房产律师 ：同社村民之间的农村房屋买卖纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告马小姐起诉称：2000年2月26日，我委托我同胞姐姐马女士代我同被告熊先生签订了《协议书》，二被告将其所有的位于原甲市XX县XX村6组的农村房屋一套及猪圈以52000元的价格卖给我，约定交款方式：以协议双方签字之日付清，同时建房许可证、房产证等一切手续双方交清。该《协议书》由罗先生执笔，有曹某、胡某、刘某、金某等人在场见证被告熊先生向我的母亲出具了收条，后在2000年我又分两次将剩余购房款全部给付了被告蒋女士，但二被告未再向我出具收条，只是在我付清购房款后将房产证、建房许可证一并交予了我。现我多次要求二被告协助我办理房屋产权过户登记手续，但二被告均以各种理由推脱。我和被告之间于2000年2月26日签订的房屋买卖协议合法有效，被告有义务配合我办理房屋产权过户登记手续，所以请求法院判令：1、依法确认我与被告熊先生双方于2000年2月26日签订的《协议书》有效，判令被告协助我办理房屋产权过户登记手续;2、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告熊先生、蒋女士答辩称：我二人系夫妻，对原告所说我二人于2000年2月26日将我二人所有的位于原甲市XX县XX村6组的农村房屋及猪圈以52000价格卖给原告的事实及《协议书》的法律效力均无异议。但原告在协议签订之日只支付了20000元购房款，并未按照协议约定在协议签订之日将52000元付清，原告是在之后几年内陆续支付了购房款，原告存在违约行为。每次原告向我二人支付购房款时，我二人熊先生均向原告出具了收条。对于原告支付的房款总额我二人已记不清楚，原告在最后一次向我二人支付房款时我二人提出要求查看原告的收条以明确原告是否付清房款，但原告的母亲以收条已经被虫蛀了为由拒绝给我们看，并以房子需要登记为由要求拿走房产证和建房许可证，我二人只好将房产证和建房许可证交付原告，但我二人认为原告仍然欠4000元购房款。现原告只要出示已付清房款的依据，我二人即同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明，被告熊先生与蒋女士系夫妻关系。2000年2月26日，原告马小姐委托其姐姐马女士与被告熊先生签订《协议书》。协议约定，被告熊先生将其所有的住房及一间猪圈以52000元的价格卖给原告马小姐。交款方式以协议双方签字之日付清，同时建房许可证、房产证等一切手续甲乙双方交清。协议签定时，原、被告均为甲市XX县XX村6组的社员。涉案房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用权证均已由被告交给原告。协议签订时，原告的母亲冯大娘即支付被告熊先生2万元现金，被告熊先生向原告的母亲出具了收条。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告马小姐委托马女士与被告熊先生于2000年2月26日签订的购房《协议书》有效;

　　2、限被告熊先生、蒋女士在本判决生效后15日内协助原告马小姐办理坐落于原甲市XX县XX村6组诉争房屋的产权过户手续。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：2000年2月26日原、被告签订的农村房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法受法律保护。合同当事人应按合同的约定履行义务。本案原、被告系同社村民，涉案协议书约定的内容为同社村民之间的农村房屋买卖，并不违反法律规定，且原、被告对协议书的真实性、合法性均无异议，所以依法予以确认。本案的争议焦点在于原告是否将购房款付清。首先，被告熊先生当庭陈述“原告并非一次付清，而系多次付清”，系对其不利的事实的自认，即购房款已付清。其次，被告熊先生的前后陈述“大概差4000元购房款”和“原告应补偿点钱，三千、两千都可以”，系自相矛盾。再次，证人也证实按当地习惯，房款付清后，卖方才交房产证和建房许可证。原告又申请其母亲冯大娘出庭作证，对付款经过解释为第一次付款2万元，被告出具收条，后面两次，由于其与被告系亲戚关系，故未要求被告出具收条。证人胡某和冯大娘的证言符合情理和农村房屋买卖的风俗习惯。同时涉案协议约定“交款方式以协议双方签字之日付清，同时建房许可证、房产证等一切手续同时甲乙双方交清”，原告虽未在协议签订当日付清购房款，但原告之后陆续支付的购房款二被告亦予以接受，并未提出异议。按照协议，付清房款系交付房产证、建房许可证的必要条件，如原告未付清房款，二被告也不会将房产证、建房许可证交付原告。现二被告已将上述证件交付原告，靳律师认为原告已经付清购房款，对于二被告陈述的原告尚欠购房款的辩解理由不予支持，二被告应当协助原告办理产权过户登记手续。