房产律师：以签订阴阳合同为由拒绝履行房屋买卖合同一案被驳回

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告何先生起诉称：被告李先生和孙女士是夫妻关系，被告邹女士系两被告儿媳。2016年6月27日，我同被告签订《房屋买卖合同》，约定由我向被告购买系争房屋，转让价款458万元，后双方签订《补充协议》，约定被告在收到我第二期房款后网签正式房屋买卖合同。后我分别于2016年6月27日支付被告5万元、7月10日支付5万元、7月16日支付65万元、8月3日支付25万元，之后我又通过我女儿账户支付被告50万元，合计150万元，但被告至今未配合我网签正式合同，已构成违约，现我要求被告继续履行合同，并承担相应违约责任。请求法院依法判令：1、要求三被告继续履行我和被告于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》;2、三被告配合我将甲市乙区XX路XX巷23号801室房屋(下称“系争房屋”)过户至我名下;3、三被告支付我违约金人民币45,800元。

　　二、被告辩称

　　被告孙女士、李先生、邹女士答辩称：原告前期履行中存在逾期付款违约行为，原告支付了二期房款后，我方准备配合原告网签买卖合同，但原告提出要求将房屋产权办理到其女儿名下，以获得贷款，同时要求将房款变更为装修款，做阴阳合同以偷逃国家税款，我方明确予以拒绝，并要求按照原合同履行。原告故意拖延过户时间，我方已失去交易信心，故不同意原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告李先生和孙女士是夫妻关系，被告邹女士系两被告儿媳。原、被告双方在甲市K公司居间下于2016年6月27日签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定由原告向三被告购买位于甲市乙区XX路XX巷23号801室房屋，总房款458万元，所有税费全部由原告何先生负担。双方约定在2016年11月30日前办理产权过户手续，2016年12月30日前由被告将房屋内户口迁出。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定第一期房款100万元(含定金5万元)不晚于7月30日前付足;第二期支付50万元，不晚于9月25日前付足;第三期支付150万元，不晚于9月30日前付足;第四期支付158万元，不晚于10月30日前付足。原告付足第二期房款，甲乙双方就网签正式房屋买卖合同。上述协议签订后，原告即支付被告购房定金5万元，7月10日支付被告房款5万元，7月16日支付房款65万元，8月3日支付房款25万元，9月26日由原告女儿支付被告房款50万元，合计支付150万元。上述房款到被告账户后，原、被告双方协商一致于9月27日到居间方准备网签买卖合同，但因双方对被告户口迟延迁移问题无法达成一致意见而未进行网签。同年11月9日，被告向原告发出《最后期限告知书》，被告提出原告前两笔房款逾期付款，第三、四两笔房款308万元已逾期40天，未按时前往居间方网签合同，应当承担违约责任。被告告知原告在10个自然日内支付剩余全部房款，并前往居间方进行网签合同，并要求原告承担万分之五的违约金。原告何先生于2016年11月1日向法院提起诉讼，法院于同年11月7日立案受理，并于11月9日向被告发出应诉通知书。审理中，原告何先生于12月20日将房款200万元交于法院账户。

　　四、法院判决

　　法院经审理后做判决：

　　1、被告孙女士、李先生、邹女士应于本判决生效之日起十日内协助原告何先生将甲市乙区XX路XX巷23号801室房屋产权过户至原告何先生名下;

　　2、原告何先生应于本判决生效之日起十日内支付被告孙女士、李先生、邹女士购房款308万元(已交于本院账户200万元);

　　3、驳回原告何先生的其余诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产纠纷律师靳双权分析认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人真实意思，且合法有效，双方均应按约履行。本案中，根据原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告应当在原告支付了前二期房款150万元后与原告何先生网签正式房屋买卖合同。在原告于9月26日已付清了150万元房款后，双方确按约于9月27日到居间方准备网签合同，但因被告提出户口要迟延迁移，原告未予同意而未能网签，双方由此发生争执，直至原告提起本案诉讼。故导致当天不能网签的责任在被告方。双方在未能协商一致变更原合同条款情形下，应当按原合同约定履行。现原告要求被告继续履行合同并要求办理房屋过户手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。而被告提出未网签原因系原告提出签订阴阳合同和更改买受人造成，没有相应证据证明，不予采信。而原告作为买受人，根据合同约定应在网签合同之后支付第三期房款，故原告享有后履行抗辩权，况且原告及其女儿当天账户存款足够支付第三期的房款，原告不构成违约。鉴于目前已超过双方约定的过户时间，原告应付房款时间也已超过约定，故在被告协助原告办理过户手续同时，原告应当付清剩余全部购房款。对于原告主张的违约金诉讼请求，因双方对网签合同未约定相应违约责任，且双方在发生争议后未进行沟通，原告随即向法院提起了诉讼，根据本案实际情况，对原告该项诉请不予支持。