期房买卖合同中的免责条款

1994年9月10日，原告盛远商贸集团(以下简称盛远)与被告鸿发有限公司(以下简称鸿发)签订协议，预购位于某市某区的“江海大厦”的，原告购买被告的房屋的建筑面积达5千平方米，每平方米单价5000元，共2500万元。合同规定：出卖人应于1996年5月底以前交房，由双方会同验收部门点交，买受人应分3次付清，即于合同签订之日交付合同总金额的50%，1995年底，再交付总额的45％，尾款于交房后1周内付清。
　　合同还规定，出卖人迟延交房，每迟延一天交罚款1万元，买受人迟延付款，每迟延一天交罚款1万元。合同第10条规定，出卖人“如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期：一、不可抗力的自然灾害。二、其他非甲方(出卖人)所能控制的事件”。合同“附录一”还规定：鸿发“应于1994年年底以前建成地基，1995年7月底以前完成主体工程，1995年底开始内装修，否则应承担违约责任。”该合同签订后，双方均未在有关部门办理备案手续，但鸿发已办完所有的卖房手续。 1995年2月至7月，鸿发在施工过程中，发现一些地下人防工程需要清除，又遭遇20多天的大雨，致使工程进度按计划被迫推迟2个月。尽管以后鸿发为抢工期，给施工队以高额奖金进行鼓励，但仍迟延1个月，直至1996年6月底才向强成交房。盛远遂以鸿发迟延交房为由，向法院提起诉讼。要求，并支付30万元的罚款，同时提出本合同没有在有关部门备案，应被宣告无效。 　　
　　结果 　　
　　人民法院受案后，经依法开庭审理，于1997年1月作出判决，驳回原告的上述两项请求，判定在该房屋验收合格以后，原告仍应向被告交付房款，并接收房屋；同时双方当事人应补办合同备案手续。 　　
　　本案评析 　　
　　我们认为，根据合同第10条的规定，鸿发延期交房是有正当理由的，即使在迟延后，鸿发积极抢工期、抢进度，表明其行为是符合诚倍原则要求的，因此鸿发不应承担责任。　 我们首先需要讨论合同第10条与“附录一，’是否构成矛盾。诚然，只要合同当事人没有相反的意思表示，合同的附件都应当成为合同的组成部分，与合同的主要内容一样，都具有法律拘束力。因此，本案中“附录一”作为对主要合同的补充文件，毫无疑问应视为合同的组成部分。我们认为，“附录一”与主合同第10条并不存在矛盾，这关键需要对“附录一，’的内容作出准确的解释。“附录一”规定，鸿发“应于1994年底以前建成地基，1995年7月底以前完成主体工程，1995年底开始内装修，否则应承担违约责任。”从该规定内容来看，买受人的意图在于尽量督促出卖人按期交房。我们认为该条是从属于合同第10条的，也就是说尽管该条要求于1994年底以前建成地基，1995年7月底以前完成主体工程，1995年底开始内装修，但如果鸿发遇到了合同第10条规定的特殊原因，上述时间都可以凭该楼房所在地有关部门的证明文件，予以延期。所以，“附录一”规定的日期并非绝对不能迟延，关键在于鸿发是否具有正当的理由迟延。也就是说，迟延的理由是否符合合同第10条的规定，如果这样理解，合同“附录一”与合同第10条是不矛盾的。　
　　如何理解在“附录一”中提出的“否则应承担违约责任”这句话呢？我们认为不能理解为“必须按“附录一”规定的日期建成地基、完成主体工程、开始内装修，否则将要承担违约责任”。原因在于：第一，既然整个交房期都能够根据不可抗力和其他出卖人所不能控制的事件延期，那么在工程建设期间的每个阶段，当然可以根据正当理由而推迟工期，不能将“附录一”规定的期限视为不可变更的期限。第二，这样理解与房屋买卖合同的性质和当事人的基本权利义务是相矛盾的。房屋买卖合同的内容和性质决定了出卖人的是按期交付已建成的房屋，而买受人的基本义务是支付房款并及时受领房屋，至于出卖人何时建成地基、何时完成主体工程及内装修，属于出卖人内部的工作安排问题。当然，双方可以通过约定督促出卖人尽快完成建造任务，但只要不影响出卖人基本义务的履行和买受人权利的实现，出卖人如何安排内部事务应完全由出卖人决定。所以，“附录一”的规定与出卖人的基本义务的规定是相矛盾的。第三，如果将“附录一”的规定理解为必须按规定的期限完成各个阶段的工作，否则应承担违约责任，这样将使该条款变成为一种“赌博条款”。也就是说，通过设定此种条款，而给一方提供获得惩罚另一方的机会，通过惩罚使一方可以获得某种不正当的收入，这显然是违背诚实信用原则的。　
　　接下来需要讨论的是，如何准确理解合同第10条的规定。合同第10条规定，出卖人“如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件‘据实予以延期。一、不可抗力的自然灾害。二、其他非甲方(出卖人)所能控制的事件”。该条既约定了不可抗力，又约定了免责条款。如何理解当事人已达成了一项免责条款呢 因为合同第10条第2款明确指出：因发生“其他非甲方所能控制的事件”可以延期，我们认为这是用于免责条款的约定，因为合同第10条第1、2款是分开的、相互并列的。第1款关于不可抗力的约定并不能包括第2款的内容，假如当事人只是约定不可抗力的免责，或者第1款包含了第2款的内容，则合同第10条规定的意义并不大。因为，既然法律已就不可抗力免责问题作出规定，当事人在合同中再规定不可抗力可以免责，而不具体限定不可抗力的范围，这样就只是简单地重复了法律的约定，因此，此种规定的必要性不大。但是，上述合同第10条第2款的规定，已经超出了不可抗力的范畴，不是简单地就法定的免责条款加以规定，而是就免责条款达成协议。　
　　所谓免责条款，是指当事人双方在合同中事先约定的，旨在限制或免除其未来的责任的条款。免责条款是由当事人事先约定的，未来如果发生某种事件可以导致当事人免责。例如，本案中合同第10条约定如因“非甲方所能控制的事件”的发生可免除甲方迟延交房的责任，这就是对免责条款的约定。该条款并没有简单重复法定的免责事由，且不违背法律和社会公共道德，因此应视为有效。有一种观点认为，即使合同第10条属于免责条款的规定，也必须公平合理，而第10条第2款扩大了免责的事由，对买受人不公平。我们认为这种理解是不妥当的。因为一方面，免责条款既然不是对法定免责事由的简单重复，那么它所规定的免责事由必然要比法定的免责事件宽泛，否则这种约定就是毫无意义的；另一方面，在商品房的买卖中，之所以要规定免责条款，主要是因为房地产开发中开发商会遇到很大风险，商品房开发投入大、周期长，在建设中总会遇到各种意想不到的风险。为了事先锁定风险，减少各种风险造成的费用损失，当事人事先达成一些免费条款，免除一些因风险造成的损失的责任，是完全合理的。不能因为免费条款规定的免责事由比不可抗力宽泛，就认为对那一方当事人不合理。尤其应当看到，双方订立该条款时，完全出于自主自愿，并不存在欺诈、胁迫等现象。所以，该条款是合法有效的。