一起房屋买卖合同违约金纠纷案件——房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告齐先生起诉称：我与被告于2012年12月18日通过甲市Z房地产经纪有限公司(以下称Z公司)签订《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定被告将其所有的甲市乙区XX街X号院X号楼X门X号房屋(以下简称涉诉房屋)出卖给我，总价款2600000元;首付款1100000元，于2013年1月1日支付800000元(含定金50000元)，于2013年1月15日支付300000元;剩余1500000元通过银行按揭贷款的方式支付;合同签订90天内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我于2012年12月27日、2013年1月15日分别向被告支付800000元(含定金50000元)和300000元。但被告明确表示不履行合同义务，且要求加价出售涉诉房屋。故我诉至法院，请求法院判令：1、继续履行合同，协助我办理涉诉房屋的权属转移登记手续;2、向我交付涉诉房屋;3、以房屋总价款2600000元为基数，按照合同约定的每日万分之五的标准，支付自2013年8月1日至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。

　　二、被告辩称

　　被告黄女士答辩称：原告所述签订合同的情况属实，我同意其第1项诉讼请求。由于合同约定先过户后交房，现在原告既没有支付全部购房款也没有办理过户手续，故我不同意原告的第2项诉讼请求。关于违约金，因为涉诉房屋没有办理过户手续，交付房屋的条件尚未成就，故不应支付违约金。此外，原告在合同履行期限届满前查封了涉诉房屋，客观上也导致我无法履行合同义务。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2012年12月18日，原、被告在Z公司的居间服务下签订《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定原告购买被告出售的涉诉房屋，该房屋已设定抵押;房屋成交价格为2600000元，原告可以在签订本合同的同时支付定金50000元;双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;被告逾期交房在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起3日内向原告支付违约金，合同继续履行;被告逾期交房超过10日后，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的20%向原告支付违约金。合同签订当日，原、被告与Z公司签订《补充协议》，约定双方商定原告于2013年1月1日支付被告第一笔首付款800000元(含定金50000元)，于2013年1月15日支付被告第二笔首付款300000元;双方协商同意，在过户后于2013年8月1日前被告向原告交付房屋钥匙;三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合;如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约;若原、被告有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金;经原、被告友好协商，在双方证件齐全双方配合的情况下，国家政策不变的情况下，Z公司保证在90个工作日内办理完交税及过户手续。

　　此外，原、被告均认可双方还约定：1、被告应于2013年2月5日前办理涉诉房屋的解押手续;2、双方应于2013年3月18日前共同申请办理涉诉房屋权属转移登记手续;3、除首付款外，剩余1500000元由原告通过贷款方式支付，支付时间没有约定。合同签订后，原告于2012年12月27日向被告支付800000元(含定金50000元)，于2013年1月15日向被告支付300000元。另查，原告于2013年2月向法院提出诉前财产保全申请，法院于2013年2月25日作出民事裁定书，查封了登记在被告名下的涉诉房屋。2013年7月，原、被告双方均同意调解解决本案纠纷，经原告申请，法院于2013年7月15日作出民事裁定书，解除了对涉诉房屋的查封。在双方调解过程中，原告向法院交纳了剩余房款1500000元。2013年9月，原告表示双方因为税费负担问题未能达成一致调解意见，故再次申请诉讼财产保全。法院于2013年9月11日作出民事裁定书，再次查封涉诉房屋。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告黄女士于本判决生效后七日内协助原告齐先生办理甲市乙区XX街X号院X号楼X门X号房屋的权属转移登记手续，同时原告齐先生向被告黄女士支付剩余房款一百五十万元。

　　2、被告黄女士于本判决生效后七日内向原告齐先生交付甲市乙区XX街X号院X号楼X门X号房屋。

　　3、被告黄女士于本判决生效后七日内向原告齐先生支付违约金五千五百元。

　　4、驳回原告齐先生其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。被告同意原告的第1项诉讼请求，故法院不持异议，并将同时判决原告给付被告剩余全部房款。关于房屋交付，虽《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》并未约定期限，但《补充协议》中约定的时间是“在过户后于2013年8月1日前”。现被告同意配合办理房屋过户手续，原告也同意一次性支付剩余房款，故对于其交付房屋的诉讼请求，予以支持。关于第3项诉讼请求，原告主张的系逾期交房违约金，故首先应对合同约定的交房时间予以明确。

　　《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》对交房时间没有约定，《补充协议》约定“在过户后于2013年8月1日前被告向原告交付房屋钥匙”。此约定存在两种理解：一是，自合同约定的过户时间至2013年8月1日期间，被告向原告交付房屋;二是，在双方实际办理完毕过户手续的情况下，于2013年8月1日前，被告向原告交付房屋。就上述两种理解，首先，过户和交房是房屋买卖过程中两个必不可少的环节，这两个环节在行为上彼此独立，在时间上亦没有既定的先后顺序，不存在交房必须以实际过户为前提的情况。其次，实际交房时间是一个不确定的时间，可能在2013年8月1日之前，也可能在2013年8月1日之后。如理解成在实际过户后2013年8月1日前交房，时间逻辑上可能产生矛盾。最后，如按第二种理解履行合同，只要双方没有办理房屋过户，被告就不负有向原告交付房屋的义务，这显然与《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》的字面含义以及房屋买卖的交易习惯不符，且在这种情况下，“于2013年8月1日前”的约定也就失去了意义。综合上述原因，靳律师认为无论房屋实际过户与否，被告均应于2013年8月1日前向原告交付涉诉房屋。

　　《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》对于被告逾期交房10日内的违约金进行了约定，对于逾期交房10日以上的，仅约定了原告有权解除合同，未约定违约金。鉴于被告逾期交房已超过10日，故将以10日为期限，按照合同约定的标准核算违约金的具体数额，支持原告此项请求。原告要求被告支付违约金至实际交付房屋之日止缺乏合同依据，不予支持。原告申请诉前财产保全的行为虽查封了涉诉房屋，但并不影响被告向原告交付房屋，故对于被告此项抗辩，不予采纳。