违约，要求被告支付剩余房款12700元及违约金的主张，不予支持。

　　至于原告在诉讼中提出，被告曾伪造证据恶意起诉，给原告造成一定经济损失的问题，实质为侵权之诉，与本案没有必然的牵连关系，不宜在本案合并审理，本案对该主张不作审理。

　　当事人签订“阴阳合同”的目的，是为了逃避税收，合同中购房款为75000元的内容不是房屋买卖中的真实意思表示，应认定无效，其他内容均系真实意思表示，且不违反法律规定，应确认有效。至于避税问题，应由税务部门另行处理。对于被告主张两份合同系“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的”的无效合同，要求解除房屋买卖合同的请求不予支持。