买卖合同之善意取得

长、审判员：

　　河南xxx事务所接受本案被告XXX的委托，指派我担任XXX房屋买卖纠纷一案的一审诉讼代理人。今天依法出庭，参与本案的诉讼活动。下面根据庭审质证和认证的证据及相关的法律规定，发表如下代理意见，请合议庭采纳。

　　就原告XXX诉被告纠纷一案，被告根据事实和法律发表以下意见：

　　一、被告XXX是依据制度取得该房屋的。

　　本案在最初被告是签订一份房屋买卖合同，并依据该合同办理了房屋过户手续。但由于合同的出卖方欠缺相应的，而又得不到真正的权利人的确认，最终导致合同无效。当然，被告是在取得之后得知上述情况的，被告XXX在受让该房屋时并不知真实情况，主观上是善意，根据的规定，被告是基于善意取得制度取得了该房屋的的。

　　二、该房屋买卖合同、补充合同及房屋买卖契约属于效力待定合同。

　　事后被告得知侯XXX是通过欺骗方法处分该房屋的，其实侯XXX根本没有处分权，但是侯XXX已经实际处分了该房屋，根据我国第51条的规定: 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该规定属于效力待定合同。

　　效力待定合同的后果有两种：1，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的(合同有效);2，权利人拒绝，这种情况又可以分为两种情形：合同无效(权利人可以要求第三人返还财产)，善意取得(善意第三人取得财产，物权法106条作出了明确规定)。本案情况是符合物权法106条规定的。

　　三、被告在该房屋买卖合同中系善意第三人

　　善意，恶意的对称，指不知情。在确定受让人是否善意时，现行法律采用的是“非恶意及善意”的推定方法，即除非有证据证明受让人主观上存在恶意，否则，就推定受让人在领受财产时不知，也不可能知道转让人无转让财产的权利。在该房屋买卖过程中，被告已尽到应该尽的合理注意义务，从主观上被告不存在恶意。

　　1，被告在购买此房屋时尽到了合理的注意义务

　　首先，被告在洽谈房屋买卖的过程中，侯XXX始终居住在中银鑫苑2号楼3单元3层西户，并且持有XXX的、身份证、户口薄等证件。被告的丈夫XXX在与侯XXX洽谈房屋买卖的过程中，先后去过原告XXX家里四次，其中看房子一次，与银行人员和评估公司人员一起去过一次，拿XXX的房产证去过一次，复印后归还XXX的房产证去过一次，四次都在该房屋内见到侯XXX。可见侯XXX是常住在中银鑫苑2号楼3单元3层西户，并不是偶尔出现在该房屋内。而且侯XXX还告诉被告的丈夫XXX：她就是XXX的母亲。根据常理，母亲一同和儿女一起居住，符合一般人的观念，母亲掌管着儿女的各种证件也符合人之常情。据此被告有理由相信，侯XXX就是XXX的，也是该房屋的实际控制人。

　　其次，是否以合理价格转让，是判断善意与否的十分重要的标准。被告购买该房屋完全是按照市场价格交易的。当时房管部门的评估价是17.7万元，中国银行的评估价是16.77万元，而被告是以21万元购买的，高出中国银行评估价4.23万元。从逻辑和情理上来看，购房人不可能看出是个陷阱还要往里跳，不可能拿出 21万元去买一套会给自己带来巨大麻烦的房产。这足以说明被告是善意的。

　　2，被告有理由相信依法取得该房屋的所有权

　　《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。同时，《物权法》还规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。这就是物权法中公示制度，其本意在于赋予公示以公信力，即推定不动产物权变动的公示状况与客观实际相符，从而给市场交易中的第三人提供信赖利益的保护。善意取得制度就是建立在物权公示制度之上的一种制度。可以说，善意取得制度是运用公开公信原则保护信赖利益的具体法律形式，不动产善意取得中的善意第三人是基于对公示的信赖，被告在该房屋买卖中顺利的在房管部门完成了过户手续，被告有理由认为无处分权人有处分权，从而与其进行交易，这是基于对国家机关的信赖，也是对物权公示原则的信赖，被告最终当然应取得该房产。