房主逾期交房引发的违约金纠纷案件——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杨先生起诉称：2013年1月3日，我与被告在第三人A公司服务下签订了《房屋买卖合同》，约定我购买被告位于甲市房屋，双方约定了支付首付款和办理过户手续，并在附件中约定我向银行申请按揭贷款240000元支付房屋尾款。最终在办理按揭贷款时，银行于2013年4月3日将贷款260000元直接转入被告银行账户。我当日向被告要求返还银行多支付的20000元，但被告于2013年4月11日只返还给我13300元，剩余6700元被告拒不返还。另根据该合同第七条约定于房款付清之日交付房屋，但被告以种种理由拒绝，直至2013年5月2日我才拿到房屋钥匙。故我诉至法院，请求判令：1、被告返还不当得利6700元;2、被告支付逾期交付的违约金10404元。

　　二、被告辩称

　　被告邹先生答辩称：1、我收取原告6700元不属于不当得利，不应返还给原告。根据《房屋买卖合同》第13条约定，买方逾期付款一天按未付款金额的千分之一向卖方支付违约金，而我在《收款收据》中约定2013年3月5日前全额支付，但房屋贷款是2013年4月3日才转入我转户，故我扣除逾期28天的违约金6700元。2、原告请求我支付逾期交房违约金10404元没有依据。因为《房屋买卖合同》约定房子是带租约卖的，而租赁期间房屋买卖不影响租赁关系，原告要求2013年4月3日交房使用是不客观的。据此，请求驳回原告的诉讼请求。

　　第三人A公司答辩称：同意原告的诉讼请求。我公司在2013年1月24日办理完房屋过户手续后约15日向银行申请按揭贷款，由于原告申请材料不齐，到同年4月3日银行才将贷款260000元付给被告。2013年4月4日，因原、被告就返还多余贷款及签订新租约未达成一致，被告于2013年4月14日将房屋钥匙及10天的租金交给我公司，我公司于2013年4月底将钥匙交给原告。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2013年1月3日，原告与被告及中介A公司签订了《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于甲市房屋，房屋建筑面积115.61平方米，成交价346800元;卖方在收齐楼款当天交付物业给买方使用;该物业带租约，买方连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约;卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金;买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金;买方以按揭贷款付款，签订合同时付50000元作为定金，首期楼款(含定金)106800元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，由买方申请以按揭贷款方式支付240000元，在签订合同后20日内办妥按揭贷款申请手续。合同签订后，原告按约定向被告支付了定金及首付款106800元，原、被告于2013年1月24日办理的房屋过户手续。2013年3月18日，原告与XX银行股份有限公司XX区甲市分行(以下简称“XX银行”)签订了《个人购房借款及担保合同》。同年4月3日，XX银行将贷款260000元转入被告账户，被告于2013年4月11日返还给原告13300元。被告于2013年4月14日，将2013年4月3日到4月13日的租金200元及房屋钥匙交付给第三人，第三人于2013年4月底将钥匙交给原告。

　　另查明：被告于2012年8月13日将涉案房屋租赁给潘某，租赁期限自2012年8月13日至2013年8月12日，租金每月600元。再查明：被告在2013年1月24日的《收款收据》上备注：其余房款240000元，由原告银行贷款支付，在2013年3月5日前一次性支付，如银行贷款不是因卖方原因推迟时间，买方将于3月5日以现金方式付给买方剩余房款。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告邹先生支付给原告杨先生逾期交房违约金3814.8元;

　　3、驳回原告杨先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案的争议焦点有二。1、被告是否应向原告返还6700元。2、被告是否承担逾期交房的违约金10404元。

　　靳律师认为：原告与被告及中介第三人A公司经自愿协商签订的《房屋买卖合同》，不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据该合同约定，房屋成交价为346800元，原告已向被告支付首期房款106800元，后XX银行又将贷款260000元转入原告账户，故被告应将多取得的贷款20000元返还给原告，但被告扣除6700元仅返还给原告13300元。根据该房屋买卖合同中关于“买方应在签订合同后30日内办妥按揭贷款申请手续”的约定，原告应予2013年2月3日前办妥按揭贷款申请手续，但原告与XX银行签订《个人购房借款及担保合同》的时间是2013年3月18日，XX银行发放贷款的时间是同年4月3日，故原告逾期办理按揭贷款，已构成违约。原告主张其已在签订合同后30日内向银行递交了按揭贷款申请，因银行审批需要时间，故没有及时发放贷款，但没有提供证据证实，故该主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《房屋买卖合同》中关于“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金”的约定。被告自愿于2013年3月5日开始按未付款金额每日千分之一计算违约金至2013年4月3日，被告扣除逾期付款28天的违约金6700元，有事实根据和法律依据，该抗辩理由应予以支持;原告请求被告返还不当得利6700元，没有事实根据和法律依据，不予支持。

　　针对争议焦点二靳律师认为，根据《房屋买卖合同》中关于双方在收齐楼款当天交付物业给买方使用的约定，被告应当于2013年4月3日收到银行贷款的当天，将房屋交付给原告。根据该合同中关于“买方连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约”的约定，故被告应在收齐房款当日协助买方与租户签订新租约。根据原告、被告及第三人的陈述，被告履行交房义务时，还应与原告办理水电费、物业费结算，及交付房屋钥匙。被告主张2013年4月4日交房，因租金问题原告未能与租户签订新租约，但没有提供证据证实。根据被告提供的收据及第三人陈述，可以证实因原、被告双方发生纠纷，故原告于2013年4月14日向第三人交付房屋钥匙、2013年4月3日至同年4月13日租金及水电杂费保证金，可以视为被告交付房屋。根据《房屋买卖合同》中关于“卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金”的约定，原告请求被告支付逾期交房违约金，有事实根据和法律依据，被告应承担2013年4月3日至4月14日期间迟延交付房屋的违约金346800元×0.1%×11天=3814.8元，超过部分不予支持。