房产律师 ：外村人在本村购买农村房屋签订的合同无效

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告唐先生起诉称：1998年，我通过分家，取得了位于甲市乙区XX镇XX街79号院内的北正房5间、东厢房1间的房屋所有权。2012年7月10日，我将位于甲市乙区XX镇XX街79号院内北正房5间、东厢房1间转让给梁先生，转让金额180万元，双方签订了房屋转让协议书，明确了双方的权利和义务。签订协议后，我将房屋交付梁先生使用，梁先生支付给我购房款35万元，余款145万元至今未支付。现我得知，梁先生并非甲市乙区XX镇XX村的村民，其不具备使用XX村宅基地的权利，不能购买XX村的房屋，我与梁先生签订的房屋转让协议因违反法律强制性规定应为无效。协议无效后，梁先生应返还我的房产，我返还梁先生支付的购房款35万元。为维护我的合法权益，请求法院依法判令：1、我与梁先生于2012年7月10日签订的房屋转让协议无效;2、本案的诉讼费由梁先生承担。

　　二、被告辩称

　　被告梁先生答辩称：我不同意唐先生的诉讼请求。双方的买卖是属实的，但买卖的价格并非唐先生所称的180万元，而是实际支付的35万元。购房款我已经支付了唐先生，双方办理了交接手续，现在我还住在该房屋内。当时卖房的时候唐先生着急用钱，我帮助了唐先生，而现在唐先生却反悔了。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2012年7月10日，唐先生与梁先生签订房屋买卖协议，唐先生将位于甲市乙区XX镇XX村XX街79号的院落转让给梁先生。协议中载明房屋售价为180万元，转让人签字为唐大叔(系唐先生父亲)、唐先生，受让人签字为梁先生，在场中间人签字为罗先生、唐某甲、罗某甲、罗某乙。转让房屋四至为：东至路边，西至院墙、北至主房以外80公分滴水，南至南院房山墙。梁先生实际支付购房款35万元。同时查明，梁先生户籍性质为农业，户籍地为甲市乙区XX镇Z村。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告唐先生与被告梁先生二○一二年七月十日签订的农村房屋买卖协议无效。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：农村宅基地为农民集体所有。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内进行。根据地随房走的法律原则，农民私有房屋的转让也应当在同一集体经济组织成员内进行。梁先生非甲市乙区XX镇XX村村民，不具备买卖该村房屋的条件。唐先生与梁先生之间的农村房屋买卖行为，应当认定为无效。唐先生与梁先生对于该无效的民事行为，均存在过错，应当按照各自的过错承担相应的民事责任。唐先生要求确认双方之间农村房屋买卖合同无效的请求，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，可知法院判决是正确的。