房产律师：行使撤回定金交付程序是否影响房屋买卖契约生效

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴先生起诉称：我欲将坐落于甲市XX街道XX小区5栋402室的房产出售，在2017年5月10日，经第三人甲市L房产信息部负责人黄某的介绍下认识钱女士，当晚经三方协商一致，达成房屋买卖契约，约定甲方(我)自愿将坐落于甲市XX街道XX小区5栋402室的房地产出售给乙方(钱女士)所有，乙方对该房地产做了充分了解，自愿购买该房地产，并确定成交价为1402800元，付款方式为2017年5月10日支付定金5万元，定金于最后一次付款中抵房款，第一期于2017年5月18日前双方到办事中心签字过户后付1052800元，第二期于2017年6月28日前付30万元后交房，同时双方明确违约责任，约定乙方不能按上述条款如期付清房款，每逾期一日，由违约方给付上述总价款万分之十的滞纳金给未违约方，逾期时间超过30天，无需另行协商，作违约处理，由违约方承担所有已产生的费用及相关责任，并承担丙方(甲市L房产信息部)的中介佣金。合同签订后，我和被告及中介方黄某到甲市，由被告转账5万元定金给我，但至今未到账。另我为履行合同，即自筹资金15余万元办理了提前还贷手续。由于被告的违约行为，使我筹借巨款提前还贷，造成重大损失。经我多次催讨，被告至今未履行合同。为维护我合法权益，我认为被告已构成根本违约，请求法院依法判令：1.解除2017年5月10日我和被告及第三人三方的房屋买卖契约;2.被告钱女士支付违约金56112元(违约金按总房价1402800元从2017年5月18日起按月利率2%暂计算至2017年7月18日，以后仍以此计算至判决确认解除合同之日止)。

　　二、被告辩称

　　被告钱女士答辩称：我们是2017年5月10日签订合约，回家后我觉得不妥，第二天就电话通知对方不想继续履行合约，对方说要赔偿3万元定金。我觉得我们签订的是定金合约，定金合约是实践性合同，因为定金没有交付，所以合同没有成立，不存在赔偿定金。对方说的条件太过分，后来我们三方也当面进行协商，没有达成协议。原告提前归还了银行贷款，是其个人行为，与本案无关。原告是行政机关的执法人员，应当知道签订的合同是定金合同，其提前归还贷款的损失不应由我们承担。房屋买卖合约虽然是主合约，但里面包含定金合约，定金合约没有成立，那主合约也是没有生效的。请求驳回原告的诉讼请求。

　　甲市L房产公司未作陈述，在举证期限内也未向本院提交其他证据材料。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2017年5月10日晚，在甲市L房产公司介绍下，吴先生与钱女士作为卖买双方，甲市L房产公司作为中介方，三方签订了案涉的《房屋买卖契约》，约定甲方(吴先生)将坐落于甲市XX街道XX小区5栋402室的房地产出售给乙方(钱女士)，成交价为1402800元，付款方式为2017年5月10日支付定金5万元，定金于最后一次付款中冲抵房款，第一期于2017年5月18日前双方到办事中心签字过户后付1052800元，第二期于2017年6月28日前付30万元后交房。该《房屋买卖契约》第九条载明“违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，并支付丙方(甲市L房产信息部)的中介佣金;甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起六天内将定金退还乙方，另付乙方定金数额的违约金，并支付丙方的中介佣金。乙方不能按上述条款如期付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方给付上述总价款万分之十的滞纳金给未违约方。逾期时间超过30天，无需另行协商，作违约处理，由违约方承担所有已产生的费用及相关责任，并承担丙方的中介佣金。”该《房屋买卖契约》第十三条还载明“此合同¨¨¨经三方签字即生效，不得反悔”《房屋买卖契约》签订后，钱女士通过自助银行的ATM机，操作完成了向吴先生账户转账5万元定金的程序。虽然之前钱女士及家人曾数次到现场查看过该房屋情况，但在签订了《房屋买卖契约》回家后，钱女士又心生悔意，并于第二天向银行申请撤回了前一晚上的5万元定金的转账行为，终止了转账程序。之后钱女士也通过电话告诉了吴先生不想继续履行房屋买卖合同的意愿，而吴先生为履行合同，已自筹资金办理了提前归还了尚欠银行按揭贷款153928.14元的还贷手续。之后，吴先生认为如钱女士不履行合同，则应当承担违约责任，而钱女士认为定金未实际交付，合同未生效，不愿意承担违约责任，当事人之间一直未能达成一致意见，钱女士也未再按《房屋买卖契约》的约定交付房款。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除吴先生、钱女士于2017年5月10日签订的《房屋买卖契约》;

　　2、钱女士于本判决生效后十日内支付吴先生违约金56112元;

　　3、驳回吴先生对甲市L房产公司的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案的争议焦点是买卖合同签订后，买方未按照合同约定实际交付定金的，买卖合同是否成立、生效，买方是否构成违约，如构成违约应如何承担违约责任等。首先，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，《房屋买卖契约》第十二条约定，“此合同¨¨¨经三方签字即生效，不得反悔。”该《房屋买卖契约》既未约定以交付定金为生效条件，也未约定其他的生效条件，故案涉的《房屋买卖契约》在2017年5月10日晚经当事人签字后即已生效。第二，给付定金系债权人为实现其债权实现而设定的担保，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第八十九条均规定了“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”本案中，钱女士曾通过自助银行的ATM机，操作完成了向吴先生账户转账5万元定金的程序，但回家后又心生悔意，在汇款的24小时到账过程中撤回了定金交付的转账程序，致定金没有实际到达吴先生的账户。但钱女士无论已交付定金或实际未交付定金，只能影响该担保方式有无完成预期的设定和定金合同及其担保关系是否生效，并不影响《房屋买卖契约》的成立和生效。即无论钱女士是否交付了定金，案涉的《房屋买卖契约》在当事人签字后即已生效。钱女士辩称的“其签订的是定金合约”，与事实不符，钱女士辩称的“房屋买卖合约虽然是主合约，但里面包含定金合约，定金合约没有成立，那主合约也是没有生效”的意见，不予采纳。第三，钱女士在撤回定金交付的转账程序后，曾向吴先生表达“不想继续履行合约”的意思表示，之后也未实际履行《房屋买卖契约》约定的支付购房款义务，故钱女士不履行其所签订的《房屋买卖契约》中所约定的合同义务的行为，已构成违约，并依法应当承担相应的违约责任。第四，案涉的《房屋买卖契约》第九条约定“违约责任¨¨¨逾期时间超过30天，无需另行协商，作违约处理¨¨¨。”现该《房屋买卖契约》约定的购房款支付的履行期限届满并已逾期30天以上，钱女士也表示过不想继续履行该房屋买卖合同的意愿，且实际上至今也未履行，故吴先生作为解除权人可以解除合同，其要求解除该《房屋买卖契约》的诉请，予以支持。第五，《中华人民共和国合同法》第一百十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款。”本案中，虽然约定了定金，但定金未实际交付至吴先生的账户，现吴先生的诉请是选择违约金，系按《房屋买卖契约》第九条的滞纳金约定，但计算利率从约定的日万分之十变更为诉请的月利率2%，属于降低了计算标准，且未超过法律规定的限度，应予支持。第六，违约金的计算期间。因钱女士已构成违约，吴先生有权单方主张解除合同。本案中，吴先生于2017年7月3日递交了起诉状，钱女士收到法院发送的起诉状副本等材料的时间为2017年7月18日，法院开庭审理本案的时间为2017年8月7日。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。¨¨¨”。靳律师据此认为，可以以钱女士收到起诉状副本之日为吴先生要求解除合同的通知到达日，并以此确定违约金计算的截止日，而不必计算至生效判决所确定的解除合同之日。故本案确定的违约金是从约定的第一期付款日2017年5月18日起，按月利率2%计算至2017年7月18日止，共计违约金为56112元。第七，甲市L房产信息部作为中介方，促成吴先生、钱女士之间《房屋买卖契约》的订立，并在《房屋买卖契约》签字作为合同生效的条件，但法院所解除的案涉《房屋买卖契约》，系终止吴先生、钱女士之间房屋买卖关系，甲市L房产公司并不是房屋买卖合同法律关系中的权利义务主体，与本案的诉争无涉。甲市L房产公司部经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权，依法可缺席判决。