房产律师:农村房屋买卖合同无效后所得财产应互相返还

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告谢女士起诉称：2018年4月,我欲购买严先生名下房屋一处，便和严先生多次商议购房合同内容条款,在双方协商自愿的情况下,于2018年4月28日晚在严先生家中签订“房屋买卖合同”,当天晚上我便通过手机转账支付严先生一万元定金,按照合同约定,我在5月14日准备好12万元房款,电话通知严先生,要求两边共墙邻居签字认可,于次日到甲地付房款,后严先生变卦说后悔了,要求全款支付交房过户,重新签订合同,我不同意,经多方协商无果,所以请求法院判令：1、依法判决解除合同;2、判决违约方严先生、刘女士支付违约金伍万元;3、判违约方返还双倍定金;4、判决被告赔偿给我造成的经济损失2500元,交通费、误工费共2000元。

　　二、被告辩称

　　被告严先生、刘女士答辩称：原告系城镇居民户口,依法不能购买农村房屋,虽然我方和原告签订了“房屋买卖合同”,但违反法律强制性规定,该合同是无效合同，合同无效，我方同意退还原告支付的购房款10000元,不存在支付违约金和双倍返还定金，原告要求赔偿损失没有事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　两被告系夫妻关系。2018年4月,原告听说被告所有的位于X地A区二间一层砖木结构房屋、二间二层砖混结构房屋及一间砖木结构房屋要出售,两次实地看房后,原告与被告多次商议,在双方协商并自愿的情况下,于2018年4月28日晚双方在被告家中签订了一份“房屋买卖合同”,合同约定:1、房屋总价款为43万元,定金付一万元,在2018年12月30日之前付20万元整,在2019年12月30月之前付11万元和1万利息,在2020年12月30日之前付11万元和1万元利息,至此房款全部付清。2、在2018年5月15日之前,严先生在收到12万元房款之后一周内搬家离房;3、上述条款双方共同遵守执行,任意一方违约,违约方支付5万元违约金。合同签订的当晚原告通过手机转帐付给被告10000元定金,2018年5月14日原告按约准备好120000元房款,电话通知被告,要求被告处理好与房屋两边共墙邻居签字确认,于次日到甲地付房款,由于被告未能处理好与邻居的共墙协议,且邻居拒绝签名,加上严先生认为原告付款期限过长,要求支付全款后再交房过户,并要求重新签订合同,原告不同意,经双方协商无果,故原告诉至法院。另查明,被告所出售房屋的土地性质是属于XX村集体所有。原告所交纳的房屋定金10000元包含在房屋总价款之内。

　　四、法院判决

　　1、原告谢女士与被告严先生、刘女士于2018年4月28日所签订的“房屋买卖合同”无效;

　　2、被告严先生、刘女士于判决生效后十五日内返还原告谢女士购房定金款购房款10000元;

　　3、驳回原告谢女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原告谢女士与被告严先生、刘女士所签订的“房屋买卖合同”标的物位于甲地A区的诉争房屋，其房屋的土地属于该村集体所有。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地方确认为有效。该规定房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中，因原告谢女士非房屋所在地集体经济组织成员，且涉案房屋土地性质为集体所有，农村宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部成员之间，而且即使本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效。因此，原告谢女士与被告严先生、刘女士于2018年4月28日所签订的“房屋买卖合同”违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应认定为无效合同。无效合同依法自始无效，故不产生合同履行效果，所以也就不存在合同解除和违约责任的问题,且依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定,经法院明释后,原告虽主张选择违约金条款,但因双方所签订的“房屋买卖合同”是无效合同,故对原告主张的违约金50000元,法院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，由于涉案房屋并没有交付,故不存在返还房屋的问题,而是被告应当将所收取原告的购房定金购房款10000元返还给原告。本案中，就涉案合同的效力问题法院已经向原告释明,但原告仍表示认为被告所出售的房屋是邻街房屋,且能在银行抵押贷款,应是国有土地性质,该合同合法有效,被告的行为是欺诈,应承担法律责任。经核实,涉案房屋虽邻街面,但其房屋的土地性质仍为集体所有并未改变,故原告的主张不能成立,故对其主张不予支持;原告要求被告赔偿经济损失4500元含交通费、误工费2000元,因原告未就自己的主张提供证据证明,不予支持。