北京房产律师：同镇不同村的农村房屋买卖合同效力认定

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告霍先生、夏女士起诉称：2006年，我们准备在乙区XX镇购买房屋，被告自愿将其在乙区XX镇房屋卖给我们，价格25000元，2007年2月26日，我们付清购房款后进行装修入住。现被告因房屋所在地已纳入城镇规划，房屋拆迁会带来巨大利益，将房屋收回，致使我们居无定所。故诉讼要求被告因农村房屋买卖无效赔偿我们的信赖利益损失及可得利益损失，原房屋价款、装修费用、资金利息、重置房屋价款与原房价差共39万元。

　　二、被告辩称

　　被告李女士答辩称：原告所诉不实，其诉讼要求赔偿的项目不符合法律依据，房屋买卖行为无效原告也有过错，其装修费用损失应按过错责任承担。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告与原告夏女士系表姐妹关系，二原告系夫妻关系。二原告系乙区XX镇XX村9队村民，被告系乙区XX镇L村5队村民。2007年2月，原、被告达成口头约定，被告将其位于乙区XX镇房屋出售给原告，价款25000元。2007年2月26日，原告支付给被告购房款25000元，被告向原告出具了《收条》。当日，被告将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修入住。由于系农村房屋，双方一直未办理过户登记。2015年4月，被告向法院提起诉讼，要求确认该买卖行为无效并返还房屋。后经法院审理并作出民事判决书：1、被告李女士与原告霍先生、夏女士之间的农村房屋买卖行为无效;2、原告霍先生、夏女士于本判决生效之日起三十日内返还被告李女士位于乙区XX镇L村5队的房屋;3、被告李女士于本判决生效之日起三十日内一次性退还被告霍先生、夏女士房款25000元。判决书发生法律效力后，现原告诉讼要求被告因农村房屋买卖无效赔偿原告的信赖利益损失及可得利益损失，原房屋价款、装修费用、资金利息、重置房屋价款与原房价差共39万元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告李女士于本判决生效之日起十日内一次性赔付原告霍先生、夏女士房屋价差和装修费用、评估费损失计13303.5元;

　　2、驳回原告霍先生、夏女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原、被告虽为乙区XX镇的村民，但并不是同一农村集体经济组织的成员，被告为XX镇L村村民，原告为XX镇XX村村民，原、被告之间的房屋买卖合同所涉及的土地属XX镇L村的集体用地，双方的房屋买卖行为违反了相关法律法规中关于农村集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，故原、被告间的买卖行为无效。造成该买卖行为无效，原、被告均有过错，应当各自承担相应的责任。对原告的损失问题，原房价为25000元，现房屋评估价值38292.48元，差价13292.48元，装修费用8314.23元，合计21607元，另外评估费5000元，共计26607元。关于房款利息的主张，因原告使用房屋多年，该主张不予支持;对原告诉讼要求被告赔偿信赖利益及可得利益、重置房屋价款的损失的主张，原告未提供相关依据予以证明且双方的买卖行为自始无效，故该主张不予支持;关于原告诉讼要求被告赔偿原房价款的主张，因该原房价款在民事判决书已作出处理，故该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条之规定可知，法院判决是正确的。