房产律师：农村房屋买卖协议效力的认定不涉及房屋权属的变更

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告陶先生起诉称：我和被告系叔侄关系。我在甲市乙区XX村有一处宅院，宅院中有北房3间，东房2间，系于1967年从父母处分得。后我同意被告以500元价款购买宅院北房和东房的石板。在我不知情的情况下，我的妻子与被告签订了《协议书》，将房屋和树木一并出卖给被告。现我打算在自己的宅院建房，被告予以阻止并称已购得宅院。所以只能请求法院判令：判令我妻子谢女士与被告于1997年7月14日签订的房屋买卖协议无效，诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告陶大叔答辩称：房屋买卖协议是我和原告口头达成，并由原告的妻子谢女士代理原告与我签订的，认可1997年7月14日这份房屋买卖协议无效。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：陶先生与谢女士是夫妻关系。1997年7月14日，谢女士以陶先生的名义与陶大叔签订《协议书》，双方约定，将陶先生位于甲市乙区XX村(无门牌号)宅院内的北房及东房及房屋附近树木出售给陶大叔，价款500元。协议达成后，陶先生交付了房屋，陶大叔未支付价款并拆除了房屋屋顶石板另作他用。现陶先生欲在转让房屋涉及的宅基地上翻建房屋，对此陶大叔无异议，而案外人陶某甲予以阻止，为此陶先生提起诉讼。陶大叔系甲市乙区XX村户籍村民。陶先生明确表示只要求确认合同效力，不要求返还房屋。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告陶先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　专业房产律师靳双权分析认为：本人知道他人以本人名义实施民事法律行为而不作否认表示的，视为同意。行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，陶先生口头同意出卖给陶大叔房屋屋顶石板，陶先生的妻子谢女士以陶先生的名义与陶大叔签订《协议书》，该缔约行为对陶先生具有约束力。《协议书》显示的协议内容处分了陶先生的北房及东房，而农村房屋买卖行为涉及宅基地使用权一并让渡问题，原则归于无效。因陶大叔系涉案房屋的集体经济组织成员，享有本村宅基地使用权，故谢女士将陶先生北房出卖给陶大叔的行为应为有效。陶先生请求判决谢女士代表其与陶大叔之间签订农村房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。另，对于农村房屋买卖协议效力的认定不涉及涉案房屋权属的变更，涉案房屋权属变更与否，相关权利人可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条，第五十二条之规定可知，法院判决是正确的。