房地产律师评析一起房屋买卖合同纠纷案例

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王先生起诉称：2013年3月5日，我和被告签订《甲市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定我购买被告所有的甲市XX路XX街108号1301室房屋。双方在《甲市房地产买卖合同》中约定房屋转让总价款为人民币240万元(以下币种均为人民币)，同日，双方签订补充协议约定上述房屋实际成交价格为300万元。买卖合同及补充协议签订后，我向被告支付定金1万元、首付款49万元。我认为双方为逃避税收同时签订两份合同，违反了法律规定。我同被告签订的系争房屋买卖合同中，约定将应当由房屋卖方被告承担的个税，转归我承担，违反了法律和行政法规。且根据国务院关于二手房买卖的新政策，我将额外支付高额税，属情势变更，综合以上理由，双方签订的房屋买卖合同及补充协议应属无效。我为非甲市户籍，在购买系争房屋时，我在本市他处已有房产，属限购对象，合同客观上无法履行。另外，系争房屋的抵押权至今未注销。我经与被告协商无果，故诉至法院，请求判决：1、确认我和被告签订的房屋买卖合同无效;2、被告返还我定金1万元、购房款49万元;3、本案受理费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告沈某答辩称：房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。《房屋买卖合同》与补充协议约定的房屋总价不同，不是合同无效的法定理由，相关房地产交易的调控政策也不属情势变更。我方已在2013年4月1日将系争房屋的贷款清偿完毕。即便原告属限购对象，根据合同约定，也应由原告赔偿被告损失。我方按约履行，不存在任何违约。原告主张既无事实依据，又不符合法律规定，故不同意原告诉讼请求。同时我方请求法院判令：1、确认我方与原告2013年3月5日签订的关于甲市XX路XX街108号1301室房屋的《甲市房地产买卖合同》及《补充协议》于2013年4月18日解除;2、原告向我方支付违约金60万元(房屋总价款的20%)。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2013年3月5日，原告王先生与被告沈某签订《甲市房地产买卖合同》，约定：1、原告购买被告所有的甲市XX路XX街108号1301室房屋，转让价款240万元;2、买卖双方于2013年6月15日前办理过户交易手续;3、原告于签约时支付被告房款50万元(含定金1万元)，2013年3月15日前支付被告房款22万元，原告于银行发放贷款后，直接支付被告房款168万元;4、双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费;5、原告逾期未付款，被告应书面催告原告，自收到书面催告之日起7日内，原告仍未付款的，被告有权单方解除合同，并书面通知原告，自收到通知之日起15日内原告未提出异议，合同即行解除，原告应向被告支付逾期未付款20%的违约金;6、被告应于2013年6月15日前办妥抵押登记注销手续;7、若原告在被告办理房地产抵押登记注销手续期间反悔不购买上述房地产，则被告有权单方面终止本合同，原告应按本合同约定的总房价款的20%向被告支付违约金;8、如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况属于原告责任，造成被告经济损失的，原告应赔偿相应的损失。同日，双方另签署补充协议，约定：1、系争房屋的合同价为240万元，另外原告补贴60万元作为被告原购买该房地产时产生的费用及投资收益补偿费用;2、原告应于2013年3月15日前支付被告该补贴部分28万元，于2013年3月31日前支付被告该补贴部分30万元，于交房当日支付该补贴部分2万元;3、双方买卖合同实际成交价格共计人民币300万元，此价格为出售方即被告净到手的价格，在交易过程中所产生的税费均由原告承担;4、补充协议作为双方签订的《甲市房地产买卖合同》附件，具有同等法律效力。《甲市房地产买卖合同》、《补充协议》签订后，被告袁某某出具收款收据，载明收到原告支付的定金1万元、首付款49万元。2013年4月1日，被告将系争房屋的银行贷款归还完毕，并取得抵押权人出具的个人贷款结清证明。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、对原告王先生要求确认其与被告于2013年3月5日签订的关于甲市XX路XX街108号1301室房屋的《甲市房地产买卖合同》及补充协议无效的诉讼请求不予支持;

　　2、被告应于本判决生效之日起十日内返还原告王先生购房相关款项共计人民币50万元;

　　3、被告与原告王先生于2013年3月5日签订的关于甲市XX路XX街108号1301室房屋的《甲市房地产买卖合同》及补充协议于2013年5月15日解除;

　　4、原告王先生应于本判决生效之日起十日内给付被告违约金人民币80000元。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权分析认为：关于原告的起诉，原、被告就系争房屋签订的《甲市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示。原、被告均应按约履行，恪守合同义务。在目前房地产交易市场实践中，确实存在买卖双方在房屋价款外，对装饰、装修等另作约定的情形，该行为并不违反法律强制性规定。有关部门为规范房地产交易市场，制定格式文本的《甲市房地产买卖合同》，并由税务机关对买卖双方约定的房屋交易合同价进行审核，符合规定的予以核准。若买卖双方存在不合理的作低房价、逃避税收的行为，应由税务机关作出认定与处理。现无证据证明税务部门认定本案系争房屋的买卖过程中存在规避税收的情形，故对原告主张因双方签订“阴阳合同”规避税收，违反法律规定，合同应为无效的主张，不予采纳。有关部门调控房地产市场的相关政策系为限制和抑制投资投机性购房，原告自述其在购买系争房屋前已拥有他处房产，在国家调控房地产市场的大背景下，其对增置房产的相关税收政策及宏观调控风险理应更审慎重视。且原告主张因相关税收政策调整导致其需支付额外的税费，属情势变更，买卖合同及补充协议因此无效的主张，亦不符合法律规定，不予采纳。原、被告就系争房屋交易的相关税费约定均由原告承担，并不违反法律法规强制性规定，对原告主张房屋交易的税费均由原告承担的约定违反法律规定的主张，故不予采纳。鉴于双方一致确认合同不再履行的相关意思表示，可以确认双方签订《甲市房地产买卖合同》及补充协议于2013年5月15日解除。合同解除后，被告应将收取的相关款项退还原告，原告的部分请求可获支持。

　　关于被告提起的反诉，基于原告阐明的合同及补充协议有效的前提下，原告未在约定的付款期限前向被告支付相关款项，已构成违约，应承担相应的违约责任，对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，予以采纳。原告主张合同约定在原告未付款的情况下，被告应发函催告，现被告未进行催告，原告不应承担违约责任的意见，既无合同依据，又不符合法律规定，故对此不予采纳。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告主张若其应承担违约责任，则双方关于违约金的约定过高，要求依法予以调整，于法不悖，故对此予以采纳。违约金数额由法院根据原告的违约情形，结合本案的实际情况酌情认定。