房屋买卖中本约合同和预约合同的认定——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告夏女士起诉称：2017年9月20日，我和被告在甲市K房地产经纪责任有限公司居间介绍下签署了《房屋买卖合同》，合同约定我购买被告所有的位于甲市XX路一段X号房屋，房屋成交价为358800元。签约当天，我支付被告购房定金5000元，并约定2017年11月30日之前完成该房屋的交易过户手续。现由于被告原因，案涉房屋至今未完成交易过户手续。综上，被告的违约行为已经严重损害了我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.判令我和被告于2017年9月20日签订的《房屋买卖合同》于2018年6月11日解除;2.判令被告向我返还定金5000元;3.判令被告向我支付违约金61713.6元(按照每日千分之一的标准从2017年11月30日计算至开庭之日，之后按照同样的标准计算至被告实际交付之日止);4.判令被告向我支付房屋上涨损失191200元(暂计550000元);5.判令被告向我支付我已实际产生的律师费10000元;6.本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告胡先生答辩称：原告与我之间签订的合同虽名为《房屋买卖合同》，但实质上只是双方达成交易的意向性合同，而非正式的买卖合同;在我取得房产证后，因原告资金不足双方未签订正式的房屋买卖合同，原告也未继续向我支付定金15000元;案涉合同2018年1月双方未协商一致签订正式合同时已解除;合同中有关房屋价格、交房日期、过户日期等只具备预约的性质，我没有向原告交房且过户的义务，原告要求支付违约金并赔偿损失等无法律和事实依据。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2017年9月20日，被告(卖方、甲方)、原告(买方、乙方)和甲市K房地产经纪有限责任公司XX店(居间方、丙方)签订《房屋买卖合同》，该合同与本案有关的约定有：1、甲方在保证权属真实、无债权债务纠纷的前提下，将位于XX路一段X号房屋出售给乙方，该房屋所有权人胡先生，建筑面积76.9平方米;2.经甲、乙协商后的实际成交价格为360800元，注：实际支付按358800元;3.付款方式：乙方在2017年9月20日先交5000元定金，在甲方办理好房产证时，乙方再交定金15000元;甲方于乙方付清房款之日，将该房屋交于乙方并办理物业交割;4.甲方若逾期交房，每日按成交价款的1‰支付乙方违约金;5.经甲、乙双方协商，在2017年11月30日之前到政务中心办理过户手续;6.甲方目前正在办理房产证，在办理好之前，甲方保证不再委托买方看房和房屋交易;6.此合同为意向性合同，在甲方办理好房产证之后，再签订正式的房屋买卖合同(丙方补充)。同日，被告向原告出具《收据》一张，该收据载明：“收到夏女士意向性购房预付资金5000元，收款人胡先生”。

　　2018年2月21日，被告与案外贾女士签订《房屋买卖合同》，约定被告将案涉房屋以375000元的价格出售给贾女士。2018年3月19日,被告提交的房产中介的短信显示：“贾姐早上好!昨天下午我有个客户看了XXX那个房子，客户问你39万卖不卖?”。2018年4月19日，原告向被告发短信称：“胡先生你好，我是之前要买你房子的夏女士，时间已经过这么久了，你看啥时候把我交给你的定金退给我嘛?”。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原、被告于2017年9月20日签订的《房屋买卖合同》于2018年4月19日解除;

　　2、被告胡先生于本判决生效之日起十日内返还原告夏女士购房定金5000元;

　　3、被告胡先生于本判决生效之日起十日内向原告夏女士支付房屋上涨损失31200元;

　　4、驳回原告夏女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：关于原、被告之间是否形成房屋买卖合同本约的问题。原告认为案涉《房屋买卖合同》系本约合同，被告认为案涉《房屋买卖合同》仅是一个预约合同。靳律师认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案中，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》中明确约定了当事人姓名、标的、数量、价款、违约责任等，应认定该合同是本约合同，即原、被告之间已经形成了房屋买卖合同关系。虽然合同中未约定价款的支付时间及方式(全款还是按揭贷款支付)，但原、被告可以协商确定，如原、被告不能达成一致意见，可以依据合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。

　　关于案涉《房屋买卖合同》何时解除的问题。原告认为，《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2018年6月11日解除;被告认为，2018年1月，原、被告未就房屋价款的支付方式达成一致，《房屋买卖合同》已于此时解除。靳律师认为，被告无证据证明2018年1月原、被告双方已就解除合同达成了合意，故对其主张，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”，本案中，被告于2018年2月21日与案外人贾女士另行签订了《房屋买卖合同》，被告以自己的行为表示不再履行案涉《房屋买卖合同》，原告有权解除合同。又根据该法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，原告于2018年4月19日发短信要求被告退还购房定金，此行为可视为原告向被告提出解除合同，解除合同的通知于此时到达被告。综上，可以认定，原、被告之间的《房屋买卖合同》于2018年4月19日解除。

　　关于原告主张的房价上涨损失。原告认为，由于房价上涨，原告无法以同样的价格购买同等条件的房屋，被告应赔偿原告房价上涨的损失191200元;被告认为其无违约行为，不应赔偿该损失。靳律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，被告在合同未解除的情况下，将案涉房屋卖于他人，其行为违反了合同的约定，应承担违约责任。因房价上涨，原告不能以相同的价格购买同等条件的房屋，被告应赔偿原告房价上涨的损失。就房价上涨的损失金额，原告主张案涉房屋的现值为550000元，但未提交充分的证据予以证明，故不予采信。因原、被告之间的房屋买卖合同于2018年4月19日解除，以此时的价格为基准计算房价损失较为适宜，但原、被告均未提交证据证明此时的房价为多少。现有证据显示2018年2月11日，被告与案外人贾女士约定的房价为375000元，2018年3月19日，中介询问被告房价390000元卖不卖，2018年7月5日，证人称案涉房屋每平米的价格在5500元-6000元之间(总价422650元-461400元)。本院认为，依据现有证据，2018年3月19日与2018年4月19日最为接近，故酌情以此时的价格390000元计算房屋差价损失，被告应赔偿原告房价上涨损失为31200元(390000元-358800元)。

　　关于原告要求被告返还定金5000元的主张，因原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，被告应退还原告购房定金5000元。

　　关于原告要求被告支付违约金的主张。原告认为被告应依据合同约定按成交价的日1‰向其支付违约金;被告认为其无违约行为，不应支付违约金，且违约金金额明显过高。靳律师认为，《房屋买卖合同》中约定：“若甲方逾期交房，每天将按成交价款的1‰支付乙方违约金”，及女律师认为，该条款系逾期交房的违约责任，原、被告之间的合同已经解除，被告无需再向原告交付房屋，原告不能主张逾期交房的违约金。本案被告虽违约导致合同解除，但以支持了房屋差价损失用于弥补原告的损失，故对原告要求被告支付违约金的主张，不予支持。

　　关于原告主张的律师费，因《房屋买卖合同》中未约定违约方应承担守约方因实现债权而产生的律师费，故对原告的该项主张，不予支持。